Cassazione Civile, Ordinanza n. 16083/2024 del 10/06/2024

Esito

La controversia

Gli acquirenti di un'unità immobiliare al piano terra, già storicamente destinata a locale portineria, hanno agito per ottenere una declaratoria di inopponibilità nei loro confronti del diritto d'uso vantato dal condominio, la restituzione dell'immobile e il pagamento di un'indennità per l'occupazione ritenuta illegittima. Sostenevano che la clausola del regolamento condominiale che prevedeva l'uso perpetuo del locale da parte del condominio fosse stata erroneamente interpretata come vincolo reale trasmissibile erga omnes: secondo loro, il titolo avrebbe al più istituito un diritto d'uso soggetto al limite di durata previsto per i diritti reali costituiti a favore di persona giuridica, e comunque subordinato a una condizione risolutiva legata all'affidamento dei servizi alla società costruttrice. In cassazione hanno dedotto due violazioni di legge: da un lato degli artt. 979 e 1026 c.c., per avere la Corte territoriale riconosciuto un uso perpetuo in favore di un ente; dall'altro dell'art. 1117 c.c., per avere la sentenza qualificato la fattispecie come servitù atipica e non come rapporto sinallagmatico connesso alla preferenza nell'assegnazione dei servizi/appalti, il cui venir meno avrebbe dovuto comportare la restituzione del bene.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la censura non investiva correttamente i canoni legali di ermeneutica contrattuale, risolvendosi in una contrapposizione tra interpretazioni alternative del regolamento condominiale; ha inoltre ritenuto corretta la qualificazione del vincolo come servitù atipica avente a oggetto la destinazione del locale ad alloggio del portiere, richiamando la propria giurisprudenza secondo cui tale vincolo non è una obbligazione propter rem e non soggiace al limite trentennale proprio dell'uso/usufrutto costituiti a favore di persona giuridica. Ha escluso anche il dedotto svuotamento della proprietà, osservando che il vincolo conserva utilità al bene e che, ove il condominio cessasse di avvalersi del servizio, il bene resterebbe nella disponibilità dei proprietari. Conseguentemente ha condannato i ricorrenti alle spese del giudizio di legittimità e, trattandosi di decisione conforme alla proposta ex art. 380-bis c.p.c., ha applicato l'art. 96, commi 3 e 4, c.p.c. con condanna al pagamento di una somma in favore del controricorrente e di un'ulteriore somma alla Cassa delle ammende; ha inoltre dato atto dell'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 979 c.c.

  richiamato per sostenere il limite di durata dei diritti reali di uso/usufrutto costituiti a favore di persona giuridica; la Corte ha ritenuto il richiamo non pertinente perché il vincolo in esame è stato qualificato come servitù atipica, non come uso/usufrutto.

• art. 1026 c.c.

  richiamato in relazione alla disciplina dell'uso e ai limiti temporali dei diritti reali attribuiti a soggetti giuridici; la Corte ha escluso l'applicabilità di tale disciplina alla servitù atipica oggetto del giudizio.

• art. 1117 c.c.

  invocato dai ricorrenti per contestare la qualificazione del bene; la Corte ha confermato che la fattispecie non riguarda il regime delle cose comuni, bensì un vincolo reale di destinazione del locale ad alloggio del portiere.

• art. 360 c.p.c.

  base formale dei motivi di ricorso per violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 1362 c.c.

  richiamato dalla Corte per ricordare che la critica all'interpretazione del regolamento doveva essere veicolata come violazione dei canoni ermeneutici contrattuali, specificandone il concreto travisamento.

• art. 2643 c.c.

  richiamato per evidenziare che il regolamento contrattuale era trascritto e quindi vincolante per i successori degli originari partecipanti.

• art. 380-bis c.p.c.

  art. 380-bis; comma terzo

  la decisione è stata resa in conformità alla proposta di definizione anticipata, con conseguente applicazione delle conseguenze sanzionatorie previste dal comma 3.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  norma processuale che ha disciplinato la trattazione camerale del ricorso.

• art. 96 c.p.c.

  applicato perché la decisione finale è stata conforme alla proposta del consigliere; la Corte richiama l'idea di abuso del processo e di responsabilità aggravata presunta.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La censura contro l'interpretazione di una clausola contrattuale o regolamentare deve dedurre la violazione concreta dei canoni legali di ermeneutica; non è sufficiente contrapporre una lettura alternativa del testo rispetto a quella accolta dal giudice di merito.
• Quando un titolo negoziale attribuisce a un condominio la destinazione permanente di un locale a portineria, il vincolo può essere ricondotto allo schema della servitù atipica se è destinato a comprimere stabilmente i poteri del proprietario per assicurare una utilitas alle altre unità immobiliari o alle parti comuni.
• Il vincolo reale di destinazione ad alloggio del portiere, se qualificato come servitù, non è soggetto al limite di durata previsto per l'uso o l'usufrutto costituiti a favore di persona giuridica.
• La qualificazione del vincolo come servitù impedisce di ritenere automaticamente svuotato il contenuto del diritto di proprietà, se il bene conserva una utilità residua per i proprietari, anche nei periodi di cessazione o sospensione del servizio di portierato.
• La previsione regolamentare trascritta e accettata dai condomini e dai loro successori può vincolare anche gli acquirenti successivi dell'unità immobiliare interessata dal vincolo di destinazione.

Come è indicizzato