Cassazione Civile, Sentenza n. 33091/2025 del 18/12/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti chiedevano la condanna dei proprietari convenuti all'eliminazione delle parti dell'edificio realizzate in violazione delle norme sulle distanze dal confine (artt. 872, 873 c.c. e regolamento edilizio comunale). I convenuti avevano sostenuto che l'intervento fosse mera ristrutturazione e non nuova costruzione, essendovi stato solo adeguamento di un preesistente fabbricato. In primo grado e in appello la ristrutturazione era stata ritenuta "mera ristrutturazione" e la domanda dei ricorrenti era stata rigettata. I ricorrenti proponevano ricorso per cassazione con quattro motivi, lamentando in particolare che l'intervento avesse comportato una sopraelevazione e aumento di volumetria (quindi nuova costruzione) e che la Corte di appello avesse erroneamente ritenuto applicabile una norma locale/di favore (legge n. 120/2020 e disposizioni comunali) senza verifica probatoria dei presupposti richiesti (esigenze abitative "prima casa").

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi e quarti motivi del ricorso. Ha richiamato il principio per cui la nozione di "costruzione" ai fini dell'art. 873 c.c. è unitaria e che costituiscono nuova costruzione gli interventi che determinano un aumento di volumetria o una modifica della sagoma tali da rendere l'opera oggettivamente diversa dall'originaria. Nel caso concreto la C.T.U. aveva accertato l'aggiunta di un piano/ aumento di volumetria e la Corte d'appello aveva comunque ritenuto lecito l'intervento sulla base di una disposizione locale che consentiva un incremento volumetrico sino al 20% per esigenze abitative di prima casa. La Cassazione ha ritenuto che la sussistenza del presupposto (esigenze abitative prima casa) dovesse essere provata da chi invocava la norma di favore e non potesse essere data per assodata in via presuntiva perché l'amministrazione comunale avrebbe potuto limitarsi ad acquisire dichiarazioni. Inoltre la circostanza che i convenuti risiedessero altrove era un indizio contrario alla sussistenza del requisito e avrebbe richiesto prova da parte loro. Per questi motivi la sentenza impugnata è stata cassata per i profili indicati e la causa è stata rinviata alla Corte di Appello di Firenze in diversa composizione affinché verifichi concretamente la sussistenza del requisito della funzionalità dell'intervento al soddisfacimento di esigenze abitative primarie. I restanti motivi (secondo e terzo) sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 872 c.c.

  Norma richiamata tra le disposizioni sul tema delle distanze; la Corte la colloca nel quadro normativo rilevante per la verifica della nozione di costruzione e delle distanze legali.

• art. 873 c.c.

  Principale norma sulle distanze tra costruzioni: la Corte sottolinea che la nozione di "costruzione" è unitaria ai fini dell'art. 873 c.c. e che rientrano nella nozione anche manufatti o interventi che, per consistenza e stabilità o per aumento di volumetria/sagoma, risultano oggettivamente diversi dall'originario, imponendo il rispetto delle distanze.

• regolamento edilizio del Comune di Marciana (art. 23 e art. 21 N.T.A.)

  La normativa locale prevedeva un aumento volumetrico fino al 20% in certe zone per soddisfare esigenze abitative primarie. La Corte ha precisato che tale norma locale di favore può essere invocata solo se sono dimostrati i requisiti previsti; il regolamento non può derogare alla nozione unitaria di costruzione ai fini dell'art. 873 c.c.

• legge n. 120/2020 (modifiche D.L. n. 76/2020, conv. L. n. 120/2020) e art. 2‑bis D.P.R. n. 380/2001

  Le modifiche normative del 2020 consentono in alcuni casi incrementi volumetrici nell'ambito di rigenerazione urbana/piani di recupero, ma non autorizzano in astratto deroghe al regime delle distanze del codice civile: l'applicabilità delle disposizioni di favore è subordinata alla sussistenza concreta dei presupposti previsti (piani, finalità, requisiti come la prima casa) e alla verifica probatoria di tali condizioni.

• art. 41‑sexies L. n. 1150/1942 e art. 9 D.M. n. 1444/1968

  Citazioni giurisprudenziali usate per richiamare l'orientamento secondo cui la nozione di nuova costruzione comprende anche interventi di ristrutturazione che, per entità delle modifiche volumetriche o di sagoma, rendono l'opera oggettivamente diversa dall'originaria.

• art. 360 c.p.c. (motivi di cassazione)

  Norma procedurale che disciplina i motivi di ricorso per cassazione invocati: la Corte ha deciso l'accoglimento di alcuni motivi (nn. 1 e 4) e l'assorbimento degli altri (nn. 2 e 3).

• artt. 24, 111 Cost. e art. 101 c.p.c. (richiami procedurali)

  Richiamate in relazione alla censura di nullità per mancato contraddittorio sulla disposizione normativa: la Corte ha ritenuto assorbite tali doglianze rispetto alla decisione presa sui profili di merito.

Massime di principio

• Un intervento su edificio preesistente diventa "nuova costruzione" (conseguenze sul rispetto delle distanze) quando comporta un aumento di volumetria o una modifica della sagoma tali da rendere l'opera oggettivamente diversa dall'originaria.
• La nozione di "costruzione" ai fini dell'art. 873 c.c. è unitaria e non può essere surrettiziamente modificata dalle norme locali; i regolamenti comunali possono soltanto fissare distanze più ampie, non restringere la tutela civile statale.
• Le disposizioni di favore previste da norme nazionali o regolamenti locali (es. incrementi volumetrici per rigenerazione o per "prima casa") sono applicabili solo se il richiedente dimostra concretamente il possesso di tutti i presupposti richiesti; non può il giudice presumere che l'amministrazione abbia verificato tali requisiti in modo pienamente probatorio.
• Il soggetto che invoca una deroga normativa o un beneficio urbanistico ha l'onere della prova circa i requisiti che legittimano tale deroga; indizi contrari (es. residenza diversa) possono aggravare l'onere probatorio.
• In caso di conflitto tra normativa statale e previsioni locali in tema edilizio, il giudice deve verificare la compatibilità e non può applicare automaticamente le disposizioni locali quando manchi la prova dei presupposti richiesti dalla norma di favore.