Cassazione Civile, Ordinanza n. 25584/2024 del 24/09/2024

Esito

La controversia

In una procedura di espropriazione immobiliare, un immobile era concesso in locazione, con contratto trascritto anteriormente al pignoramento. Il custode giudiziario, subentrato nella gestione del compendio pignorato, intimava lo sfratto per morosità sostenendo che il pagamento anticipato dei canoni alla locatrice-esecutata non fosse opponibile alla procedura. Il conduttore si opponeva deducendo di avere pagato integralmente e in via anticipata i canoni alla proprietaria prima o comunque in epoca anteriore alla conoscenza della surroga nella custodia, producendo quietanze rilasciate dalla locatrice e sostenendo che tali pagamenti dovessero liberarlo anche verso la procedura. La Corte d'appello aveva riformato la decisione di primo grado, dichiarando risolto il contratto, ordinando il rilascio e condannando il conduttore al pagamento dei canoni alla custodia. Con il ricorso per cassazione il conduttore denunciava, in sintesi, violazione degli artt. 2643 n. 9 e 2918 c.c. e dell'art. 12 preleggi, sostenendo che le formalità di trascrizione e data certa richieste da tali norme riguarderebbero solo specifiche ipotesi e non il caso dei pagamenti anticipati; inoltre lamentava che la Corte territoriale avesse errato nel non attribuire efficacia liberatoria alle quietanze e alle dichiarazioni della locatrice, anche sotto il profilo della motivazione e dell'omesso esame di fatti decisivi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i motivi perché, nel processo esecutivo immobiliare, il pagamento dei canoni effettuato al locatore-esecutato può avere efficacia liberatoria verso la procedura solo se è provato documentalmente con data certa e se ricorrono i presupposti del pagamento al creditore apparente ex art. 1189 c.c., compresa la buona fede del conduttore. Ha inoltre escluso che le quietanze rilasciate dall'esecutato possano avere valore di confessione vincolante nei confronti del custode giudiziario, soggetto terzo rispetto all'esecutato, e ha confermato che la Corte d'appello aveva accertato in fatto l'assenza di prova certa dell'effettivo pagamento e della buona fede. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna del ricorrente alle spese e con statuizione sul contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 2643 n. 9 c.c.

  atti da cui risulta la liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni

  richiede trascrizione per rendere opponibili ai terzi atti di liberazione o cessione di pigioni o fitti non ancora scaduti per un termine superiore a tre anni; la disciplina è richiamata per escludere che il pagamento anticipato non documentato sia opponibile alla procedura.

• art. 2918 c.c.

  nel processo esecutivo immobiliare disciplina l'opponibilità ai terzi del pagamento anticipato dei canoni, subordinandola alle condizioni previste dalla norma e, in particolare, alla prova del pagamento e alla tutela dell'affidamento del terzo.

• art. 559 c.p.c.

  custodia dell'immobile pignorato

  la sostituzione del custode determina il subentro del custode professionale nella gestione e nella riscossione dei canoni; il pagamento al precedente locatore conserva efficacia solo nei limiti dell'art. 1189 c.c.

• art. 2704 c.c.

  la documentazione che prova l'adempimento deve essere munita di data certa per essere opponibile alla procedura e consentire di stabilire se il pagamento sia stato eseguito a favore del soggetto legittimato a riceverlo.

• art. 2730 c.c.

  la confessione dell'esecutato non è opponibile al custode giudiziario, perché il custode è soggetto terzo rispetto alla parte originaria e titolare di un autonomo ufficio.

• art. 2735 c.c.

  confessione stragiudiziale

  la quietanza rilasciata dall'esecutato ha natura di confessione stragiudiziale solo nei rapporti tra gli stessi soggetti del rapporto sostanziale; nel giudizio promosso dal custode perde efficacia vincolante e vale come semplice documento liberamente apprezzabile.

• art. 2733, comma 3, c.c.

  confessione giudiziale resa dall'esecutato in litisconsorzio col locatario e il custode

  anche la confessione giudiziale dell'esecutato, se resa in un processo in cui il custode è parte, è liberamente apprezzata e non vincola il giudice come prova legale nei confronti del custode terzo.

• art. 1189 c.c.

  pagamento al creditore apparente

  il pagamento al precedente locatore può liberare il conduttore solo se sussistono i requisiti dell'apparenza del creditore e della buona fede del debitore; la buona fede non è presunta in modo automatico e deve emergere dagli elementi di causa.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  in caso di rigetto del ricorso è dovuto, ove ricorrano i presupposti, l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nel caso di immobile locato sottoposto a espropriazione forzata, il custode giudiziario subentra nella gestione del bene pignorato e diviene legittimato alla riscossione dei canoni, quale soggetto distinto dall'esecutato e titolare di un autonomo ufficio.
• Il pagamento dei canoni effettuato dal conduttore all'esecutato-locatore dopo il pignoramento, o comunque prima della conoscenza della surroga del custode, è liberatorio verso la procedura solo se il conduttore prova documentalmente il pagamento con atto munito di data certa e dimostra di aver agito in buona fede, in presenza di un creditore apparente.
• Le quietanze rilasciate dall'esecutato non hanno efficacia vincolante nei confronti del custode giudiziario: esse non equivalgono a confessione opponibile al terzo custode e valgono soltanto come elementi di prova liberamente valutabili.
• In sede di legittimità non è censurabile, se sorretta da motivazione congrua, l'apprezzamento di merito che escluda la prova certa dell'effettivo pagamento e la buona fede del conduttore, quando tali accertamenti siano stati esaminati dal giudice di appello.

Come è indicizzato