Cassazione Civile, Ordinanza n. 21219/2025 del 24/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento per l'anno d'imposta 2010, con cui l'Ufficio ha ripreso a tassazione componenti negative di reddito, negando la deducibilità di quote di ammortamento, canoni di leasing e spese/oneri condominiali relativi a sei immobili situati vicino al complesso alberghiero della contribuente. Secondo l'Amministrazione, tali immobili non erano strumentali all'attività d'impresa della società, ma all'attività dell'affittuaria del complesso alberghiero. La CTP aveva accolto in parte il ricorso della società, ma la CTR, su appello dell'Agenzia, aveva riformato integralmente la decisione. In cassazione la società ha proposto due motivi: con il primo ha denunciato violazione dell'art. 102, comma 8, TUIR in relazione all'art. 2561 c.c., sostenendo che la deroga convenzionale prevista nel contratto di affitto d'azienda consentisse la deduzione delle quote di ammortamento in capo all'affittante e che la CTR avesse erroneamente escluso l'efficacia della clausola perché riferita ai soli beni esistenti al momento del contratto; con il secondo ha denunciato violazione dell'art. 43 TUIR, sostenendo che gli immobili dovevano considerarsi strumentali per destinazione, poiché l'unica attività della società era l'affitto del complesso alberghiero di cui era proprietaria, e che la natura abitativa catastale non impediva tale qualificazione.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondati entrambi i motivi. Quanto al primo, ha osservato che la ratio decisiva della CTR era corretta nel ritenere che il contratto di affitto d'azienda del 2009 non contemplasse gli immobili oggetto di accertamento, poiché la clausola contrattuale richiamava i beni esistenti al momento della stipula e non anche quelli futuri o successivamente acquistati, in difetto di espressa pattuizione. Quanto al secondo, la Corte ha escluso che gli immobili ad uso abitativo potessero essere considerati automaticamente strumentali per destinazione solo perché la società svolgeva attività di affitto del complesso alberghiero: il compendio alberghiero e gli appartamenti erano beni autonomi e indipendenti, e non risultava l'utilizzo esclusivo degli appartamenti come beni strumentali all'attività di locazione del complesso. È rimasta inoltre non specificamente censurata la autonoma ratio relativa alla mancata prova delle spese condominiali di manutenzione straordinaria. Il ricorso è stato quindi rigettato; è stata disposta la sola statuizione sulle spese di legge, senza condanna alle spese di lite, e con ordine di versamento dell'ulteriore contributo unificato ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 102, comma 8, TUIR

  La deroga convenzionale alla regola sulla deducibilità delle quote di ammortamento opera solo nei limiti in cui il contratto di affitto d'azienda contempli espressamente i beni interessati; non può estendersi a beni non ricompresi nella pattuizione.

• art. 2561 c.c.

  È il parametro civilistico richiamato per la disciplina dell'affitto d'azienda e per la regola di riparto degli oneri sui beni aziendali; la disciplina pattizia può derogare solo se inequivoca.

• art. 43 TUIR

  La qualifica di bene strumentale non discende automaticamente dall'attività svolta dal proprietario, ma richiede che il bene sia effettivamente destinato in modo esclusivo all'esercizio dell'impresa secondo i criteri della norma.

• art. 108, comma 2, TUIR

  La disposizione è riferita ai beni strumentali; se manca la prova della strumentalità dei beni, non può operare la deducibilità dei relativi costi.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  Costituisce il parametro per quantificare l'ulteriore importo del contributo unificato dovuto in caso di rigetto.

Massime di principio

• In tema di affitto d'azienda, la deroga convenzionale alla disciplina fiscale degli ammortamenti è ammissibile solo se la clausola contrattuale indica in modo espresso e inequivoco i beni ai quali si riferisce; in mancanza, non può estendersi a beni acquistati successivamente.
• La deducibilità di quote di ammortamento e costi di leasing presuppone la strumentalità del bene all'attività d'impresa: la sola appartenenza del bene a un compendio aziendale o la sua vicinanza funzionale all'attività non bastano se il bene è autonomamente censito e non risulta destinato esclusivamente all'impresa.
• La qualificazione di bene strumentale per destinazione richiede prova concreta dell'effettivo e esclusivo impiego del bene nell'attività imprenditoriale; non è sufficiente un'affermazione astratta sull'oggetto sociale o sull'attività prevalente del contribuente.
• Quando una statuizione di merito si fonda su una pluralità di rationes autonome, il ricorso è inidoneo se censura solo alcune di esse e lascia intatta una ratio sufficiente da sola a sorreggere la decisione.

Come è indicizzato