Cassazione Civile, Ordinanza n. 23814/2025 del 25/08/2025

Esito

La controversia

La lite nasce da due contratti preliminari di compravendita aventi ad oggetto un appartamento e un magazzino. Il promittente venditore aveva chiesto la risoluzione dei preliminari; il promissario acquirente si era opposto e aveva domandato l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. Nei gradi precedenti la domanda del venditore era stata rigettata e quella dell'acquirente accolta, ma la precedente cassazione aveva cassato con rinvio per omessa pronuncia sulla domanda di indennità di occupazione relativa al periodo di anticipato godimento degli immobili. In sede di rinvio la Corte d'appello aveva dichiarato la risoluzione per inadempimento del venditore e condannato l'acquirente al pagamento dell'indennità di occupazione. Il promissario acquirente ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha dedotto violazione dell'art. 345 c.p.c., sostenendo che la domanda di indennità di occupazione sarebbe stata introdotta solo in appello come domanda nuova, mentre in primo grado era stata proposta soltanto una generica domanda risarcitoria; ha inoltre lamentato l'omessa valutazione dell'eccezione di inammissibilità formulata nel giudizio di rinvio. Con il secondo motivo ha dedotto violazione degli artt. 1218, 1223 e 2697 c.c., sostenendo che la Corte territoriale non avrebbe potuto condannarlo al pagamento dell'indennità senza accertare la sua responsabilità contrattuale e senza prova concreta del danno, trattandosi a suo dire di pretesa risarcitoria.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato entrambi i motivi. Ha ritenuto infondato il primo perché la precedente sentenza di cassazione aveva già rilevato che la domanda di indennità di occupazione era stata ritualmente proposta in primo grado e che i giudici di merito avevano omesso di pronunciarsi; perciò il giudice di rinvio era vincolato a decidere su tale domanda e non poteva qualificarla come nuova né dichiararla inammissibile per violazione del chiesto e pronunciato. Ha rigettato anche il secondo motivo affermando che, dopo la risoluzione per inadempimento del preliminare, opera l'efficacia retroattiva del contratto sciolto e ciascuna parte deve restituire quanto ricevuto ai sensi dei principi della ripetizione dell'indebito; conseguentemente il promissario acquirente che abbia goduto anticipatamente dell'immobile deve restituirne il valore di godimento o i frutti, sotto forma di indennità di occupazione. Tale obbligazione non ha natura risarcitoria e non richiede l'accertamento di una specifica responsabilità contrattuale né la prova del danno nei termini prospettati dal ricorrente. È stata inoltre richiamata la preclusione derivante dal precedente giudicato interno/cassazione con rinvio rispetto ai presupposti della domanda. Il ricorso è stato quindi rigettato; nessuna statuizione sulle spese per mancata attività difensiva della parte intimata; è stato altresì dato atto dell'obbligo del contributo unificato aggiuntivo ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 345 c.p.c.

  È stato invocato dal ricorrente per sostenere la novità della domanda in appello; la Corte ha escluso la novità perché la domanda di indennità di occupazione era già stata proposta in primo grado e comunque il giudice di rinvio era vincolato a pronunciarsi su di essa.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato per la domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica del preliminare proposta dal promissario acquirente nei gradi di merito.

• art. 1218 c.c.

  Invocato dal ricorrente per escludere la condanna al pagamento dell'indennità in mancanza di un accertamento di responsabilità contrattuale; la Corte ha ritenuto che la pretesa non avesse natura risarcitoria.

• art. 1223 c.c.

  Invocato dal ricorrente in relazione alla prova e alla quantificazione del danno; la Corte ha escluso che l'indennità di occupazione costituisse risarcimento del danno.

• art. 2697 c.c.

  Invocato dal ricorrente per contestare l'onere probatorio sul danno; la Corte ha ritenuto che la domanda si fondasse sulla retroattività della risoluzione e non sulla prova del danno risarcibile.

• art. 2033 c.c.

  Richiamato dalla Corte come parametro della restituzione conseguente alla risoluzione retroattiva del contratto: ciascuna parte deve restituire quanto ricevuto, ormai privo di causa.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stato applicato per dare atto dei presupposti processuali del versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1-bis, d.P.R. 115/2002

  Richiamato in collegamento con il contributo unificato aggiuntivo dovuto in caso di rigetto del ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• Quando una sentenza di cassazione con rinvio ha già affermato che una domanda è stata ritualmente proposta e che vi è stata omessa pronuncia, il giudice di rinvio è vincolato a decidere su quella domanda e non può nuovamente dichiararla nuova o inammissibile.
• La domanda di indennità per l'anticipato godimento di un immobile, in caso di risoluzione del preliminare di vendita con consegna anticipata del bene, può derivare dall'efficacia retroattiva della risoluzione e non ha necessariamente natura risarcitoria.
• Dopo la risoluzione per inadempimento di un contratto a prestazioni corrispettive, ciascuna parte deve restituire quanto ricevuto perché privo di causa; nel preliminare di compravendita ciò comprende, per il promissario acquirente che abbia goduto anticipatamente del bene, anche il valore del godimento o i frutti maturati.
• Se la pretesa patrimoniale consegue alla retroattività della risoluzione e alla restituzione dell'indebito, non è richiesto l'accertamento dei presupposti tipici della responsabilità contrattuale né la prova del danno nei termini propri dell'azione risarcitoria.

Come è indicizzato