Cassazione Civile, Ordinanza n. 14520/2022 del 09/05/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra una società venditrice e più società acquirenti pro quota avente ad oggetto un compendio residenziale composto da circa 50 appartamenti. Nel preliminare il prezzo era stato in parte già versato a titolo di caparra confirmatoria e il definitivo doveva essere concluso entro una data certa. La venditrice aveva rilasciato dichiarazioni e garanzie sulla conformità edilizia, urbanistica e ambientale e sulla regolarità del bene rispetto all’uso pattuito. Le acquirenti, dopo aver chiesto e verificato documentazione tecnica e amministrativa, avevano ritenuto non chiarita la destinazione urbanistica dell’immobile e avevano evidenziato anche difformità e ammaloramenti, chiedendo una proroga; successivamente, persistendo i dubbi, avevano dichiarato il recesso dal preliminare. In primo grado e in appello fu accertato il grave inadempimento della venditrice e la legittimità del recesso, con condanna alla restituzione del doppio della caparra. In Cassazione la venditrice ha dedotto: violazione delle norme su diligenza, inadempimento, caparra, consegna e onere della prova per avere la Corte territoriale imposto un onere probatorio ulteriore e non previsto; errata valutazione delle prove documentali e degli atti amministrativi sulla destinazione d’uso; omessa pronuncia su motivi di appello relativi al giudicato interno, al difetto di elemento soggettivo dell’inadempimento e alla mala fede delle acquirenti; illegittimo ricorso alla CTU per l’analisi giuridica degli atti; nullità della CTU per acquisizione di documenti nuovi; omissione di motivazione su ulteriori profili di inadempimento.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi con cui la venditrice contestava l’interpretazione del preliminare e il riparto degli oneri probatori, chiarendo che la Corte d’appello non le aveva imposto un obbligo estraneo al contratto, ma aveva correttamente applicato i principi di interpretazione secondo buona fede e l’art. 1477 c.c., valorizzando l’obbligo di consegnare documentazione idonea a consentire la fruizione del bene e a superare le gravi incertezze sulla destinazione urbanistica. Ha inoltre reputato infondati i motivi sulla valutazione delle prove, osservando che i documenti erano stati esaminati e non disapplicati, ma ritenuti non univoci. Ha dichiarato inammissibile il motivo sul giudicato interno perché la Corte d’appello non aveva affermato ciò che la ricorrente le attribuiva, e perché comunque la statuizione era irrilevante rispetto alla ratio decidendi. Ha respinto anche le doglianze su omessa pronuncia e CTU, rilevando che il giudice di merito aveva implicitamente esaminato le eccezioni e che il consulente era stato legittimamente incaricato di ricostruire l’iter amministrativo e acquisire informazioni presso la P.A. Infine ha ritenuto inammissibili per difetto di interesse i motivi relativi ad ulteriori profili di inadempimento, trattandosi di argomentazioni svolte ad abundantiam e quindi non decisive. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  viene richiamato come parametro dei singoli motivi di ricorso per violazione di legge, nullità della sentenza/procedimento e omesso esame di fatti decisivi.

• art. 1176 c.c.

  invocato dalla ricorrente; la Corte non ne ravvisa violazione, perché l’assetto degli obblighi discendeva dal contratto preliminare e dall’interpretazione secondo buona fede.

• art. 1218 c.c.

  richiamato come norma sull’inadempimento; la Corte conferma l’accertamento del grave inadempimento della venditrice rispetto agli obblighi assunti.

• art. 1383 c.c.

  richiamato dalla ricorrente nel primo motivo; la Corte rigetta la censura perché la decisione di merito si fonda sulla legittimità del recesso per inadempimento e sulla caparra confirmatoria.

• art. 1477 c.c.

  la Corte lo utilizza per affermare che il promittente venditore deve adempiere gli obblighi assunti nel preliminare e consegnare idonea documentazione utile a consentire la fruizione del bene.

