Cassazione Civile, Ordinanza n. 15699/2026 del 22/05/2026

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare con cui una società promissaria acquirente si era obbligata ad acquistare un compendio immobiliare, con facoltà di nominare un terzo acquirente. Dopo il decesso del promittente venditore, la società aveva agito ex art. 2932 c.c. contro le eredi per ottenere una sentenza costitutiva di trasferimento, indicando come acquirente una diversa società. Il tribunale aveva accolto la domanda, subordinando però l'effetto traslativo al pagamento del prezzo da parte della società nominata entro tre mesi dal passaggio in giudicato. L'Ufficio aveva quindi emesso avviso di liquidazione dell'imposta di registro, ritenendo applicabile l'imposta proporzionale perché la condizione apposta alla sentenza non era una vera condizione sospensiva ma dipendeva dalla mera volontà dell'acquirente ai sensi dell'art. 27, comma 3, d.P.R. 131/1986. Le contribuenti avevano impugnato l'avviso sostenendo il difetto di motivazione e la natura meramente potestativa della condizione; in appello la CTR aveva confermato l'annullamento, ritenendo che l'Ufficio dovesse provare l'effettivo trasferimento alla società nominata e il relativo inadempimento, e che in difetto si sarebbe determinato un indebito arricchimento dell'erario. Con l'unico motivo di ricorso per cassazione l'Agenzia denunciava violazione e falsa applicazione degli artt. 27, 37 e 57 d.P.R. 131/1986, 11 e 13 d.lgs. 347/1990 e dell'art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. 131/1986, sostenendo che la sentenza ex art. 2932 c.c. è soggetta a imposta proporzionale anche quando il trasferimento è subordinato al pagamento del prezzo, poiché si tratta di condizione dipendente dalla mera volontà dell'acquirente o da iniziativa unilaterale del promissario acquirente. Deduceva inoltre l'irrilevanza dell'aumento del prezzo, del termine fissato dal giudice e dell'eventuale pagamento da parte di altro coobbligato, nonché l'assenza di base normativa per imporre all'Ufficio un onere probatorio sul trasferimento effettivo o sull'inadempimento della società nominata.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza emessa ex art. 2932 c.c. che dispone il trasferimento dell'immobile è il presupposto del tributo, anche se il trasferimento è subordinato al pagamento del prezzo.

• art. 27 d.P.R. 131/1986

  Le condizioni sospensive non ricorrono quando gli effetti dell'atto dipendono dalla mera volontà dell'acquirente o da iniziativa unilaterale del promissario acquirente; in tal caso l'atto è soggetto a imposta proporzionale.

• art. 37 d.P.R. 131/1986

  Richiamato dalla ricorrente come norma del sistema dell'imposta di registro, senza una specifica autonoma affermazione interpretativa nella decisione.

• art. 57 d.P.R. 131/1986

  Richiamato dalla ricorrente ai fini della solidarietà tributaria/passiva, senza decisiva autonoma elaborazione nel merito della Corte.

• art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. 131/1986

  Richiamato quale base tariffaria dell'imposta di registro proporzionale dovuta sul trasferimento immobiliare.

• artt. 11 e 13 d.lgs. 347/1990

  Richiamati dalla ricorrente in tema di imposte ipotecaria e catastale collegate al trasferimento immobiliare.

• art. 385, comma secondo, c.p.c.

  Utilizzato per la condanna alle spese dell'intero giudizio in favore della parte vittoriosa.

Massime di principio

• In tema di imposta di registro, la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che trasferisce un immobile è soggetta a imposta proporzionale, anche se l'effetto traslativo è subordinato al pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente.
• Ai fini dell'art. 27, comma 3, d.P.R. 131/1986, non costituiscono condizioni sospensive le clausole o i presupposti il cui avveramento dipenda dalla mera volontà dell'acquirente o da una sua iniziativa unilaterale.
• Nel giudizio tributario sull'imposta di registro relativa a una sentenza ex art. 2932 c.c., non rilevano, per escludere l'imposizione proporzionale, la pattuizione di un termine per il pagamento, la variazione del prezzo disposta dal giudice o l'eventuale presenza di coobbligati al pagamento.
• Quando la questione è puramente giuridica e non richiede ulteriori accertamenti fattuali, la Corte di cassazione può accogliere il ricorso, cassare la sentenza impugnata e decidere nel merito rigettando il ricorso introduttivo del contribuente.

Come è indicizzato