Cassazione Civile, Ordinanza n. 17571/2022 del 31/05/2022

Esito

La controversia

Nel giudizio di merito il promissario acquirente aveva chiesto di dichiarare risolto il preliminare di compravendita per l'avveramento della condizione risolutiva prevista in contratto, collegata alla mancata concessione del mutuo da parte dell'istituto bancario scelto dall'acquirente per irregolarità urbanistico-catastali dell'immobile, con conseguente condanna della promittente venditrice alla restituzione della caparra confirmatoria di euro 24.500,00. In subordine erano state formulate domande di inadempimento della controparte e di nullità o inefficacia del preliminare. La Corte d'appello aveva accolto la domanda principale, ritenendo provato il mancato rilascio del finanziamento sulla base della relazione tecnica redatta per la banca e della documentazione urbanistica, pur in assenza di un diniego formale dell'istituto. La ricorrente ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione degli artt. 2697 e 2729 c.c. e degli artt. 112 e 115 c.p.c., sostenendo che la Corte di merito avesse supplito alla mancata prova del diniego bancario con una presunzione semplice; 2) violazione dell'art. 2729 c.c. per mancanza dei requisiti di gravità, precisione e concordanza; 3) violazione degli artt. 112 e 346 c.p.c. e omessa pronuncia sulla diversa qualificazione della clausola come condizione mista, con necessità di accertare anche il comportamento del promissario acquirente nel procurarsi il mutuo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza di appello, ma correggendone parzialmente la motivazione ex art. 384, comma 4, c.p.c. Ha ritenuto che la clausola contrattuale fosse una condizione risolutiva potestativa di natura mista e bilaterale, sottoposta alla disciplina dell'art. 1358 c.c. Ha precisato che, in una condizione mista, l'avveramento dipende non solo dalla parte interessata, ma anche dal terzo istituto bancario e dal comportamento collaborativo delle parti, e che l'art. 1359 c.c. non opera automaticamente in caso di condotta omissiva della parte. Tuttavia, nel caso concreto, la Corte di merito aveva correttamente valorizzato gli elementi istruttori disponibili, in particolare la perizia negativa redatta per la banca e il certificato comunale sulla pratica di condono, per ritenere avverata la condizione e quindi risolto il preliminare. Le censure della ricorrente sono state ritenute in sostanza dirette a ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio, non consentita in sede di legittimità. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Viene richiamato quale parametro formale dei motivi di ricorso per dedurre violazione di legge.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare il riparto dell'onere probatorio; la Corte ritiene però che la doglianza miri in realtà a sollecitare una diversa valutazione delle prove.

• art. 2729 c.c.

  La Corte precisa che nel caso non era configurabile una vera presunzione semplice, pur essendo corretto l'accertamento compiuto dal giudice di merito sulla base degli elementi istruttori.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per dedurre ultrapetizione o omessa pronuncia; la Corte non ravvisa violazioni decisive.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla valutazione delle prove.

• art. 346 c.p.c.

  Richiamato con riguardo alla pretesa mancata devoluzione o trattazione di una questione in appello.

• art. 1358 c.c.

  La Corte afferma che, nelle condizioni miste, le parti sono tenute a comportarsi secondo buona fede durante la pendenza della condizione.

• art. 1359 c.c.

  La fictio di avveramento della condizione è applicabile anche alla condizione mista, ma solo se la parte interessata prova che l'altra abbia impedito l'avveramento con dolo o colpa.

• art. 384, comma 4, c.p.c.

  Consente la correzione della motivazione della sentenza impugnata senza cassazione della decisione.

• art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012, n. 228

  Fondamento dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Prevede, nei casi di rigetto dell'impugnazione, il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La clausola del preliminare che subordina l'efficacia del contratto all'ottenimento del mutuo per l'acquisto dell'immobile va qualificata, quando dipenda anche dal comportamento delle parti e non solo da un terzo, come condizione mista o bilaterale.
• L'accertamento della natura della condizione e del suo avveramento appartiene al giudice di merito ed è insindacabile in cassazione se sorretto da motivazione logica e coerente.
• Nella condizione mista, le parti sono tenute, durante la pendenza, a comportarsi secondo buona fede e correttezza ai sensi dell'art. 1358 c.c.
• La fictio di avveramento della condizione ex art. 1359 c.c. può operare anche per le condizioni miste, ma il creditore che la invoca deve provare che l'altro contraente abbia, con dolo o colpa, impedito l'avveramento.
• Non integra vizio di legittimità la censura che, sotto forma di violazione di legge o di vizio motivazionale, miri in realtà a ottenere una diversa ricostruzione del fatto e una nuova valutazione delle prove compiute dal giudice di merito.
• In presenza di un preliminare con clausola risolutiva collegata al mancato rilascio del mutuo per irregolarità urbanistiche, il giudice può fondare l'accertamento dell'avveramento della condizione su plurimi elementi istruttori convergenti, purché la decisione sia coerente con il materiale probatorio acquisito.

Come è indicizzato