Cassazione Civile, Ordinanza n. 27563/2025 del 15/10/2025

Esito

La controversia

Un soggetto aveva acquistato nel 1999 da una società un appartamento sito in un edificio condominiale e aveva poi agito per far rimuovere una porta in ferro e le opere realizzate nell'ingresso/corridoio che assumeva appartenere alla sua proprietà esclusiva, chiedendo il ripristino dello stato dei luoghi. I condomini convenuti avevano resistito sostenendo che quel corridoio/ingresso era stato in precedenza ceduto loro dalla società venditrice con scrittura privata del 1992, in funzione dell'uso dell'ascensore, e avevano proposto domanda riconvenzionale per l'accertamento di tale cessione; in subordine avevano chiesto la risoluzione della scrittura e il risarcimento danni. La Corte d'appello aveva rigettato le domande dell'acquirente ritenendo che egli avesse comprato consapevolmente l'immobile nello stato di fatto e di diritto esistente, con esclusione del corridoio, e che la scrittura del 1992 fosse valida e non riferibile al medesimo bene venduto nel 1999. In cassazione il ricorrente ha dedotto: 1) nullità della sentenza per motivazione apparente/contraddittoria e omessa pronuncia, lamentando che la Corte territoriale non avesse spiegato adeguatamente perché egli conoscesse e accettasse la precedente cessione e non avesse valutato la validità della scrittura del 1992; 2) nullità per violazione degli artt. 183, 190 e 345 c.p.c., per avere la sentenza ignorato le puntuali deduzioni svolte nella comparsa conclusionale di primo grado; 3) violazione degli artt. 1362 e ss. c.c. sull'interpretazione del contratto di compravendita del 1999, sostenendo che i confini contrattuali e il contenuto letterale dell'atto avrebbero imposto di ricomprendere nel trasferimento anche la porzione di immobile controversa.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il motivo sulla motivazione perché la sentenza d'appello conteneva una motivazione comprensibile e idonea a rendere controllabile il ragionamento decisorio, con specifica considerazione della scrittura del 1992 e della pregressa conoscenza della cessione da parte dell'acquirente. Ha dichiarato inammissibile il motivo relativo alla comparsa conclusionale per difetto di autosufficienza, poiché il ricorso non trascriveva né specificava il contenuto delle allegazioni asseritamente omesse e la loro decisività. Ha infine ritenuto infondato il motivo sull'interpretazione contrattuale, osservando che esso si risolveva nella mera contrapposizione di una diversa lettura del contratto rispetto a quella compiuta dal giudice di merito, senza indicare una concreta violazione dei canoni legali di ermeneutica. Il ricorrente è stato condannato alle spese di legittimità e al versamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  comma 1, nn. 3 e 4; e richiamo al n. 5 in motivazione

  I motivi di ricorso che denunciano nullità della sentenza o violazione di legge devono confrontarsi con il contenuto effettivo della decisione e non possono tradursi in una richiesta di rivalutazione del merito.

• art. 111 Cost.

  La motivazione è censurabile in cassazione solo quando sia apparente, mancante o radicalmente incomprensibile, cioè quando non consenta il controllo sul ragionamento decisorio.

• art. 366 c.p.c.

  Il ricorso per cassazione deve essere autosufficiente e riportare in modo essenziale gli atti e i documenti rilevanti, specialmente quando si denuncino errores in procedendo.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla pretesa ammissibilità di puntualizzazioni difensive, ma la censura è stata dichiarata inammissibile per carenza di autosufficienza.

• art. 190 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alle deduzioni svolte nella comparsa conclusionale, senza superare il difetto di specificità del ricorso.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la censura sulla trattazione delle deduzioni in appello, ma senza adeguata specificazione del contenuto delle contestazioni.

• art. 1362 c.c.

  Per dedurre la violazione dei criteri di interpretazione contrattuale non basta contrapporre una diversa lettura del testo negoziale; occorre indicare specificamente in che cosa il giudice di merito si sia discostato dai canoni ermeneutici.

• art. 1363 c.c.

  Il giudice di legittimità non può sostituire la propria interpretazione a quella del giudice di merito quando quest'ultima sia plausibile e non si traduca in violazione dei canoni legali.

• art. 2644 c.c.

  Il principio della priorità della trascrizione non è utilmente invocabile quando i due atti non riguardano il medesimo bene, essendo stato alienato ai condomini il solo corridoio e al ricorrente la restante parte dell'immobile.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, il ricorrente è tenuto, ove dovuto, a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La motivazione della sentenza è solo quando sia meramente apparente o incomprensibile; non basta che la parte ritenga insufficiente o non condivisibile il percorso argomentativo seguito dal giudice di merito.
• Nel giudizio di cassazione, la censura per violazione dei canoni di interpretazione del contratto è ammissibile solo se indica in modo puntuale quali regole ermeneutiche siano state violate e in che modo il giudice di merito se ne sia discostato; è inammissibile la semplice contrapposizione di una diversa lettura del testo negoziale.
• Per dedurre errores in procedendo o nullità della sentenza è necessario un rigoroso rispetto del principio di autosufficienza: occorre riportare il contenuto degli atti e documenti rilevanti e spiegare la loro decisività, altrimenti il motivo non consente il controllo richiesto alla Corte di cassazione.
• Quando i giudici di merito accertano, sulla base delle prove, che il bene trasferito a un acquirente non coincide con il bene già oggetto di precedente cessione ad altri soggetti, il principio di priorità della trascrizione non è invocabile come regola di conflitto tra acquisti incompatibili.
• Il controllo di legittimità non consente una rivalutazione del materiale istruttorio né la sostituzione della propria lettura dei fatti a quella, logicamente motivata, compiuta dal giudice di merito.

Come è indicizzato