• art. 2697 c.c.

  richiamato in relazione al riparto dell’onere della prova; la Corte ritiene che la venditrice dovesse provare di aver messo a disposizione documentazione idonea a superare le incertezze sulla conformità urbanistica.

• art. 2699 c.c.

  invocato dalla ricorrente contro la valutazione dei documenti amministrativi; la Corte esclude che vi sia stata disapplicazione o violazione delle prove legali.

• art. 2700 c.c.

  richiamato dalla ricorrente; la Corte ritiene che il giudice di merito abbia semplicemente apprezzato la non univocità degli atti, senza violarne l’efficacia probatoria.

• art. 5 L. 20 marzo 1865, n. 2248, All. E

  richiamato nel motivo sui documenti amministrativi; la Corte non ne ravvisa violazione.

• art. 116 c.p.c.

  invocato per contestare la valutazione delle prove; la Corte afferma che il giudice di merito ha valutato i documenti in atti senza violare le regole sulle prove legali.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nei motivi di omessa pronuncia; la Corte esclude il vizio perché le questioni risultano esaminate anche implicitamente o sono comunque irrilevanti.

• art. 324 c.p.c.

  invocato con riferimento al giudicato interno; la censura è dichiarata inammissibile.

• art. 2909 c.c.

  richiamato in relazione al giudicato; la Corte afferma che il motivo è inammissibile perché la decisione impugnata non contiene la statuizione attribuitale.

• art. 111 Cost.

  richiamato con le doglianze di nullità della motivazione; la Corte esclude il vizio.

• art. 132 c.p.c.

  richiamato per lamentare difetto di motivazione; la Corte ritiene i motivi inammissibili o infondati.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato per il difetto motivazionale; la Corte non vi ravvisa violazione.

• art. 61 c.p.c.

  richiamato per contestare il ricorso alla consulenza tecnica; la Corte afferma che il CTU può ricostruire l’iter amministrativo e non svolgeva un’indebita analisi giuridica.

• art. 194 c.p.c.

  ritenuto fondamento del potere del consulente di acquisire e valutare informazioni e documenti necessari alla ricostruzione dei fatti tecnici/amministrativi.

• art. 213 c.p.c.

  richiamato come base per richiedere alla pubblica amministrazione informazioni scritte su atti e documenti, potere estensibile anche al consulente autorizzato.

• art. 13 d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  comma 1-quater e comma 1-bis

  la Corte dà atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente in caso di rigetto.

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita immobiliare il promittente venditore deve adempiere non solo alla prestazione di trasferimento futura, ma anche agli obblighi accessori previsti dal contratto, tra cui la consegna della documentazione necessaria a consentire la verifica e la fruizione del bene, specie quando la destinazione urbanistica è stata espressamente pattuita.
• Quando la documentazione amministrativa relativa alla destinazione e conformità del bene è non univoca o insufficiente a dissipare dubbi seri e tempestivamente sollevati dalla controparte, il giudice di merito può ritenere integrato l’inadempimento del venditore e legittimo il recesso del promissario acquirente.
• La censura di violazione delle prove legali è infondata se il giudice non disapplica il documento amministrativo, ma ne apprezza il contenuto nel complesso e ne evidenzia l’ambiguità o la non univocità.
• Non ricorre omessa pronuncia quando la questione è stata decisa implicitamente in modo incompatibile con la tesi di parte, oppure quando la doglianza investe un capo della decisione non decisivo rispetto alla ratio decidendi.
• È legittimo affidare al consulente tecnico la ricostruzione dell’iter amministrativo e l’acquisizione, nei limiti di legge, di informazioni e documenti presso la pubblica amministrazione; ciò non equivale a delegare al CTU la soluzione di questioni giuridiche riservate al giudice.
• In cassazione sono inammissibili i motivi che colpiscono argomentazioni svolte ad abundantiam e quindi prive di incidenza sulla decisione impugnata.

Come è indicizzato