Cassazione Civile, Ordinanza n. 18911/2024 del 10/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra una parte promittente venditrice e una parte promissaria acquirente. Successivamente un terzo acquistava il bene dai proprietari originari e, con atto separato, dichiarava di subentrare nei rapporti attivi e passivi derivanti dal preliminare, ma poi si opponeva alla stipula del definitivo. Il promissario acquirente originario agiva quindi per ottenere una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. nei confronti del subentrante. Il ricorrente per cassazione deduceva: 1) difetto di legittimazione passiva e violazione degli artt. 1406 e ss. c.c., sostenendo che la Corte d'appello avesse erroneamente qualificato la vicenda come cessione del contratto, nonostante il promissario acquirente avesse già adempiuto la propria prestazione di pagamento; 2) omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c., per avere il giudice di merito trascurato l'assenza dei requisiti per l'esecuzione in forma specifica, in ragione della supposta non regolarità urbanistica dell'immobile; 3) violazione dell'art. 19, comma 14, D.L. 78/2010 conv. in L. 122/2010 e dell'art. 2932 c.c., per mancata considerazione dell'asserita assenza della dichiarazione di conformità catastale necessaria per il trasferimento immobiliare.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che il preliminare non era ancora integralmente eseguito al momento del subentro, poiché restava ineseguito l'obbligo reciproco di concludere il definitivo; ha quindi confermato la corretta qualificazione della vicenda come cessione del contratto. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché volto a sollecitare una nuova valutazione del merito sulla rilevanza delle difformità urbanistiche rilevate in causa, attività preclusa in cassazione. Ha dichiarato inammissibile anche il terzo motivo perché nuovo e comunque anch'esso diretto a ottenere una rivalutazione del fatto. Conseguentemente ha condannato il ricorrente alle spese e dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza costitutiva può essere emessa solo se il preliminare non sia integralmente eseguito e se sussistano i presupposti per il trasferimento del bene; nel caso concreto, il mancato perfezionamento del definitivo rendeva ancora attuale l'obbligo di contrarre.

• art. 1406 c.c.

  La vicenda negoziale è stata correttamente qualificata come cessione del contratto preliminare, poiché il subentrante aveva manifestato inequivocamente la volontà di sostituirsi alla parte originaria nel rapporto.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non può essere usato per ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio o una diversa ricostruzione del fatto.

• art. 19, comma 14, D.L. n. 78 del 2010

  La doglianza relativa alla conformità catastale è stata ritenuta nuova e quindi inammissibile, oltre che diretta a una rivalutazione del merito.

• L. n. 122 del 2010

  Richiamata quale legge di conversione del D.L. n. 78 del 2010 in tema di conformità catastale nei trasferimenti immobiliari.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto dell'impugnazione sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel contratto preliminare di compravendita l'obbligo delle parti non si esaurisce nel pagamento del prezzo e nella consegna del bene, ma comprende anche il reciproco impegno a stipulare il definitivo; fino a tale stipula il rapporto non può considerarsi integralmente eseguito.
• La cessione del contratto può essere ravvisata quando risulti una volontà inequivoca del terzo di subentrare nella posizione contrattuale della parte originaria, anche mediante dichiarazione apposta in calce al contratto.
• In cassazione non è consentito trasformare la denuncia del vizio di motivazione o dell'omesso esame in una richiesta di nuova valutazione delle prove e dei fatti accertati dal giudice di merito.
• Le censure fondate su questioni nuove, non trattate nella decisione impugnata e non accompagnate dall'indicazione del momento di deduzione nel giudizio di merito, sono inammissibili per difetto di specificità.
• L'eventuale irregolarità urbanistica o catastale del bene può incidere sui presupposti dell'esecuzione in forma specifica solo nei limiti in cui sia realmente dedotta, provata e decisiva secondo il materiale processuale scrutinabile dal giudice di legittimità.

Come è indicizzato