Cassazione Civile, Sentenza n. 22166/2023 del 24/07/2023

Esito

La controversia

SFB, acquirente in sede di vendita coattiva di un immobile locato, aveva intimato la licenza per finita locazione alla conduttrice (C.R. Supermercati/PAC 2000) sostenendo che il contratto non si fosse tacitamente rinnovato alla seconda scadenza perché la rinnovazione, essendo l'immobile pignorato prima della possibilità di esercitare la disdetta, richiedeva l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione ex art. 560 c.p.c. La conduttrice si opponeva eccependo che il contratto si fosse rinnovato per altri 90 mesi in mancanza di disdetta. SFB chiedeva anche il risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c. per la protratta detenzione dell'immobile oltre la scadenza.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso (in tema di omessa pronuncia) e ha cassato parzialmente la sentenza della Corte d'appello, rinviando ad altra sezione della Corte d'appello di Roma perché provveda a decidere sull'istanza rimasta senza decisum relativa all'obbligo della conduttrice di corrispondere il corrispettivo convenuto (canone) e l'eventuale maggior danno ai sensi dell'art. 1591 c.c. Ha invece rigettato il terzo motivo (sulla non spettanza dell'indennità di avviamento ex art. 34 l. 27/7/1978 n.392) e ha dichiarato assorbito il primo motivo. Nel merito ha ribadito il principio secondo cui, se l'immobile è pignorato prima della possibilità di esercizio della disdetta alla seconda scadenza e non è intervenuta l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione per la rinnovazione, la locazione cessa automaticamente alla scadenza; in tale ipotesi al conduttore può spettare l'indennità di cui all'art. 34 l. n. 392 e, fino al rilascio, il conduttore è tenuto solo al pagamento del canone e non anche al risarcimento del maggior danno, salvo diverso accertamento in sede di merito.

Norme richiamate

• art. 560 c.p.c.

  La Corte rileva che, quando l'immobile è pignorato prima della scadenza utile per la disdetta alla seconda scadenza, la provocazione della rinnovazione richiede l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione; l'effetto pratico è che la rinnovazione tacita non opera senza detta autorizzazione e, in assenza di autorizzazione, la locazione cessa alla scadenza.

• art. 1591 c.c.

  Rilevante per la domanda risarcitoria della locatrice: la Corte ha disposto che la questione relativa alla spettanza del maggior danno ex art. 1591 (oltre il canone) doveva essere espressamente decisa dalla Corte d'appello in sede di rinvio, non potendo ritenersi risolta per il semplice fatto che il conduttore abbia continuato a pagare il canone.

• art. 34 legge 27 luglio 1978, n. 392

  La norma esclude il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento solo nelle ipotesi tassative indicate (es. disdetta o recesso del conduttore, risoluzione per inadempimento, procedure concorsuali). La Corte ha ritenuto che, anche se la rinnovazione è ostacolata dall'art. 560 c.p.c., ciò non preclude in astratto la spettanza dell'indennità: la mancata rinnovazione per mancata autorizzazione del giudice dell'esecuzione può comunque determinare una cessazione non imputabile al conduttore, lasciando impregiudicata la possibile spettanza dell'indennità.

• art. 92 cod. proc. civ.

  La Corte richiama il principio secondo cui, in caso di soccombenza reciproca o risultato parziale favorevole a entrambe le parti, la compensazione delle spese è legittima ipso iure; tale richiamo giustifica la statuizione sulla compensazione delle spese in grado di merito, salvo rilievi conseguenti alla cassazione parziale.

• art. 112 cod. proc. civ.

  Invocato dalla ricorrente per censurare l'omessa pronuncia: la Corte di legittimità ha ritenuto fondato il vizio di omessa pronuncia relativo alla domanda di corresponsione del corrispettivo e del maggior danno, ordinando il rinvio per decidere espressamente su tali domande.

• Cass. Sez. U. n. 1177/2000

  "il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno"

  La Corte conferma l'applicazione di questo principio: il conduttore che rifiuta la restituzione in attesa dell'indennità è di norma obbligato solo al pagamento del canone, non al maggior danno.

• Cass. Sez. U. n. 11830/2013

  La sentenza è richiamata per il principio secondo cui, in tema di locazioni commerciali, il mancato esercizio della facoltà di disdetta alla seconda scadenza è una libera manifestazione di volontà negoziale e, se l'immobile è pignorato prima che la facoltà si sia consumata, la rinnovazione richiede l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione.

• Cass. n. 11168/2015

  "il mancato compimento ... si risolve in una tacita volontà di proseguirla ... e per tale ragione si concreta in una fattispecie che, sul piano funzionale, non è dissimile da quella la cui possibilità di realizzazione l'art. 560 ... voleva e vuole escludere"

  La Corte richiama il principio affermato in questa pronuncia che mette in parallelo la mancata disdetta e la mancata autorizzazione al rinnovo ex art. 560: entrambe possono determinare la cessazione o la mancata prosecuzione della locazione, con effetti sulla spettanza dell'indennità e sulle obbligazioni delle parti.

Massime di principio

• Se un immobile locato è pignorato prima che scada il termine per esercitare la disdetta alla seconda scadenza, la tacita rinnovazione richiede l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione: in mancanza di autorizzazione la locazione cessa alla scadenza.
• L'acquirente dell'immobile (o l'aggiudicatario) che ha ottenuto il trasferimento prima della cessazione della locazione può essere tenuto a corrispondere l'indennità di avviamento prevista dall'art. 34 l. n. 392, e la spettanza di tale indennità può costituire causa ostativa al rilascio fino al suo pagamento.
• Il conduttore che rifiuta la restituzione dell'immobile in attesa del pagamento dell'indennità di avviamento è, in base alla giurisprudenza di legittimità, obbligato al pagamento del solo canone e non al risarcimento del maggior danno, salvo diversa determinazione di fatto e di diritto in sede di merito.
• In giudizio è essenziale che il giudice si pronunci espressamente su tutte le domande formulate: l'omessa pronuncia su una domanda determinante può comportare cassazione e rinvio per la decisione sulla questione omessa.
• La mancata autorizzazione del giudice dell'esecuzione e la disciplina dell'indennità di avviamento operano su piani distinti e compatibili; il fatto che la procedura esecutiva condizioni la possibilità di rinnovare non esclude automaticamente i diritti previsti a tutela del conduttore (es. indennità ex art. 34).
• Sulle spese di lite, un risultato parziale favorevole a entrambe le parti può giustificare la compensazione: tuttavia, una cassazione parziale può rendere necessario riesame della statuizione sulle spese.