Cassazione Civile, Ordinanza n. 04329/2025 del 19/02/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento IMU per l’anno 2014 relativo a un appartamento sito in Roma. Il contribuente aveva costituito, con scrittura privata non autenticata ma registrata, un diritto reale di abitazione per dieci anni in favore del coniuge e aveva comunicato tale circostanza al Comune prima dell’annualità d’imposta. In primo grado il ricorso era stato accolto; in appello la decisione era stata riformata sul presupposto che, essendo l’atto non autenticato e non trascritto, il diritto di abitazione non fosse opponibile all’ente impositore e non esonerasse il proprietario dal pagamento dell’IMU. Nel ricorso per cassazione il contribuente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 2644 e 2704 c.c., sostenendo che la trascrizione non è requisito necessario per opporre al Comune la costituzione del diritto di abitazione, essendo sufficiente la scrittura privata registrata e quindi munita di data certa; 2) violazione dell’art. 10 L. 212/2000, per non avere la CTR considerato che il Comune era stato tempestivamente informato della costituzione del diritto reale e del venir meno del presupposto impositivo nei confronti del proprietario.

Norme richiamate

• art. 2644 c.c.

  La trascrizione svolge funzione di pubblicità e di risoluzione dei conflitti tra aventi causa incompatibili; non è elemento di validità del negozio e, nel caso deciso, non era decisiva per l’opponibilità al Comune della costituzione del diritto di abitazione, se il titolo era comunque munito di data certa e comunicato all’ente.

• art. 2704 c.c.

  "la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l'hanno sottoscritta dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l'anteriorità della formazione del documento"

  La scrittura privata non autenticata è opponibile ai terzi dal momento in cui acquista data certa; nel caso di specie la registrazione attribuiva data certa al contratto costitutivo del diritto di abitazione.

• art. 1022 c.c.

  È richiamato quale norma che disciplina il diritto reale di abitazione; la titolarità di tale diritto, e non la nuda proprietà, determina il soggetto passivo IMU per la durata del diritto.

• art. 9, comma 1, d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23

  Per l’IMU il soggetto passivo è individuato nel titolare del diritto reale di godimento sull’immobile; quindi, quando il diritto di abitazione è validamente costituito, il proprietario non è il debitore d’imposta per il periodo di efficacia del diritto.

• art. 10 L. 27 luglio 2000, n. 212

  Il motivo fondato su questa norma è stato ritenuto assorbito; la comunicazione preventiva al Comune confermava comunque la conoscenza dell’assetto rilevante ai fini tributari.

• art. 384, comma 1, c.p.c.

  In assenza di ulteriori accertamenti in fatto, la Corte ha potuto decidere nel merito dopo la cassazione della sentenza impugnata.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È la norma processuale invocata per denunciare violazione di legge nei motivi di ricorso per cassazione.

Massime di principio

• In tema di IMU, la costituzione di un diritto reale di abitazione trasferisce il presupposto impositivo al titolare del diritto di abitazione, sicché il proprietario nudo non è soggetto passivo per la durata del diritto.
• La trascrizione dell’atto costitutivo di un diritto reale immobiliare ha funzione di opponibilità nei conflitti tra aventi causa, ma non costituisce requisito di validità del negozio né condizione indefettibile per ogni forma di prova nei confronti dell’ente impositore.
• Una scrittura privata non autenticata, se registrata, acquista data certa ai sensi dell’art. 2704 c.c. e può essere utilizzata per provare, anche in materia tributaria, la perdita del diritto reale che fonda l’imposizione.
• L’ente impositore, non essendo titolare di un diritto reale concorrente sull’immobile, non rientra tra i terzi tutelati dalla disciplina della trascrizione ai fini della ripartizione del carico IMU, quando il contribuente offra prova scritta certa del mutamento soggettivo.
• La comunicazione preventiva all’amministrazione finanziaria della costituzione del diritto reale rafforza l’opponibilità in concreto della situazione giuridica e impedisce che il contribuente sia gravato dell’imposta in base a una presunzione di permanenza della titolarità originaria.

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