Cassazione Civile, Ordinanza n. 31844/2025 del 05/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce tra due proprietari confinanti di immobili siti in Trevignano Romano. Uno dei proprietari chiedeva l'accertamento della violazione delle distanze legali da parte del manufatto realizzato sul fondo vicino, la riduzione in pristino e il risarcimento dei danni, oltre alla determinazione della linea di confine; la controparte resisteva e proponeva domanda riconvenzionale per far accertare, a sua volta, la violazione delle distanze da parte delle opere dell'attore. Il Tribunale aveva determinato il confine, ordinato la rimozione di porte e finestre sul fabbricato della convenuta e rigettato le altre domande. In appello, la Corte territoriale ha ritenuto non provata la violazione delle distanze per le vedute e ha considerato legittime le aperture e il manufatto, rigettando l'appello principale e accogliendo quello incidentale. I ricorrenti per cassazione hanno dedotto: 1) violazione delle norme sulle distanze, sostenendo che dovessero applicarsi non il solo art. 873 c.c., ma anche la disciplina urbanistica speciale (art. 9 D.M. 1444/1968, norme regionali e PRG) che impone distanze maggiori; 2) violazione degli artt. 872, comma 2, e 1227 c.c., per il mancato accoglimento della domanda di riduzione in pristino o, in subordine, di quella risarcitoria, lamentando anche omessa pronuncia e omesso esame di richieste istruttorie; 3) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e 950 c.c. sulla determinazione del confine, censurando l'apprezzamento della CTU e la scelta della misura di mt 3,90; 4) omesso esame di un fatto decisivo, cioè il successivo rilascio dell'autorizzazione paesaggistica relativa alle opere dell'attore e alla domanda di sanatoria.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi e rigettato il terzo e il quarto. Ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla medesima Corte d'appello di Roma in diversa composizione, affinché verifichi innanzitutto la qualificazione del manufatto come nuova costruzione o ristrutturazione, la relativa volumetria/sagoma/funzionalità e l'eventuale esistenza di strumenti urbanistici e norme locali integrative del codice civile che impongano distanze inderogabili, traendone le conseguenze sulla domanda di riduzione in pristino ex art. 872 c.c. È stato precisato che, ove la violazione riguardi solo norme edilizie poste a tutela di interessi generali, la tutela del privato resta limitata al risarcimento del danno. Sono rimaste assorbite le ulteriori questioni risarcitorie. Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  è richiamato come parametro dei motivi di ricorso per violazione di legge e omesso esame di fatto decisivo.

• art. 873 c.c.

  regola codicistica sulle distanze tra costruzioni; la Corte osserva che non può essere applicata isolatamente quando la disciplina urbanistica locale integra il codice civile con distanze inderogabili.

• art. 872 c.c.

  consente la domanda di riduzione in pristino quando la violazione riguardi norme integrative sulle distanze che incidono sui rapporti di vicinato.

• art. 950 c.c.

  richiamato in relazione all'azione per regolamento di confini e alla contestazione della determinazione della linea divisoria.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nel motivo di ricorso contro l'apprezzamento delle risultanze istruttorie e della CTU.

• art. 116 c.p.c.

  richiamato nel motivo di ricorso contro la valutazione della prova e della consulenza tecnica.

• art. 1227 c.c.

  richiamato in relazione al rigetto della domanda risarcitoria e al tema del concorso del danneggiato.

• art. 9 D.M. 1444/1968

  discipline urbanistiche integrative che, secondo i ricorrenti, impongono distanze maggiori delle regole codicistiche; la Corte afferma che il giudice deve verificare d'ufficio tali norme se dedotte.

• art. 3 L.R. Lazio 12/2004

  invocato dai ricorrenti quale normativa speciale sulle distanze urbanistiche.

• L.R. Lazio 29/1997

  invocata dai ricorrenti quale normativa speciale sulle distanze urbanistiche.

• L.R. Lazio 20/09/1997

  richiamata nella parte narrativa come fonte del regime urbanistico della zona interessata.

Massime di principio

• Le prescrizioni dei piani regolatori generali e dei regolamenti edilizi comunali che disciplinano le distanze nelle costruzioni sono norme integrative del codice civile e hanno valore di norme giuridiche; quando la loro violazione è dedotta, il giudice deve conoscerle d'ufficio in applicazione del principio iura novit curia.
• Nelle controversie tra proprietari confinanti, prima di decidere sulla violazione delle distanze occorre qualificare correttamente il manufatto come nuova costruzione o come ristrutturazione, verificandone volumetria, sagoma e funzionalità, perché da tale qualificazione dipende il regime delle distanze applicabile.
• La tutela reale della riduzione in pristino ex art. 872 c.c. è esperibile solo quando la violazione riguardi norme sulle distanze che incidono sui rapporti di vicinato; se invece la disciplina violata è posta esclusivamente a tutela di interessi urbanistici generali, al privato resta la sola tutela risarcitoria.
• La censura che mira a rimettere in discussione l'apprezzamento della CTU e la scelta del confine o della misura adottata dal giudice di merito integra un motivo di fatto e, se la motivazione è coerente e non illogica, non è sindacabile in cassazione.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo richiede che il fatto sia realmente decisivo e che la sua discussione nel merito risulti specificamente dimostrata; in mancanza, il motivo è inammissibile.

Come è indicizzato