Cassazione Civile, Sentenza n. 12654/2020 del 25/06/2020

Esito

La controversia

Il promissario acquirente aveva agito nel 2001 davanti al Tribunale di Napoli per ottenere, in via principale, l’accertamento dell’autenticità della sottoscrizione della proprietaria apposta all’accettazione di una proposta irrevocabile di acquisto e della conclusione di una compravendita definitiva; in subordine, aveva chiesto di accertare la conclusione di un preliminare, dichiarare l’inadempimento della promittente venditrice e pronunciare il trasferimento ai sensi dell’art. 2932 c.c. La convenuta aveva sostenuto che vi erano state soltanto trattative. Il Tribunale aveva accertato l’autenticità della sottoscrizione e dichiarato trasferita la proprietà; la Corte d’appello di Napoli aveva riformato la decisione, escludendo la conclusione del contratto perché proposta e accettazione erano state trasmesse tramite un’agenzia immobiliare priva di mandato scritto a vendere. In un precedente giudizio di cassazione, la sentenza d’appello era stata cassata con rinvio affinché si accertasse se il contratto fosse stato concluso. In sede di rinvio la Corte d’appello ha ritenuto perfezionato il vincolo negoziale, qualificandolo però come preliminare, e ha disposto il trasferimento dell’immobile ex art. 2932 c.c., subordinatamente al pagamento del residuo prezzo. La venditrice ha proposto dodici motivi: ha contestato la pretesa mancata reiterazione, nel giudizio di rinvio, delle censure sull’esistenza del contratto; l’asserita formazione di un giudicato implicito e il rispetto del decisum rescindente; la possibilità per il giudice di rinvio di qualificare il contratto come preliminare; la coerenza tra motivazione e dispositivo; l’interpretazione delle scritture e la loro idoneità a integrare un contratto vincolante anziché accordi preparatori; la nullità per mancanza delle dichiarazioni urbanistiche e catastali; infine, ha contestato che potesse pronunciarsi il trasferimento senza prova della regolarità urbanistica e della coerenza catastale, sostenendo anche l’inapplicabilità della normativa catastale sopravvenuta. La censura decisiva era quella, contenuta nel dodicesimo motivo, relativa alla mancata verifica della presenza in atti delle menzioni catastali richieste dall’art. 29, comma 1-bis, della L. n. 52/1985.

La decisione

La Cassazione ha rigettato i primi undici motivi e la parte del dodicesimo motivo relativa alle dichiarazioni urbanistiche, accogliendo il dodicesimo motivo limitatamente alla questione catastale. I primi due motivi sono stati disattesi per carenza d’interesse: pur avendo prospettato una preclusione, la Corte d’appello aveva esaminato nel merito la conclusione del contratto e le doglianze pertinenti. I motivi terzo e quarto sono infondati, poiché il giudice di rinvio aveva accertato l’esistenza del contratto in conformità al compito affidatogli; è infondato anche il quinto, dato che la rimessione per accertare l’esistenza del contratto consentiva al giudice di rinvio di qualificarlo come definitivo o preliminare. Il sesto motivo è infondato: la domanda subordinata di accertamento del preliminare era stata conservata mediante riproposizione e poteva essere accolta, con pronuncia ex art. 2932 c.c., senza che fosse necessario un appello incidentale per mantenerla. I motivi settimo, ottavo e decimo sono stati disattesi perché non indicavano specificamente i canoni ermeneutici violati e sollecitavano una diversa valutazione del materiale negoziale, mentre il sindacato di legittimità non consente di sostituire la ricostruzione della volontà negoziale compiuta dal giudice di merito in assenza di una specifica violazione dei criteri legali. Il nono motivo è inammissibile per carenza d’interesse, poiché la Corte territoriale aveva esaminato nel merito la questione della nullità. L’undicesimo è infondato: le menzioni urbanistiche e catastali richieste per gli atti traslativi non sono necessarie nel contratto preliminare, che produce effetti obbligatori. Quanto al dodicesimo motivo, la censura urbanistica è stata respinta: la dichiarazione sugli estremi del titolo edilizio può essere acquisita anche nel corso del giudizio e la Corte d’appello aveva accertato che era stata prodotta. È stata invece accolta la censura catastale: la dichiarazione di coerenza catastale prevista dall’art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985 costituisce condizione dell’azione ex art. 2932 c.c.; la norma si applica anche alle sentenze traslative emesse dopo la sua entrata in vigore, pure se il preliminare o il giudizio sono anteriori. La sentenza è stata cassata in relazione a tale censura e la causa rinviata alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985

