Cassazione Civile, Ordinanza n. 21086/2022 del 04/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo emesso per il recupero di contributi condominiali. La società ricorrente ha proposto opposizione sostenendo che l’importo richiesto si fondava su una delibera assembleare del 6 febbraio 1996 e su una successiva delibera del 17 settembre 2007 asseritamente nulle, perché la prima avrebbe modificato senza consenso unanime il regolamento condominiale del 14 novembre 1955, che prevedeva una riduzione di un sesto delle spese in favore dei proprietari dei negozi. In appello la ricorrente ha lamentato: 1) violazione dell’art. 1136 c.c., perché la Corte territoriale avrebbe erroneamente considerato "totalitaria" l’assemblea del 1996 in ragione della successiva lettera di adesione di un condomino assente; 2) violazione degli artt. 1137, comma 2, e 1421 c.c., per avere negato la legittimazione a far valere la nullità della delibera; 3) violazione dell’art. 1423 c.c., per avere attribuito efficacia sanante all’esecuzione della delibera; 4) e 5) nullità della sentenza per carenza assoluta di motivazione ai sensi degli artt. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha escluso la nullità della sentenza d’appello per difetto di motivazione, ritenendo presenti le ragioni di fatto e di diritto della decisione. Sul merito ha affermato che, quando il condominio adotta o modifica, con consenso unanime, una convenzione derogatoria dei criteri legali di riparto delle spese ex art. 1123 c.c., tale convenzione ha natura contrattuale, vincola solo le parti che l’hanno approvata ed è modificabile soltanto con un nuovo consenso unanime. Ha quindi ritenuto corretta la conclusione della Corte d’appello secondo cui la modifica del regolamento era stata validamente perfezionata anche tramite la successiva adesione scritta del condomino assente, sicché non sussisteva la dedotta nullità delle delibere poste a fondamento del decreto ingiuntivo. Conseguentemente l’opposizione al decreto ingiuntivo restava infondata e la ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1136 c.c.

  richiamato dalla ricorrente per contestare la validità della deliberazione assembleare; la Corte non accoglie la censura, ritenendo decisiva non la regolarità del voto assembleare ma la formazione di un consenso negoziale unanime sulla modifica del regolamento contrattuale.

• art. 1137, comma 2, c.c.

  richiamato per sostenere la legittimazione a far valere la nullità della delibera; la Corte ribadisce che, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali, il giudice può sindacare la nullità e, per l’annullabilità, occorre apposita domanda riconvenzionale.

• art. 1421 c.c.

  invocato per la rilevabilità d’ufficio della nullità; la Corte non lo ritiene ostativo alla decisione di merito, poiché esclude in concreto la nullità della deliberazione.

• art. 1423 c.c.

  invocato dalla ricorrente per negare efficacia sanante dell’esecuzione della delibera; la Corte non fonda la decisione su una sanatoria, ma sulla validità della convenzione modificativa.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  la Corte afferma che la sentenza impugnata contiene le argomentazioni necessarie e non è affetta da nullità per motivazione apparente o mancante.

• art. 118, comma 1, disp. att. c.p.c.

  la Corte esclude la dedotta carenza motivazionale della sentenza d’appello.

• art. 1123 c.c.

  le spese condominiali possono essere ripartite secondo i criteri legali, ma tali criteri sono derogabili mediante convenzione unanime; una modifica di tale convenzione richiede un nuovo consenso unanime.

• art. 1135, nn. 2) e 3), c.c.

  le deliberazioni a maggioranza che stabiliscono o modificano i criteri generali di riparto esulano dalle attribuzioni assembleari e sono nulle.

• art. 1372 c.c.

  la convenzione derogatoria ha efficacia obbligatoria solo tra le parti che la stipulano, secondo la regola della relatività degli effetti del contratto.

• artt. 1326 e segg. c.c.

  richiamati per affermare che il consenso può perfezionarsi anche successivamente alla riunione assembleare, secondo le regole di conclusione del contratto.

• art. 1118 c.c.

  richiamato come parametro dei criteri legali di contribuzione che possono essere derogati per convenzione.

• art. 68 disp. att. c.c.

  richiamato come criterio legale di determinazione delle quote, derogabile dalla convenzione contrattuale.

• art. 1139 c.c.

  consente l’applicazione al condominio delle norme sulla comunione e, per il tramite di tale rinvio, dell’art. 1107 c.c.; la Corte però esclude che ciò muti la natura contrattuale della clausola di riparto.

• art. 1107, comma 2, c.c.

  richiamato per escludere che la disciplina di approvazione del regolamento produca effetti sulla clausola contrattuale di riparto, che resta soggetta alle regole del consenso negoziale.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La delibera condominiale che stabilisce o modifica, a maggioranza, i criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge o da una convenzione è nulla, perché esula dalle attribuzioni dell’assemblea; diversa è la delibera che ripartisce in concreto le spese secondo criteri già esistenti, che è al più annullabile.
• La convenzione condominiale che deroghi ai criteri legali di riparto delle spese ex art. 1123 c.c. ha natura contrattuale, vincola solo i partecipanti che l’hanno approvata e può essere modificata solo con un nuovo consenso unanime.
• La formazione del consenso unanime su una clausola contrattuale di riparto può avvenire anche al di fuori della riunione assembleare, mediante adesione successiva, purché con la forma prescritta per il contratto e con contenuto riconoscibile.
• Quando si controverte sulla validità di una convenzione condominiale derogatoria e sulla sua eventuale modificazione, il giudizio richiede un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non sindacabile in cassazione se non nei limiti del vizio motivazionale.
• Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali il giudice può scrutinare la nullità della deliberazione posta a fondamento dell’ingiunzione; l’annullabilità, invece, richiede una specifica domanda riconvenzionale.
• La motivazione della sentenza è sufficiente quando consente di comprendere le ragioni in fatto e in diritto della decisione, anche se la parte soccombente non le condivida.

Come è indicizzato