Cassazione Civile, Sentenza n. 32995/2025 del 17/12/2025

Esito

La controversia

Controversia relativa alla risoluzione di un contratto preliminare di compravendita di un appartamento in Roma (preliminare del 20-3-2003). Questioni principali: qualificazione dei pagamenti periodici (se canoni di locazione spettanti al promissario acquirente o rate di mutuo/anticipi sul prezzo), rimborso di oneri condominiali e spese legali pari a Euro 37.000,00 e richiesta di esecuzione in forma specifica o, successivamente, risoluzione del preliminare. I ricorrenti contestavano la decisione di merito che aveva ritenuto dovuti i rimborsi e la legittimazione passiva di Antonio Diana; sostenevano inoltre che alcune domande fossero nuove in appello e quindi inammissibili.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso proposto dai Diana. Ha confermato i principi applicati dalla Corte d'appello che aveva dichiarato la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promittenti venditori (Umberto, Veronica e Antonio Diana) e aveva condannato i medesimi al pagamento, in favore di Eugenio Catarci, di complessivi Euro 212.228,00 (comprendenti rimborsi per rate di mutuo e oneri condominiali e spese legali), con interessi e rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi. La Cassazione ha ritenuto ammissibili e fondate le ragioni che qualificavano i versamenti come prestazioni eseguite in attuazione del preliminare e quindi soggette a restituzione ex art. 1458 c.c.; ha inoltre dichiarato inammissibili o infondati i motivi dei ricorrenti che chiedevano diversa ricostruzione dei fatti o nuove domande non proposte. Ha condannato i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità e delle somme accessorie indicate, nonché, se dovuto, al versamento aggiuntivo del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 DPR 115/2002.

Norme richiamate

• art. 2932 cod. civ.

  Norma richiamata in relazione alla domanda originaria di esecuzione in forma specifica proposta dall'attore in primo grado; la Corte ha considerato poi venuto meno l'interesse alla prestazione e si è proceduto sulla base delle altre domande.

• art. 978 e segg. cod. civ.

  Richiamati dai ricorrenti in relazione alla statuizione sui rimborsi; la Corte non ha accolto la censura volta a qualificare diversamente la natura dei versamenti, ritenendo che la somma contestata fosse stata versata in adempimento delle obbligazioni previste dal preliminare.

• art. 1458 cod. civ.

  La Corte ha applicato il principio secondo cui la dichiarazione di risoluzione comporta l'effetto retroattivo e l'obbligo di restituzione delle prestazioni ricevute, con esclusione solo delle pretese non richieste dalle parti.

• art. 1453, co. 2, cod. civ.

  Richiamata per legittimare la mutatio libelli: l'appellante ha potuto trasformare la domanda di adempimento in domanda di risoluzione, nella misura in cui resta nell'ambito dei fatti dedotti in primo grado.

• art. 821 cod. civ.

  Citat o dai ricorrenti (frutti e spese): la Corte ha escluso che la consegna anticipata e il godimento dei frutti costituissero un diritto reale (usufrutto), ritenendo sussistere mera detenzione qualificata e rigettando la tesi che le spese condominiali dovessero rimanere a carico del promissario acquirente senza prova.

• art. 360 cod. proc. civ.

  Richiamato per valutare i motivi di cassazione (vizi di motivazione, violazione di legge, nullità parziale); la Corte ha dichiarato inammissibili o infondati diversi motivi per difetto di censura corretta o per vizio di merito non sindacabile in cassazione.

• art. 2697 cod. civ.

  Richiamato in riferimento all'onere della prova: la Corte ha rilevato che i ricorrenti non hanno indicato elementi probatori decisivi che dimostrassero le loro affermazioni sul mancato pagamento delle spese condominiali.

• art. 112 cod. proc. civ.

  La Corte ha ricordato che il giudice non può pronunciare restituzioni non domandate dalle parti; i promittenti venditori non avevano chiesto la condanna al pagamento dei canoni e quindi non potevano essere condannati d'ufficio a tale titolo.

• art. 378 cod. proc. civ.

  Richiamato per la regolarità della trattazione in pubblica udienza e dei termini di deposito delle memorie, come risultante nel procedimento.

• art. 373 cod. proc. civ.

  Richiamato in relazione alla liquidazione delle spese della fase di cognizione avanti la Corte d'appello.

• art. 13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115

  Applicato per disporre, in caso di soccombenza, l'eventuale versamento supplementare del contributo unificato da parte dei ricorrenti.

Massime di principio

• Se, in un preliminare di vendita, versamenti sono effettuati in adempimento di obbligazioni previste dal preliminare (es. pagamento delle rate di mutuo o somme indicate come anticipi sul prezzo), tali somme rilevano come prestazioni soggette a restituzione in caso di risoluzione del contratto ex art. 1458 c.c.
• La mera consegna anticipata e il godimento dei frutti civili (canoni di locazione) non costituiscono di per sé un diritto reale (usufrutto); possono invece configurare detenzione qualificata: la qualificazione giuridica concreta dipende dagli accordi e dalla destinazione effettiva dei pagamenti.
• La parte può trasformare la domanda di adempimento in domanda di risoluzione (mutatio libelli) anche in appello ai sensi dell'art. 1453 co.2 c.c., purché la nuova domanda rimanga entro i fatti già dedotti e non introduca un nuovo tema di indagine.
• Il giudice non può concedere provvedimenti restitutori non espressamente chiesti dalle parti; le conseguenze della risoluzione (restitutio in integrum) operano solo su domanda della parte interessata.
• L'onere della prova spetta a chi afferma fatti che incidono sulla determinazione delle prestazioni dovute (es. il promittente che sostiene che le spese condominiali gravino sul detentore deve fornire prove in proposito); in cassazione non è consentito riformulare la valutazione dei fatti di merito senza specifici presupposti di legge.
• La legittimazione passiva e le questioni di rappresentanza devono essere dedotte nel corso dei gradi di merito; la mancata tempestiva deduzione può comportare formazione del giudicato implicito su tali aspetti.
• In caso di contestazione sulla natura dei pagamenti, elementi oggettivi come l'intestazione dei bonifici (versamenti su conto del mutuo vs conto del locatore) e la documentazione contrattuale sono decisivi per la qualificazione giuridica delle somme.