  Deve quindi, conclusivamente, affermarsi, che il mancato riscontro, da parte del giudice investito di una domanda di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c., della sussistenza della condizione dell’azione costituita dalla presenza in atti delle menzioni catastali di cui della L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis, costituisce un error in judicando censurabile in cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3 e non un vizio di contenuto-forma produttivo di nullità della sentenza; con la conseguenza che gli effetti di tale errore si esauriscono all’interno del processo e non producono alcuna conseguenza sul piano della idoneità della sentenza ad essere trascritta nei registri immobiliari.

  Le menzioni catastali prescritte dalla disposizione costituiscono condizione dell’azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e devono risultare dagli atti processuali al momento della decisione. Il mancato accertamento della loro presenza integra un error in judicando, non un vizio formale della sentenza; l’errore non incide, dopo il giudicato, sulla trascrivibilità della pronuncia.

• art. 2932 c.c.

  La presenza delle menzioni catastali (l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest’ultima sostituibile da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) deve considerarsi, al pari della presenza delle menzioni edilizie ed urbanistiche, condizione dell’azione di adempimento in forma specifica dell’obbligo di contrarre, cosicchè essa deve sussistere al momento della decisione e, per converso, la produzione di tali menzioni può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti.

  La sentenza costitutiva che trasferisce un immobile in esecuzione di un preliminare può essere pronunciata solo se, al momento della decisione, risultano agli atti le menzioni catastali richieste dalla legge. Queste possono essere prodotte anche durante il processo e non sono soggette alle ordinarie preclusioni istruttorie.

• art. 46 D.P.R. n. 380/2001

  Dal principio enunciato nel paragrafo precedente discende che, come correttamente evidenziato nell’impugnata sentenza, la presenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia integra una condizione dell’azione ex art. 2932 c.c. e non un presupposto della domanda, cosicchè la produzione di tale dichiarazione può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d’appello, purchè prima della relativa decisione, giacchè essa è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti.

  La dichiarazione sugli estremi del titolo edilizio è condizione dell’azione ex art. 2932 c.c., non presupposto della domanda. Può essere prodotta anche in corso di causa o in appello, purché prima della decisione.

• artt. 17 e 40 L. n. 47/1985

  Per quanto concerne la censura relativa alla mancanza di prova della conformità edilizia ed urbanistica, il Collegio osserva che secondo il costante orientamento delle giurisprudenza di legittimità, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’art. 2932 c.c., non può essere emanata in assenza della dichiarazione – contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio – sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità del contratto traslativo dalla L. n. 47 del 1985, art. 17 (ora sostituito dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46) e della stessa L. n. 47 del 1985, art. 40.

  Per ottenere una sentenza traslativa ex art. 2932 c.c. deve risultare, nel preliminare o da successiva produzione processuale, la dichiarazione sugli estremi del titolo edilizio richiesta per la validità dell’atto traslativo.

• art. 360 c.p.c., n. 3

  Deve quindi, conclusivamente, affermarsi, che il mancato riscontro, da parte del giudice investito di una domanda di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c., della sussistenza della condizione dell’azione costituita dalla presenza in atti delle menzioni catastali di cui della L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1 bis, costituisce un error in judicando censurabile in cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3 e non un vizio di contenuto-forma produttivo di nullità della sentenza; con la conseguenza che gli effetti di tale errore si esauriscono all’interno del processo e non producono alcuna conseguenza sul piano della idoneità della sentenza ad essere trascritta nei registri immobiliari.

  La mancata verifica della condizione dell’azione relativa alle menzioni catastali è censurabile in cassazione come violazione di legge ai sensi del n. 3, non come nullità della sentenza.

• art. 11 preleggi

  La legge, infatti, non pone alcuna distinzione tra contratti traslativi conclusi spontaneamente e contratti traslativi conclusi in esecuzione di una pregressa obbligazione di contrarre e pertanto, con riferimento questi ultimi, nessun rilievo può attribuirsi all’epoca di insorgenza dell’obbligazione di contrarre.

  In assenza di una disciplina transitoria, la norma catastale si applica ai trasferimenti conclusi dopo la sua entrata in vigore, anche quando il trasferimento esegue un’obbligazione sorta in precedenza.

• art. 392 c.p.c.

