Cassazione Civile, Ordinanza n. 32034/2025 del 09/12/2025

Esito

La controversia

Le parti avevano concluso un preliminare di compravendita immobiliare con caparra confirmatoria di euro 90.000 su prezzo complessivo di euro 330.000, prevedendo la stipula del definitivo entro il 2009. Dopo il sisma del 6 aprile 2009, la promissaria acquirente aveva chiesto la restituzione della caparra e poi aveva agito in giudizio per la risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti venditori, con restituzione della somma versata e risarcimento del danno. Il Tribunale aveva invece dichiarato la risoluzione per impossibilità sopravvenuta ex lege, in relazione alla normativa emanata per il sisma, ordinando la restituzione della caparra e respingendo il danno. In appello, la Corte territoriale aveva riformato la motivazione, ma aveva comunque confermato la restituzione della caparra, ritenendo che: la notifica introduttiva fosse regolare e che i venditori contumaci fossero decaduti da eccezioni e domande riconvenzionali; non vi fosse prova di un inadempimento imputabile ai venditori, anche perché non risultava che l’acquirente avesse scelto il notaio per il definitivo; il termine per stipulare entro il 2009 non potesse considerarsi essenziale alla luce del sisma; in concreto, il rapporto dovesse ritenersi sciolto perché entrambe le parti avevano perso interesse alla stipula, desumendosi un mutuo consenso progressivamente manifestatosi; conseguentemente i venditori non avevano titolo per trattenere la caparra. I ricorrenti hanno impugnato la sentenza deducendo: omissione di pronuncia sul motivo di appello con cui sostenevano che la società fosse ancora interessata all’adempimento; extrapetizione per avere la Corte ravvisato una risoluzione per mutuo consenso non domandata; motivazione apparente o mancante sulla sussistenza del mutuo consenso; violazione delle norme sul contratto, sulla forma e sull’onere della prova, sostenendo che un accordo risolutorio di un preliminare immobiliare avrebbe richiesto la forma scritta e che non vi fosse alcun supporto scritto; infine nullità e omesso esame in tema di ritenzione della caparra ex art. 1385 c.c. e di termine essenziale, assumendo che, rigettata la domanda di inadempimento dell’acquirente, avrebbero dovuto poter trattenere la caparra. La controparte ha proposto ricorso incidentale condizionato sul tema dell’applicazione della normativa emergenziale sismica e dell’inagibilità del bene, ma tale ricorso è rimasto assorbito dal rigetto del principale.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso principale, ritenendo infondati o inammissibili i motivi. Ha chiarito che il richiamo della Corte d’appello al "mutuo consenso" non va inteso come accertamento di un vero e proprio accordo negoziale risolutorio soggetto a forma scritta, ma come presa d’atto, sulla base delle difese e dei comportamenti processuali delle parti, del venir meno dell’interesse di entrambe alla prosecuzione del vincolo e alla stipula del definitivo. Ha inoltre affermato che la questione della forma dell’accordo non era pertinente, perché non si trattava di verificare una risoluzione contrattuale già perfezionata fuori dal processo, bensì di valorizzare le manifestazioni di volontà emerse nel giudizio e incompatibili con la persistenza del rapporto. Quanto alla caparra e al termine, la Corte ha ritenuto inammissibili le censure perché i ricorrenti, rimasti contumaci in primo grado, erano decaduti dalla possibilità di proporre eccezioni in senso proprio e domande riconvenzionali, sicché non potevano introdurre per la prima volta in appello l’inadempimento della controparte o il recesso con ritenzione della caparra. Il ricorso incidentale condizionato è stato assorbito. Le spese di legittimità sono state poste a carico dei ricorrenti principali.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  È invocato per dedurre omessa pronuncia ed extrapetizione; la Corte esclude la nullità perché le censure non incidono sulla decisione e perché la questione del venir meno dell'interesse al rapporto è stata ricavata dalle domande e difese delle parti.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  È richiamato per lamentare motivazione apparente; la Corte ritiene invece che la motivazione sia sufficiente, perché spiega la valutazione del comportamento delle parti e del venir meno dell'interesse alla stipula.

• art. 1351 c.c.

  È evocato dai ricorrenti per sostenere la necessità della forma scritta per la risoluzione di un preliminare immobiliare; la Corte afferma che il tema della forma non è pertinente nel caso deciso, poiché non si accerta un accordo risolutorio autonomo ma si valorizzano comportamenti processuali incompatibili con la prosecuzione del vincolo.

