Cassazione Civile, Ordinanza n. 01582/2025 del 22/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita del 14 agosto 1974 relativo a un appartamento già assegnato dall'Iacp al promittente venditore. Il promissario acquirente chiese l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., offrendo il residuo prezzo. Gli eredi del promittente venditore resistettero, deducendo in appello e poi in cassazione: l'asserita insufficienza della prova del momento di acquisto della proprietà da parte del loro dante causa, l'invalidità del preliminare per la disciplina degli alloggi popolari e per il rinvio alla stipula del definitivo "quando legalmente possibile", nonché la nullità o risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta. Il promissario acquirente, costituitosi in cassazione come controricorrente, propose anche ricorso incidentale contro il capo che aveva aggiornato equitativamente il saldo del prezzo, sostenendo che il giudice non potesse rivalutare il corrispettivo in assenza di base legale o di accordo delle parti. In cassazione, gli eredi ricorrenti principali denunciarono violazione degli artt. 2697 c.c., 115 c.p.c. e 184 c.c. per l'utilizzo dell'attestazione Ater del 15 gennaio 2004 come prova del trasferimento della proprietà al 24 settembre 1974 e per la conseguente affermazione che il bene non fosse caduto in comunione legale; il resistente/ricorrente incidentale dedusse invece violazione degli artt. 113 e 114 c.p.c. e degli artt. 1372 e 1322 c.c. per l'illegittimo aggiornamento del residuo prezzo sulla base di equità sostanziale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale degli eredi del promittente venditore, ritenendo infondata la censura sulla prova del trasferimento della proprietà: l'attestazione rilasciata dall'ente pubblico era utilizzabile come elemento probatorio assistito da presunzione di veridicità iuris tantum, e comunque la questione della comunione legale non era decisiva perché l'esecuzione ex art. 2932 c.c. sarebbe stata possibile anche in presenza di bene comune, in assenza di tempestiva azione di annullamento. Ha invece accolto il ricorso incidentale del promissario acquirente, affermando che il prezzo dovuto in sede di sentenza costitutiva deve corrispondere a quello fissato nel preliminare, senza rivalutazione automatica o aggiornamento equitativo, salvo espressa pattuizione delle parti o specifica base normativa. La sentenza di appello è stata quindi cassata limitatamente a tale capo e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Potenza in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 2697 c.c.

  la censura degli eredi è stata respinta perché la Corte ha ritenuto che il documento proveniente da ente pubblico potesse fondare il convincimento del giudice, senza indebita inversione dell'onere probatorio.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti per contestare l'uso dell'attestazione Ater, ma la Corte ha ritenuto legittimo il suo apprezzamento come prova documentale.

• art. 184 c.c.

  la mancanza di consenso del coniuge non stipulante, ove il bene fosse stato in comunione legale, avrebbe dato luogo ad annullabilità da far valere nei termini; nella fattispecie tale tutela non era stata esercitata.

• art. 1523 c.c.

  richiamato dalla Corte per collegare il pagamento dell'ultima rata al perfezionamento del trasferimento della proprietà nel contratto con riserva di proprietà.

• art. 2932 c.c.

  l'esecuzione specifica del preliminare deve attuare gli impegni assunti dalle parti, compreso il prezzo pattuito, senza revisione equitativa non prevista.

• art. 113 c.p.c.

  il giudice deve decidere secondo diritto, salvo specifica diversa previsione di legge; non era quindi consentito aggiornare il prezzo per equità sostanziale.

• art. 114 c.p.c.

  la decisione secondo equità è possibile solo nei casi e nei limiti previsti dalla legge o su concorde richiesta delle parti, condizioni qui mancanti.

• art. 1372 c.c.

  la sentenza non può alterare il contenuto economico del preliminare in assenza di previsione negoziale.

• art. 1322 c.c.

  l'autonomia contrattuale può prevedere maggiorazioni o correttivi per svalutazione, ma in mancanza il giudice non può introdurli d'ufficio.

• art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  è stato disposto l'obbligo, a carico dei ricorrenti principali, di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• d.P.R. n. 2/1959, art. 15

  richiamato nel merito della vicenda per il trasferimento della proprietà dell'alloggio al pagamento integrale del prezzo.

• L. n. 47/1985, art. 40

  richiamato come motivo di appello dagli odierni ricorrenti, ma non ha inciso sulla decisione finale di cassazione.

Massime di principio

• Le attestazioni provenienti da enti pubblici non economici possono essere valorizzate dal giudice come prova del fatto attestato, in base a una presunzione iuris tantum di corrispondenza al vero, salvo specifica contestazione e prova contraria.
• Ai fini dell'esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c., il giudice deve dare attuazione al regolamento contrattuale pattuito, incluso il prezzo convenuto; il corrispettivo non può essere aggiornato o rivalutato automaticamente per il mero ritardo nella stipula del definitivo, se manchi una pattuizione espressa o una base normativa specifica.
• La volontà del promissario acquirente di rimettere al giudice la determinazione dell'importo residuo non equivale a consenso alla decisione secondo equità, quando la richiesta sia formulata in un giudizio soggetto a decisione secondo diritto.
• La possibile incidenza della comunione legale su un bene oggetto di preliminare non impedisce di per sé l'esecuzione specifica del contratto; la mancata partecipazione del coniuge non stipulante integra, se del caso, un vizio di annullabilità che deve essere tempestivamente fatto valere.

Come è indicizzato