  Nessuna quote specifica della sentenza applica o interpreta autonomamente questa disposizione; la Corte disattende le relative censure perché la decisione impugnata aveva comunque esaminato nel merito le questioni.

  La Corte non enuncia un principio autonomo sull’art. 392 c.p.c.; rileva che le doglianze relative al giudizio di rinvio non avevano interesse, poiché le questioni erano state comunque esaminate nel merito.

• art. 384 c.p.c., comma 2

  La qualificazione di un contratto è un posterius rispetto all’accertamento della sua esistenza e quindi la rimessione al giudice del rinvio dell’accertamento dell’esistenza del contratto implica la rimessione a tale giudice anche della relativa qualificazione.

  Se la cassazione con rinvio demanda l’accertamento dell’esistenza del contratto, il giudice di rinvio può anche qualificarlo come definitivo o preliminare, in quanto la qualificazione segue logicamente l’accertamento dell’esistenza.

• art. 346 c.p.c.

  La Corte territoriale, pronunciando in sede di rinvio, ha rigettato la domanda di tesi dell’avv. V., di accertamento della conclusione di un contratto traslativo, ed ha accolto la domanda di ipotesi dal medesimo proposta (per la cui conservazione nel processo non era necessario l’appello incidentale, essendo sufficiente la relativa riproposizione in appello ex art. 346 c.p.c.); per effetto dell’accoglimento della domanda di ipotesi, il giudice di rinvio ha disposto il trasferimento dell’immobile al promissario acquirente.

  La domanda subordinata non accolta in primo grado può essere conservata nel processo mediante riproposizione in appello ai sensi dell’art. 346 c.p.c.; non è necessario, a tale fine, proporre appello incidentale.

• artt. 1362 e seguenti c.c.

  In tema di interpretazione del contratto, il sindacato di legittimità non può investire il risultato interpretativo in sè, che appartiene all’ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, ma afferisce solo alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica e della coerenza e logicità della motivazione addotta, con conseguente inammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto da questi esaminati.

  La Cassazione non può sostituire la propria valutazione della volontà negoziale a quella del giudice di merito; può verificare soltanto il rispetto dei canoni legali d’interpretazione e la coerenza e logicità della motivazione.

Massime di principio

• La sentenza che trasferisce un immobile ai sensi dell’art. 2932 c.c. è soggetta alle menzioni catastali previste dall’art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985, al pari di un trasferimento negoziale. La disposizione si applica anche quando il preliminare e il giudizio siano anteriori alla sua entrata in vigore, purché la sentenza traslativa sia emessa dopo tale entrata in vigore.
• Le menzioni catastali prescritte dall’art. 29, comma 1-bis, L. n. 52/1985 — identificazione catastale, riferimento alle planimetrie depositate e dichiarazione di conformità allo stato di fatto, sostituibile dall’attestazione di un tecnico abilitato — costituiscono condizione dell’azione ex art. 2932 c.c. e devono risultare dagli atti al momento della decisione.
• Le menzioni catastali necessarie per l’azione ex art. 2932 c.c. possono essere prodotte nel corso del processo anche dopo la domanda e sono sottratte alle preclusioni che regolano l’ordinaria deduzione e produzione delle parti.
• L’omesso accertamento giudiziale della presenza in atti delle menzioni catastali integra un error in judicando censurabile ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, non un vizio di contenuto-forma della sentenza; l’errore non determina, di per sé, l’inidoneità della pronuncia a essere trascritta.
• La dichiarazione sugli estremi del titolo edilizio richiesta dalla normativa urbanistica è condizione dell’azione ex art. 2932 c.c., può essere contenuta nel preliminare o prodotta successivamente nel processo e deve risultare prima della decisione. La pronuncia traslativa non può eludere i requisiti imposti dalla legge all’atto negoziale che essa sostituisce.
• Quando il giudice di rinvio è incaricato di accertare se un contratto sia stato concluso, la rimessione comprende anche il potere-dovere di qualificarlo come definitivo o preliminare, poiché la qualificazione presuppone l’accertamento della sua esistenza.
• La domanda subordinata proposta in primo grado e non accolta può essere mantenuta in appello mediante riproposizione ai sensi dell’art. 346 c.p.c., senza necessità di appello incidentale.
• In sede di legittimità, la diversa lettura delle scritture e degli elementi di fatto non basta a denunciare violazione delle regole ermeneutiche: occorre individuare lo specifico canone legale violato o un vizio di coerenza e logicità della motivazione.

Come è indicizzato