• art. 1372 c.c.

  È richiamato per la disciplina dell'efficacia del contratto e della sua cessazione; la Corte nega che la fattispecie richieda un vero mutuo consenso negoziale scritto, poiché la decisione si fonda sul sopravvenuto difetto di interesse di entrambe le parti al rapporto.

• art. 1321 c.c.

  È invocato per contestare la configurabilità del mutuo consenso; la Corte chiarisce che non è stato riconosciuto un nuovo contratto risolutorio, ma solo accertato il venir meno dell'interesse al mantenimento del preliminare.

• art. 2727 c.c.

  È menzionato in relazione al ragionamento presuntivo; la Corte non accoglie la censura, ritenendo corretto il rilievo del comportamento processuale delle parti ai fini dell'accertamento del venir meno dell'interesse al contratto.

• art. 2697 c.c.

  È richiamato per contestare il riparto dell'onere della prova; la Corte ritiene infondate le doglianze perché le questioni di inadempimento e di ritenzione della caparra erano comunque precluse per la contumacia in primo grado.

• art. 1385 c.c.

  È evocato per sostenere il diritto dei promittenti venditori a trattenere la caparra in caso di inadempimento della controparte; la Corte esclude di poter esaminare la questione per le preclusioni maturate in primo grado.

• art. 1457 c.c.

  È richiamato in relazione al termine essenziale per la stipula entro il 2009; la Corte osserva che la questione non poteva essere introdotta per la prima volta in appello dai ricorrenti.

• art. 183 c.p.c.

  È richiamato per indicare il momento entro cui avrebbero dovuto essere proposte eccezioni e domande riconvenzionali; la Corte afferma che, non avendo i convenuti svolto difese in primo grado, erano decaduti da tali facoltà.

• art. 360 c.p.c.

  È il parametro di legittimità invocato per i motivi di ricorso per cassazione; la Corte respinge o dichiara inammissibili i motivi proposti ai sensi di tali numeri.

• art. 67 D.L. n. 83/2012 conv. in L. n. 134/2012

  È citato nel ricorso incidentale condizionato come normativa emergenziale applicabile all'immobile danneggiato dal sisma; il relativo ricorso resta assorbito.

• art. 67 quater, comma 10, L. n. 134/2012

  È richiamato nel ricorso incidentale condizionato in tema di effetti del sisma sull'immobile; la Corte non esamina il motivo per assorbimento.

• art. 113 c.p.c.

  È invocato nel ricorso incidentale condizionato con riferimento al principio iura novit curia; il motivo è assorbito.

• art. 115 c.p.c.

  È invocato nel ricorso incidentale condizionato in tema di fatto notorio; il motivo è assorbito.

Massime di principio

• Quando entrambe le parti, pur imputandosi reciprocamente l'inadempimento, manifestano in giudizio una chiara e convergente volontà di non dare più esecuzione al contratto, il giudice può prendere atto del venir meno dell'interesse comune alla prosecuzione del vincolo e dichiarare lo scioglimento del rapporto, senza che sia necessario accertare un vero e proprio accordo negoziale risolutorio esterno al processo.
• La nozione di "mutuo consenso" richiamata dal giudice di merito può essere letta, in chiave sostanziale, come accertamento del sopravvenuto disinteresse di entrambe le parti alla stipula e non necessariamente come nuovo contratto di risoluzione soggetto alla medesima forma del contratto originario.
• La questione della forma dell'accordo risolutorio non è decisiva quando la decisione si fonda non su un negozio esterno, ma sulle manifestazioni processuali incompatibili con la permanenza del rapporto e sulla presa d'atto del suo obiettivo venir meno.
• Le eccezioni di inadempimento, le domande riconvenzionali e le richieste di ritenzione della caparra devono essere tempestivamente dedotte nel primo grado; la parte contumace che non le abbia proposte nei termini processuali non può introdurle per la prima volta in appello.
• La censura sulla ritenzione della caparra confirmatoria presuppone che la relativa questione sia stata ritualmente posta e non sia preclusa; in difetto, il giudice di legittimità non può riesaminarla.
• L'omesso esame o la motivazione apparente non ricorrono quando la sentenza spiega, anche sinteticamente, perché il comportamento processuale e sostanziale delle parti dimostri il venir meno dell'interesse alla prosecuzione del contratto.

Come è indicizzato