Cassazione Civile, Ordinanza n. 27483/2025 del 15/10/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di immobile ad uso commerciale. Il locatore aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per canoni asseritamente non pagati; la società conduttrice aveva proposto opposizione deducendo vizi dell’immobile, in particolare miasmi di origine fognaria e ulteriori difetti dell’impianto, chiedendo: riduzione del canone, risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, risarcimento dei danni e indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Il giudice di primo grado aveva revocato il decreto ingiuntivo e ridotto il canone, ma aveva respinto le domande di risoluzione, risarcimento e indennità. La Corte d’appello aveva confermato, ritenendo che i vizi fossero già noti o conoscibili dalla conduttrice al momento della stipula, con conseguente esclusione dei presupposti per la risoluzione e per la riduzione del canone ex art. 1580 c.c., confermando tuttavia la riduzione già disposta in primo grado perché non impugnata specificamente. In cassazione la società ricorrente ha dedotto, tra l’altro: violazione del giudicato interno ex artt. 2909 e 1578 c.c. per avere la Corte d’appello rimesso in discussione la sopravvenienza e non imputabilità del vizio già accertate in primo grado; nullità per ultrapetizione/violazione dell’art. 112 c.p.c.; violazione delle norme sulla locazione e dei canoni di interpretazione contrattuale; motivazione apparente; errata attribuzione alla conduttrice della causazione dei miasmi; omessa pronuncia sulla domanda di manleva verso il condominio custode dell’impianto fognario; e erronea declaratoria di inammissibilità delle prove orali in appello per difetto di specificità.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il settimo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti gli altri. Ha cassato la sentenza impugnata nei punti concernenti la decisione sulla domanda di risoluzione integrale del contratto di locazione e sulla declaratoria di inammissibilità delle prove orali, rinviando alla Corte d’appello di Catania in diversa composizione. Quanto al primo motivo, la Cassazione ha ritenuto che la Corte territoriale avesse violato il giudicato interno formatosi sull’accertamento di primo grado circa il carattere sopravvenuto del vizio e la sua non imputabilità alla conduttrice, essendo mancato appello incidentale del locatore su quel capo. Pertanto, in sede di rinvio dovrà essere rivalutata la gravità dei vizi partendo da tali premesse già coperte da giudicato. Quanto al settimo motivo, la Cassazione ha ritenuto che l’ammissibilità dei mezzi istruttori in appello vada valutata esaminando l’atto nel suo complesso, e che la Corte d’appello avesse omesso di considerare se le istanze istruttorie fossero oggettivamente e inequivocamente riconoscibili, pur essendo riprodotte in altra parte dell’atto di gravame. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 2909 c.c.

  Richiamato in relazione al giudicato interno formatosi sul capo non impugnato della sentenza di primo grado.

• art. 1578 c.c.

  È richiamato per la garanzia per i vizi della cosa locata; la Corte ribadisce che, una volta coperto da giudicato l’accertamento sulla sopravvenienza e non imputabilità del vizio, il giudice del rinvio deve muovere da tali premesse nella valutazione della gravità.

• art. 1580 c.c.

  Citato come base della riduzione del canone per vizi della cosa locata, riduzione già disposta in primo grado e non specificamente impugnata.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato per le censure di ultrapetizione e omessa pronuncia; i motivi corrispondenti sono stati però assorbiti dall’accoglimento del primo motivo o non accolti autonomamente.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  Citato nei motivi di ricorso in relazione alla presunta motivazione apparente della sentenza d’appello.

• art. 111 Cost.

  Richiamato per la dedotta motivazione apparente/illogica della sentenza d’appello.

• art. 342 c.p.c.

  La Cassazione afferma che la specificità delle istanze istruttorie in appello va valutata esaminando l’atto complessivamente, non solo il passo conclusivo o il mero rinvio agli atti di primo grado.

• art. 2051 c.c.

  Richiamato nella censura relativa alla domanda di manleva verso il condominio, quale custode dell’impianto fognario; il relativo motivo è stato assorbito.

• artt. 1362 ss. c.c.

  Richiamati nel motivo sulla pretesa errata interpretazione del contratto e sulla confusione tra difetti di manutenzione e vizi della cosa locata.

• art. 2733 c.c.

  Richiamato in relazione alla dedotta mancata valorizzazione della confessione stragiudiziale e giudiziale del locatore.

• art. 2735 c.c.

  Richiamato in relazione alla dedotta mancata valorizzazione della confessione stragiudiziale e giudiziale del locatore.

• artt. 1571 ss. c.c.

  Richiamati per la disciplina generale della locazione, nel contesto delle censure sui vizi dell’immobile e sui rimedi invocati dalla conduttrice.

• art. 1575 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso per distinguere gli obblighi del locatore di manutenzione dalla garanzia per i vizi della cosa locata.

• art. 1576 c.c.

  Richiamato nei motivi di ricorso per distinguere gli obblighi del locatore di manutenzione dalla garanzia per i vizi della cosa locata.

Massime di principio

• Se un capo della sentenza di primo grado non viene impugnato con appello incidentale dalla parte vittoriosa su quel punto, l’accertamento contenuto in quel capo passa in giudicato interno e non può essere rimesso in discussione dal giudice d’appello come premessa di decisione su altre domande.
• Quando il giudicato interno ha fissato una determinata premessa fattuale in tema di locazione e vizi della cosa locata, il giudice del rinvio deve muovere da quella premessa e può rivalutare solo le conseguenze giuridiche ancora controverse, non i fatti ormai coperti da giudicato.
• Ai fini dell’ammissibilità delle istanze istruttorie in appello, il requisito di specificità va verificato sull’atto di gravame nel suo complesso: non basta guardare alla sola conclusione o al solo rinvio agli atti di primo grado se, nel corpo dell’atto, i mezzi di prova siano riprodotti in modo oggettivamente e inequivocamente riconoscibile.
• Nel giudizio di locazione, occorre distinguere tra obblighi di manutenzione del locatore e garanzia per i vizi della cosa locata; la qualificazione del difetto incide sui rimedi esperibili, ma non può essere rielaborata in contrasto con un accertamento passato in giudicato interno.

Come è indicizzato