Cassazione Civile, Sentenza n. 13959/2025 del 26/05/2025

Esito

La controversia

La Pulifer impugna la sentenza della Corte d'appello di Milano che aveva riformato la decisione di primo grado e rigettato il suo recesso dal contratto preliminare di compravendita e la domanda di risarcimento, sostenendo che: (i) la difformità catastale (mancata rappresentazione del bagno nella planimetria e possibile diverso classamento) costituiva inadempimento grave idoneo a legittimare il recesso; (ii) la mancata regolarizzazione catastale aveva impedito l'ottenimento del leasing necessario per l'acquisto; (iii) il promittente venditore non aveva adempiuto l'obbligo di eseguire lavori sugli impianti e non aveva agito secondo la diligenza e la buona fede richieste; (iv) la Corte d'appello avrebbe erroneamente ritenuto irrilevante la rilevanza della documentazione esibita tardivamente e che alcune valutazioni erano vizi di fatto o di diritto.

La decisione

La Corte di Cassazione ha in parte accolto il ricorso: ha ritenuto fondate, nei limiti motivati, le prime tre censure (connesse) relative alla valutazione della gravità dell'inadempimento per difformità catastale e al mancato esame del comportamento del promittente venditore alla luce della buona fede e dell'interesse della promissaria acquirente (anche in relazione all'ottenimento del finanziamento). Ha dichiarato assorbiti il quinto e il sesto motivo e, in parte, il settimo; ha rigettato le altre censure. La sentenza di appello è dichiarata cassata limitatamente alle censure accolte e la causa è rinviata alla Corte d'appello di Milano, in diversa composizione, perché riconsideri la vicenda conformemente ai principi di diritto indicati, con liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis

  oltre all'identificazione catastale, il riferimento alla planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità dello stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie

  La Corte interpreta la norma come requisito di validità degli atti traslativi (rogiti) e non come obbligo formale del contratto preliminare: la dichiarazione di conformità catastale non è obbligatoria nel preliminare, ma l'eventuale difformità obbliga il promittente venditore alla regolarizzazione prima del definitivo.

• decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, art. 19, commi 9 e 11

  Citato in relazione all'obbligo temporale di regolarizzazione catastale e alla disciplina del classamento; utilizzato per sostenere che talune regolarizzazioni dovevano essere eseguite nei termini prescritti dalla normativa settoriale.

• codice civile, art. 1453

  Norma sulla risoluzione per inadempimento; usata per valutare se l'inadempimento del promittente venditore fosse tale da giustificare la risoluzione del contratto preliminare.

• codice civile, art. 1455

  Criterio per distinguere gli inadempimenti di scarsa importanza da quelli gravi: la Corte richiama l'esigenza di valutare l'interesse dell'altra parte, l'effetto sul sinallagma e la finalità perseguita dai contraenti, per decidere se il recesso sia legittimo.

• codice civile, art. 1375

  Principio di buona fede nell'esecuzione del contratto: la Corte richiama l'obbligo di cooperare e di tenere comportamenti volti a realizzare l'interesse della controparte, rilevante nella valutazione dell'inerzia del venditore nella regolarizzazione.

• codice civile, art. 1175

  Diligenza del buon padre di famiglia: richiamata nella censura relativa alla condotta doverosa del promittente venditore nella gestione del preliminare.

• codice civile, art. 1385

  Richiamato in riferimento al principio che l'inadempimento grave può legittimare il recesso (la Corte affronta il rilievo della gravità dell'inadempimento).

• legge 28 gennaio 1985, n. 47, artt. 25, 26, 8

  Norme urbanistiche richiamate dalla parte; la Corte ha ritenuto che l'accertamento circa l'autorizzazione dei lavori sia questione di fatto di merito non sindacabile in Cassazione.

• codice di procedura civile, art. 115

  Regole sulla valutazione della prova testimoniale e degli atti esibiti: la Corte discute la rilevanza della esibizione tardiva di documenti e la correttezza del loro uso in giudizio.

• codice di procedura civile, art. 183, comma 6

  Regole sulle produzioni documentali e sulla formazione del fascicolo; la Corte osserva che l'esibizione tardiva di documenti in udienza non sostituisce la prova correttamente prodotta nei termini.

• codice civile, artt. 1362, 1363, 1366

  Regole sull'interpretazione e qualificazione degli atti: censurate interpretazioni di contenuto negoziale e dedotte criticità sulla fondatezza di alcuni accertamenti probatori, ma la Corte ha dichiarato tali motivi assorbiti.

Massime di principio

• La dichiarazione di conformità catastale prevista dall'art. 29 legge 52/1985 è requisito di validità del contratto definitivo (rogito) e non è obbligatoria nel contratto preliminare: nel preliminare la difformità catastale fa sorgere l'obbligo del promittente venditore di regolarizzare l'immobile prima del rogito.
• La mera possibilità tecnica ed economica di regolarizzare un'immobile (es. tramite semplice procedimento amministrativo a costo contenuto) non esime il promittente venditore dall'obbligo di provvedere tempestivamente: per valutare la gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c. è necessario considerare l'effetto concreto sul sinallagma e sull'interesse della controparte.
• Il mancato ottenimento del finanziamento/leasing da parte della promissaria acquirente a causa di difformità catastali o impiantistiche può integrare un elemento rilevante ai fini della gravità dell'inadempimento, specie se il promittente vendeva sapendo dell'esigenza di finanziamento e non ha cooperato secondo buona fede.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento è funzionale e contestuale: il giudice deve esaminare il comportamento complessivo delle parti durante il periodo del preliminare (lettere di sollecito, diffide, contatti con la banca) secondo i princìpi di diligenza e buona fede nell'esecuzione del contratto.
• La produzione tardiva di documenti in udienza, o la semplice dichiarazione di aver regolarizzato l'immobile, non sostituiscono la prova documentale correttamente tempestivamente prodotta; il giudice deve rispettare le regole processuali sulle preclusioni e sull'assunzione della prova.
• Gli accertamenti di fatto circa l'esecuzione di lavori e l'autorizzazione urbanistica restano in capo al giudice di merito e sono sindacabili in Cassazione solo per vizi di motivazione o violazioni di legge, non per semplice contrasto valutativo.