Cassazione Civile, Ordinanza n. 10269/2023 del 18/04/2023

Esito

La controversia

La lite nasce dalla contestazione della natura giuridica di una porzione di sottotetto sita all'ultimo piano di un edificio condominiale. Il proprietario di una unità immobiliare ha agito per far accertare che il vano fosse comune condominiale e che i vicini, proprietari dell'appartamento sottostante, avessero illegittimamente occupato una parte rilevante del sottotetto eseguendo opere murarie che ne avevano consentito l'uso esclusivo. Chiedeva, quindi, l'accertamento della comproprietà, la restituzione del bene all'uso comune, la rimessione in pristino e il risarcimento dei danni, anche per il mancato pagamento di spese condominiali. Il Tribunale ha rigettato solo in parte le domande e la Corte d'appello ha confermato. In cassazione il ricorrente ha dedotto: 1) violazione dell'art. 1117 c.c., sostenendo che il sottotetto avesse caratteristiche strutturali e funzionali tali da farlo ritenere comune e non pertinenziale all'appartamento sottostante; 2) omesso esame di fatti decisivi relativi alle caratteristiche del vano, alla consulenza tecnica e al preteso uso condominiale; 3) omesso esame del fatto che i convenuti avrebbero riconosciuto l'altruità del bene nel chiedere titoli edilizi in sanatoria, dichiarando il consenso unanime dei condomini; 4) violazione dell'art. 1102 c.c., per avere i convenuti trasformato una parte di bene comune in utilizzo esclusivo impedendone il godimento anche solo potenziale agli altri condomini.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati il primo e il quarto motivo, osservando che i giudici di merito si erano correttamente attenuti ai principi in tema di condominialità del sottotetto: in mancanza di un titolo contrario, rilevano la funzione concreta e le caratteristiche strutturali del bene; quando il sottotetto svolge solo funzione di isolamento termico e non è idoneo a un uso autonomo, esso va considerato pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano e non bene comune. Ha inoltre escluso che fosse configurabile un errore di diritto nella valutazione delle risultanze istruttorie, poiché la censura mirava in realtà a una rivalutazione del fatto, preclusa in cassazione. Il secondo motivo è stato ritenuto assorbito dalla reiezione del primo, poiché la violazione dell'art. 1102 c.c. presuppone l'esistenza di un bene comune. Il secondo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente, sono stati giudicati infondati: il vizio di cui all'art. 360, n. 5 c.p.c. riguarda fatti storici decisivi realmente omessi, non la richiesta di una nuova valutazione delle prove; inoltre, le dichiarazioni rese in sede amministrativa per ottenere titoli edilizi non valgono come prova del diritto di proprietà o di altri diritti reali. Nessuna statuizione sulle spese è stata adottata, perché gli intimati non hanno svolto difese.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  "il sottotetto può considerarsi pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano solo qualora assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, freddo e umidità, ma non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche tali da consentirne un utilizzo come vano autonomo"

  La presunzione di condominialità opera solo se, in assenza di titolo, il bene sia oggettivamente suscettibile di uso comune o di servizio comune; se il sottotetto è mero vano tecnico con funzione isolante e non è idoneo a uso autonomo, prevale la natura pertinenziale dell'appartamento dell'ultimo piano.

• art. 1102 c.c.

  La violazione dell'uso paritario del bene comune può essere esaminata solo se il bene comune esiste; se la sua natura condominiale è esclusa, la censura è giuridicamente inconferente.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La censura per violazione di legge non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione del fatto o delle prove, ma deve investire un errore nell'applicazione della norma giuridica.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  "omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio"

  Il vizio riguarda un fatto storico, principale o secondario, decisivo e controverso, non la diversa lettura delle prove o la critica del ragionamento decisorio del giudice di merito.

• art. 2697 c.c.

  È richiamato per distinguere il fatto principale rilevante ai fini dell'onere della prova dai meri apprezzamenti istruttori.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È richiamato solo per il profilo del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La natura condominiale del sottotetto non dipende dalla sola collocazione all'ultimo piano, ma richiede, in mancanza di un titolo contrario, la verifica della funzione concreta e delle caratteristiche strutturali del bene: è comune solo se è oggettivamente destinato al godimento comune o al servizio comune.
• Se il sottotetto svolge esclusivamente funzione di isolamento termico dell'appartamento sovrastante e non è idoneo a un uso autonomo, esso deve essere qualificato come pertinenza dell'unità immobiliare dell'ultimo piano e non come parte comune.
• La mera utilizzazione di fatto del sottotetto da parte di alcuni condomini non basta, di per sé, a fondarne la condominialità; tale situazione può, semmai, rilevare ai fini dell'usucapione, se ne ricorrono i presupposti.
• La censura di violazione dell'art. 1102 c.c. presuppone che il bene sia effettivamente comune: se il giudice di merito esclude la comunione del bene, la doglianza sull'uso individuale è assorbita.
• Il vizio di cui all'art. 360, n. 5 c.p.c. non consente una nuova valutazione del materiale probatorio: è deducibile solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo, non la contestazione del modo in cui il giudice ha apprezzato le prove.
• Dichiarazioni rese in sede amministrativa per ottenere titoli edilizi o sanatorie non costituiscono, fuori dai casi previsti dalla legge, prova del diritto di proprietà o di altri diritti reali.

Come è indicizzato