Cassazione Civile, Ordinanza n. 35029/2023 del 14/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di un immobile, stipulato tra le parti il 22 dicembre 2010. La promissaria acquirente sosteneva di avere legittimamente receduto dal preliminare perché la promittente venditrice non avrebbe adempiuto entro il termine concordato del 15 aprile 2011: non avrebbe completato i lavori a regola d'arte e non avrebbe eliminato i vizi e le difformità dell'immobile, incluse asserite opere abusive non sanate. In primo grado il tribunale aveva accolto la domanda della promissaria acquirente e condannato la controparte al pagamento del doppio della caparra. In appello, però, la sentenza veniva riformata: la corte territoriale riteneva risolto il preliminare per inadempimento della promissaria acquirente e la condannava anche al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione sine titulo dell'immobile. Con il ricorso per cassazione la soccombente deduceva cinque motivi: 1) inammissibilità dell'appello per difetto di specificità, perché non avrebbe contestato la ratio decidendi della sentenza di primo grado; 2) omesso esame di un fatto decisivo, cioè la presenza di abusi edilizi non sanati; 3) omesso esame del ritardo della promittente venditrice nel prestare il consenso al definitivo; 4) violazione delle norme sull'inadempimento reciproco e sulla ritenzione/sospensione della stipula, sostenendo che il suo rifiuto di stipulare era giustificato dalla mancata eliminazione dei vizi e dal diritto alla riduzione del prezzo; 5) violazione degli artt. 2697 e 1226 c.c. per avere riconosciuto un danno da occupazione senza sufficiente prova e con liquidazione equitativa asseritamente illogica.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, osservando che l'appello della controparte era specifico e comunque idoneo a confrontarsi con la decisione di primo grado, non essendo richieste forme sacramentali né un progetto alternativo di sentenza. Ha ritenuto infondati anche il secondo e il terzo motivo, perché i fatti dedotti come omessi erano stati in realtà esaminati dalla corte di merito, che aveva valutato i vizi, le difformità e il comportamento delle parti nella mancata stipula del definitivo. Ha respinto il quarto motivo, rilevando che la corte territoriale aveva correttamente compiuto una valutazione comparativa degli inadempimenti reciproci, attribuendo alla promissaria acquirente il comportamento prevalente causativo del fallimento dell'affare. Ha respinto infine il quinto motivo, affermando che il danno da occupazione sine titulo era stato adeguatamente provato quanto all'an debeatur e che la liquidazione equitativa, parametrata a una percentuale del prezzo pattuito per anno di occupazione, non era arbitraria né illogica. Conseguentemente, la ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  La censura sulla specificità dell'appello è stata ritenuta infondata perché il gravame della controparte si confrontava con la sentenza di primo grado; non servono forme sacramentali per l'appello.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Il vizio di omesso esame non ricorre quando il fatto storico dedotto risulta comunque esaminato dalla sentenza impugnata.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato insieme agli artt. 1454 e 1460 c.c. per contestare la valutazione dell'inadempimento; la Corte ha confermato la comparazione degli inadempimenti reciproci.

• art. 1454 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla diffida ad adempiere; la Corte non ha ravvisato violazioni.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato per sostenere la legittimità del rifiuto di stipulare; la Corte ha ritenuto corretta la valutazione comparativa degli inadempimenti.

• art. 2697 c.c.

  La Corte ha escluso la violazione dell'onere della prova, ritenendo provato il danno da occupazione sine titulo quanto alla sua esistenza.

• art. 1226 c.c.

  La liquidazione equitativa del danno è stata ritenuta legittima perché motivata e ancorata a un criterio oggettivo non arbitrario.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È stato dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato quale base del contributo unificato ulteriore in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  Richiamato come norma che ha inserito il comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• Nel giudizio di appello non è necessario l'uso di formule sacramentali né la redazione di un progetto alternativo di decisione: è sufficiente che i motivi dialoghino con la sentenza impugnata e ne contestino in modo comprensibile le ragioni decisorie.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non sussiste quando il fatto storico dedotto sia stato in realtà valutato, anche solo implicitamente, dalla sentenza impugnata.
• Nei contratti con prestazioni corrispettive, in presenza di inadempimenti reciproci il giudice deve compiere una valutazione comparativa del comportamento di entrambe le parti, considerando l'incidenza oggettiva e soggettiva delle rispettive violazioni per individuare quale sia stata causa prevalente della rottura del sinallagma.
• La valutazione sulla gravità dell'inadempimento e sull'imputazione del fallimento del rapporto, se adeguatamente motivata, è questione di merito insindacabile in cassazione.
• Nel caso di occupazione senza titolo di un immobile, il danno da perdita del godimento deve essere allegato e provato nella sua concreta possibilità di esercizio perduta; la liquidazione equitativa è legittima se il giudice indica un criterio ragionevole e oggettivo, senza arbitrarietà.

Come è indicizzato