Cassazione Civile, Sentenza n. 22100/2023 del 24/07/2023

Esito

La controversia

I ricorrenti chiedevano l'esecuzione specifica del contratto preliminare e la conseguente sentenza di trasferimento della proprietà degli immobili ai sensi dell'art. 2932 c.c., sostenendo di avere stipulato preliminari (prezzo lire 170.000.000) e di avere in sostanza adempiuto, salvo l'accoll o del mutuo; contestavano inoltre la richiesta della venditrice di una integrazione del prezzo di lire 30.000.000 e denunciavano vizi e difformità degli immobili. In primo grado e in appello le loro domande erano state rigettate per mancata prova dei pagamenti e per incertezza sull'ammontare residuo dovuto, nonché per impossibilità di accertare i vizi a causa del tempo trascorso. In Cassazione i ricorrenti deducevano violazione di norme processuali e sostanziali (fra cui art. 384 c.p.c., art. 2932, art. 1460 e 1495 c.c. e omesso esame di fatti decisivi), sostenendo che la sentenza del giudice del rinvio non avesse rispettato i principi e le statuizioni della precedente pronuncia di cassazione e non avesse valutato compiutamente l'assenza di inadempimento da parte loro.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che: il giudice del rinvio (Corte d'appello di Milano) abbia correttamente valutato come questione di fatto l'indeterminatezza delle somme effettivamente versate dai ricorrenti e l'incertezza sulla ripartizione del mutuo acceso dall'impresa; la sentenza di trasferimento ex art. 2932 c.c. richiede che l'importo residuo sia determinato (pur potendo condizionare l'efficacia al pagamento) e quindi i ricorrenti non hanno assolto l'onere probatorio in tal senso; i profili che la Cassazione aveva ritenuto censurabili nella precedente decisione (es. illegittimità della pretesa di integrazione prezzo quando vi era giudicato interno, la necessità di valutare la gravità del mancato pagamento degli interessi di preammortamento e l'omessa pronuncia sui vizi) erano stati, laddove del caso, esaminati dal giudice del rinvio o non erano decisivi rispetto alla motivazione del rigetto; i primi quattro motivi sono stati respinti e il quinto assorbito. Conseguenza pratica: ricorso rigettato; i ricorrenti non ottengono la pronuncia di trasferimento né il risarcimento per vizi (tale domanda dipendeva dall'acquisizione della proprietà e dunque è venuta meno).

Norme richiamate

• art. 2932 cod. civ.

  La sentenza di trasferimento richiesta ai sensi dell'art. 2932 c.c. può condizionare la sua efficacia al pagamento del prezzo, ma richiede che l'importo residuo del corrispettivo sia determinato con sufficiente certezza; l'indeterminatezza dell'ammontare rende inammissibile la pronuncia costitutiva.

• art. 1460 cod. civ.

  Riferita nella censura relativa al sinallagma contrattuale: la valutazione della gravità di un inadempimento e della sua incidenza sul rapporto contratto richiede una valutazione comparativa dei comportamenti delle parti; il giudice del merito deve esaminarla e motivare, ma le sue valutazioni di fatto sono difficilmente censurabili in sede di legittimità.

• art. 1495 cod. civ.

  In tema di vizi della cosa venduta: la domanda risarcitoria per vizi o difetti è subordinata all'acquisizione della proprietà; se la pronuncia di trasferimento è rigettata, viene meno il titolo per pretendere l'eliminazione dei vizi a carico del venditore.

• art. 384 cod. proc. civ.

  L'eventuale obbligo del giudice del rinvio di attenersi ai principi di diritto delineati nella sentenza di cassazione non impedisce al giudice di rinvio di valutare liberamente i fatti già accertati e anche di indagare su altri fatti necessari per la pronuncia sostitutiva; il rispetto della precedente statuizione di diritto è stato ritenuto rispettato.

• art. 360 n. 5 cod. proc. civ.

  Eccezione di omesso esame di un fatto decisivo: la Corte ha ritenuto che la dedotta prova dei pagamenti non fosse un fatto decisivo tale da mutare l'esito, atteso che mancava comunque prova dei pagamenti e della ripartizione del mutuo; le valutazioni sulla prova dei fatti restano di competenza del giudice di merito.

Massime di principio

• Per ottenere una sentenza di trasferimento ex art. 2932 c.c. in esecuzione specifica di un preliminare, l'attore deve provare in modo chiaro l'ammontare delle somme già versate e rendere determinabile l'eventuale residuo prezzo; l'incertezza sull'importo residuo può determinare il rigetto della domanda.
• La possibilità di subordinare l'efficacia della sentenza di trasferimento al pagamento non elimina l'onere di rendere determinabile l'importo dovuto: il giudice deve potersi conformare al sinallagma contrattuale.
• Le domande risarcitorie per vizi dell'immobile (art. 1495 c.c.) sono generalmente strumentali rispetto alla domanda di trasferimento: se questa viene rigettata, viene meno il titolo per ottenere l'eliminazione o il risarcimento dei vizi.
• Quando si contesta l'obbligo di accollo del mutuo o il pagamento di interessi di preammortamento, è necessario che il giudice valuti la gravosità dell'inadempimento e la sua incidenza sul complesso obbligatorio (valutazione comparativa del comportamento delle parti); chi allega pagamenti deve fornire prova documentale dettagliata (es. quietanze, ripartizione del mutuo).
• Le valutazioni di fatto del giudice di merito (in particolare su entità dei pagamenti e ripartizione del mutuo) sono difficilmente rivedibili in Cassazione: il ricorso per cassazione ha più chance se mira a questioni di diritto o a omissioni motivazionali rilevanti.
• Il giudice del rinvio ha poteri di ampia indagine, ma non può ignorare il limite dell'onere probatorio: il ricorrente deve cogliere l'occasione del rinvio per integrare la prova documentale laddove possibile.