Cassazione Civile, Ordinanza n. 31803/2025 del 05/12/2025

Esito

La controversia

La società proprietaria di tre negozi al piano terra e di un’area urbana adiacente sosteneva che il condominio avesse realizzato un muro di recinzione su tre fronti del fabbricato, rendendo di fatto i locali accessibili solo ai pedoni e impedendone la locazione. Chiedeva la rimozione del muro e il risarcimento dei danni. In primo grado la domanda di riduzione in pristino veniva accolta, mentre il risarcimento veniva rigettato. In appello principale la società insisteva sulla domanda risarcitoria; il condominio proponeva appello incidentale contro la condanna alla rimozione. La Corte d’appello accoglieva l’incidentale e rigettava il principale, ritenendo che la recinzione fosse stata realizzata quando l’area era ancora nella disponibilità del condominio e che comunque mancasse prova del danno. Con il ricorso per cassazione la società deduceva: 1) violazione dell’art. 115 c.p.c. e omesso esame di fatto decisivo, per avere la Corte d’appello affermato la proprietà condominiale dell’area senza adeguato supporto e nonostante il condominio non l’avesse mai allegata espressamente; 2) violazione dell’art. 2697 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, sostenendo che il condominio non poteva opporre l’estinzione o modifica del diritto azionato senza aver contestato la proprietà dell’area e senza aver dedotto di esserne proprietario; 3) violazione degli artt. 949 ss. c.c. e omesso esame di fatto decisivo, assumendo che l’actio negatoria servitutis consente di ottenere anche la cessazione della situazione antigiuridica preesistente, indipendentemente dal momento di realizzazione del muro rispetto all’acquisto dell’area; 4) violazione degli artt. 1223 e 2043 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, lamentando il mancato riconoscimento, anche equitativo, del danno da illegittima occupazione/limitazione della disponibilità del bene, che sarebbe in re ipsa.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi tre motivi, ritenendo fondate le censure sulla corretta individuazione del soggetto proprietario dell’area e sul regime dell’azione negatoria: la Corte d’appello aveva affermato che l’area fosse del condominio al momento della recinzione senza chiarire la base di tale convincimento, pur risultando dagli atti un acquisto da parte della società quale pertinenza dei locali; inoltre aveva ritenuto decisiva la preesistenza del muro rispetto all’acquisto senza considerare che il proprietario può agire in negatoria per far cessare molestie anche preesistenti al suo acquisto, salvo usucapione, qui non in discussione. Il quarto motivo, relativo al danno, è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata alla medesima Corte d’appello in diversa composizione, che dovrà riesaminare la proprietà dell’area e il regime pertinenziale, oltre a provvedere sulle spese.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  La censura riguardava l’uso della prova e l’affermazione di un fatto (la proprietà dell’area) che la ricorrente assumeva non risultare adeguatamente allegato o provato; la Corte ha ritenuto fondata la critica alla motivazione della sentenza d’appello sulla titolarità dell’area.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato per contestare la ripartizione dell’onere della prova sulla titolarità del bene e sulla pretesa estinzione o modifica del diritto azionato.

• art. 949 c.c.

  L’azione negatoria è stata richiamata nel senso che consente al proprietario di far accertare l’inesistenza di diritti reali altrui e di ottenere la cessazione delle molestie o turbative sul fondo.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per la domanda risarcitoria, in relazione al danno conseguenza da illegittima limitazione della disponibilità del bene.

• art. 2043 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per fondare la pretesa risarcitoria da fatto illecito.

• art. 345 c.p.c.

  La Corte d’appello aveva ritenuto preclusa la produzione di nuovi documenti in appello; tale profilo resta sullo sfondo ma non è oggetto della ratio decidendi della Cassazione.

Massime di principio

• In tema di azione negatoria servitutis, il proprietario del fondo può chiedere la cessazione delle molestie o delle situazioni antigiuridiche anche se queste erano già in atto al momento dell’acquisto del bene, salvo che sia dedotta e provata una causa estintiva o acquisitiva del diritto altrui, come l’usucapione.
• Prima di respingere una domanda fondata sulla lesione del diritto di proprietà, il giudice di merito deve individuare con precisione il soggetto titolare dell’area controversa e motivare in modo chiaro la base fattuale e probatoria della propria conclusione.
• La distribuzione dell’onere probatorio non può essere sovvertita da affermazioni apodittiche sulla titolarità del bene: chi eccepisce la legittimità della propria condotta o l’inesistenza del diritto azionato deve confrontarsi con gli elementi allegati e provati dalla controparte.
• Se la decisione di merito sulla legittimità della condotta e sulla titolarità del bene viene cassata per difetto di corretta individuazione del proprietario, le censure sul danno possono restare assorbite e devono essere riesaminate dal giudice di rinvio solo se permane l’interesse decisorio.

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