Sentenza del 23/01/2024 n. 2291 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L’Agenzia ha impugnato la sentenza della Commissione tributaria di secondo grado, che aveva confermato l’accoglimento del ricorso del Comune contro l’avviso di liquidazione. L’avviso pretendeva maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale sulla delibera comunale del 18 aprile 2013, con cui, nell’ambito di un cambio di regime urbanistico e di una convenzione, era stata attribuita ad A.A. una maggiore cubatura in cambio dell’impegno a realizzare alloggi per anziani, del valore indicato di 290.000 euro. L’Agenzia, denunciando violazione degli artt. 2 del d.P.R. n. 131/1986, 1, parte I, della relativa tariffa e 2643, n. 2-bis, c.c., sosteneva che l’operazione producesse un effetto equivalente alla cessione di cubatura e dovesse essere tassata come trasferimento di diritti reali immobiliari.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, ritenendo infondato l’unico motivo. Ha stabilito che i diritti edificatori non sono diritti reali e che gli atti, pubblici o privati, che li costituiscono, attribuiscono o trasferiscono non rientrano nell’art. 1, parte I, della tariffa del d.P.R. n. 131/1986, riferita agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari. La Corte ha quindi confermato l’esito favorevole al Comune. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico dell’Agenzia: 6.500 euro, oltre a 200 euro per esborsi, rimborso forfettario del 15% e accessori di legge. La decisione impugnata era quella di secondo grado, che aveva rigettato l’appello dell’Agenzia contro la pronuncia di primo grado favorevole al Comune.

Norme richiamate

• Art. 1, parte I, della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  in tema di imposta di registro, i diritti edificatori non sono diritti reali, sicché gli atti che li costituiscono, attribuiscono o trasferiscono, siano essi privati o pubblici, non sono soggetti all'art. 1, parte I, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986.

  La disposizione non si applica agli atti che attribuiscono diritti edificatori, perché tali diritti non hanno natura reale; ciò vale anche quando l’attribuzione deriva da una delibera pubblica e avviene a fronte di obblighi assunti dal beneficiario.

• Art. 2643, n. 2-bis, codice civile

  Il diritto edificatorio non rientra, difatti, nel novero dei diritti reali, che costituiscono un numero chiuso, come confermato dalla previsione di cui all' art. 2643 , n. 2-bis cod.civ.: difatti, una specifica ed autonoma previsione di trascrivibilità dei diritti edificatori in quanto tali non avrebbe avuto ragion d'essere, né logica né pratica, qualora questi ultimi, partecipando di natura reale, risultassero comunque già prima trascrivibili in base alla disciplina generale.

  La previsione autonoma della trascrivibilità dei diritti edificatori conferma che essi non sono diritti reali: la trascrivibilità non basta, quindi, a trasformarli in tali né a ricondurli alla tassazione prevista per il trasferimento di diritti reali immobiliari.

• Art. 117, secondo comma, lettera l), Costituzione

  A ciò si aggiunga che proprio l' art. 2643 , n. 2-bis, cod.civ. assegna un ruolo di normazione, in materia di diritti edificatori, alla normativa regionale ed agli strumenti di pianificazione territoriale, che mal si concilia con l'esigenza che le restrizioni reali al diritto di proprietà rinvenienti dall'ordinamento civile vengano dettate in maniera uniforme e centralizzata, ex art. 117 lett. l) Cost., dal legislatore statale.

  Il ruolo riconosciuto alla normativa regionale e agli strumenti urbanistici nella disciplina dei diritti edificatori è coerente con la loro natura non reale e incompatibile con la loro qualificazione come restrizioni reali alla proprietà disciplinate uniformemente dal diritto civile statale.

• Art. 9 della tariffa, parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  La Corte richiama il precedente delle Sezioni Unite secondo cui la cessione di cubatura tra privati è assoggettata all’imposta proporzionale prevista da questa disposizione. Nel caso deciso, però, non si discuteva di una cessione tra privati e la norma non fonda l’applicazione dell’imposta richiesta dall’Agenzia.

• Art. 4 della tariffa allegata al d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347

  Nel richiamare il precedente sulle cessioni di cubatura, la Corte indica questa disposizione per l’imposta ipotecaria in misura fissa in caso di trascrizione di atti diversi da quelli traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari.

• Art. 10, comma 2, d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347

  La Corte lo richiama, insieme all’art. 4 della tariffa allegata al medesimo decreto, per l’applicazione dell’imposta catastale in misura fissa agli atti diversi da quelli traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari.

• Art. 360, primo comma, n. 3, codice di procedura civile

  È la disposizione processuale indicata dall’Agenzia per denunciare in Cassazione la violazione o falsa applicazione delle norme sostanziali e tributarie invocate; il motivo proposto sulla base di essa è stato rigettato.

Massime di principio

• L’attribuzione di una maggiore cubatura o di altro diritto edificatorio non equivale, di per sé, al trasferimento di un diritto reale immobiliare: la sua trascrivibilità non ne muta la natura giuridica.
• Ai fini dell’imposta di registro, la tassazione prevista per gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari non si applica agli atti che costituiscono, attribuiscono o trasferiscono diritti edificatori, anche se l’attribuzione proviene da un Comune ed è subordinata all’assunzione di obblighi da parte del beneficiario.
• Per qualificare fiscalmente un’operazione urbanistica occorre distinguere la cessione di cubatura tra privati dall’attribuzione di diritti edificatori mediante delibera o strumenti di pianificazione pubblica: il principio affermato esclude per questi ultimi l’applicazione dell’art. 1, parte I, della tariffa del d.P.R. n. 131/1986.