Cassazione Civile, Ordinanza n. 00357/2025 del 08/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato con versamento di una caparra confirmatoria. Il promittente venditore si era obbligato anche a regolarizzare urbanisticamente l'immobile e ad eseguire gli adempimenti catastali necessari, mentre il promissario acquirente sosteneva che tali attività non fossero state svolte entro il termine pattuito per il definitivo e dichiarava risolto il contratto, chiedendo il doppio della caparra. In primo grado la domanda era stata accolta anche valorizzando una pretesa presupposizione, cioè l’intenzione dell’acquirente di stipulare un leasing immobiliare. In appello la decisione veniva riformata: la Corte territoriale riteneva inammissibile la nuova allegazione della presupposizione, escludeva l’inadempimento del venditore quanto alla regolarizzazione urbanistica/catastale e giudicava non essenziale il termine fissato per la stipula del definitivo, valorizzando anche le e-mail con cui l’acquirente aveva mostrato disponibilità ad attendere la conclusione della pratica edilizia. Il ricorso per cassazione articolava sette motivi: contestava la qualificazione come domande nuove delle allegazioni sulla presupposizione e sulla mancata consegna dell’attestato di certificazione energetica; deduceva errori sull’inquadramento della presupposizione; censurava la ritenuta tempestività della contestazione del venditore; lamentava omesso esame della non conformità catastale; invocava l’art. 1489 c.c. sulla garanzia per vizi/evizione; contestava la non essenzialità del termine; e denunciava l’omessa pronuncia sulla domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. per mancato riscontro alla negoziazione assistita.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che la presupposizione era stata introdotta tardivamente e che, comunque, in un giudizio di risoluzione per inadempimento non può essere sostituita la specifica causa petendi con fatti costitutivi diversi. Ha dichiarato inammissibile il secondo e il terzo motivo per difetto di interesse. Ha ritenuto inammissibile il quinto e il sesto motivo perché diretti a sollecitare una diversa ricostruzione dei fatti rispetto a quella compiuta dalla Corte d’appello, la quale aveva accertato che l’immobile non presentava irregolarità ostative al trasferimento e che il termine per il definitivo non era essenziale, anche alla luce del comportamento successivo delle parti. Il quarto motivo è stato sostanzialmente superato dalla corretta valutazione della non essenzialità del termine e dalla irrilevanza, nel caso concreto, della mancata corrispondenza catastale ai fini della risoluzione. Il settimo motivo è stato dichiarato inammissibile perché la domanda di condanna per mancato riscontro alla negoziazione assistita non risultava effettivamente devoluta al giudice d’appello. Il ricorrente è stato condannato alle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 183 c.p.c.

  primo comma, n.1; sesto comma

  Le allegazioni introdotte nella prima memoria oltre le preclusioni possono essere dichiarate inammissibili se introducono un nuovo fatto costitutivo o un nuovo tema d'indagine rispetto alla domanda originaria.

• art. 1453 c.c.

  Nella domanda di risoluzione per inadempimento non è consentito mutare la causa petendi introducendo successivamente un fatto costitutivo diverso da quello originariamente dedotto.

• art. 1457 c.c.

  Il superamento di un termine fissato per l'adempimento non comporta automaticamente risoluzione se il termine non è essenziale; occorre valutare la gravità dell'inadempimento e il comportamento complessivo delle parti.

• art. 1489 c.c.

  La garanzia per oneri o diritti di terzi non opera quando, secondo l'accertamento di merito, l'acquirente era già consapevole della situazione dell'immobile e la dedotta irregolarità non integra un ostacolo al trasferimento.

• art. 96 c.p.c.

  La domanda di condanna per responsabilità processuale aggravata deve risultare effettivamente devoluta al giudice adito; in mancanza, la censura in cassazione è inammissibile.

• art. 100 c.p.c.

  Manca interesse a censurare statuizioni ultronee o non decisive, nonché questioni la cui decisione è comunque assorbita da una ratio autonoma e sufficiente.

• art. 115 c.p.c.

  Le censure che mirano a sovvertire l'accertamento di fatto del giudice di merito sono inammissibili in cassazione se formulate come violazioni di legge.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è omessa pronuncia quando la questione dedotta non è stata ritualmente introdotta o risulta assorbita dalla decisione su una ragione autonoma.

• art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985

  L'obbligo di conformità catastale negli atti di trasferimento dei fabbricati non si applica agli accordi conclusi anteriormente al 1° luglio 2010, per effetto della disciplina transitoria richiamata dalla Corte.

• art. 19 d.l. 78/2010 conv. in L. 122/2010

  La norma transitoria esclude l'applicazione retroattiva del requisito di conformità catastale agli accordi stipulati prima del 1° luglio 2010.

Massime di principio

• Nel giudizio di risoluzione per inadempimento, la parte attrice deve restare entro i fatti costitutivi originariamente allegati: non può introdurre tardivamente un diverso presupposto negoziale o un diverso inadempimento, perché ciò integra una mutatio libelli vietata dalle preclusioni processuali.
• La presupposizione, quando sia deducibile, richiede un presupposto comune, obiettivo e certo assunto dalle parti come base del consenso; non coincide con un mero motivo soggettivo di una sola parte e, se non emerge dal contratto o dalla comune rappresentazione negoziale, non può essere utilizzata per fondare la risoluzione per inadempimento.
• Il superamento di un termine contrattuale non essenziale non determina automaticamente la risoluzione di diritto, ma può dar luogo a risoluzione ex art. 1453 c.c. solo se il ritardo costituisce un inadempimento di non scarsa importanza, da apprezzarsi in concreto alla luce della natura del contratto e del comportamento successivo delle parti.
• Le censure di legittimità che contestano l'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito sono inammissibili quando siano formalmente incardinate come violazioni di legge ma, nella sostanza, richiedano una nuova valutazione del materiale probatorio.
• Una domanda o eccezione non ritualmente devoluta al giudice di merito non può essere introdotta per la prima volta in cassazione, neppure sotto forma di omessa pronuncia.

Come è indicizzato