Cassazione Civile, Sentenza n. 32974/2025 del 17/12/2025

Esito

La controversia

La società ricorrente impugna la sentenza della Corte d'appello di Roma che aveva confermato la pronuncia di primo grado dichiarando la nullità di atti di compravendita stipulati dalla liquidatrice (dott.ssa Saitta) tra la Liquidazione Coatta Amministrativa della Cooperativa Parco Azzurro e Zida 2009 s.r.l. Gli argomenti di Zida erano: (i) esistenza di giudicati del Tribunale di Tivoli che avrebbero accertato l'inesistenza della comunione sulle aree e quindi la proprietà esclusiva in capo a Zida (eccezione di ne bis in idem/efficacia del giudicato esterno); (ii) validità del titolo di acquisto di Zida derivante dal concordato fallimentare e quindi illegittimità della declaratoria di nullità degli atti; (iii) errata applicazione delle norme sulla comunione e sulla trascrizione e contestuale censura sulla ammissibilità dell'intervento adesivo di terzi; (iv) violazioni di norme sul trasferimento della proprietà e sulla forma e autorizzazioni richieste per gli atti della liquidazione. La Cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo nella parte in cui la Corte d'appello non ha adeguatamente valutato la sentenza del Tribunale di Tivoli (giudicati esterni) e ha omesso di motivare la non utilizzazione di quella pronuncia come elemento di prova; ha perciò cassato e rinviato la causa alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione per nuovo esame alla luce della valutazione liberamente svolta della sentenza di Tivoli.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, dichiarato assorbiti gli altri motivi, ha cassato la sentenza impugnata (in relazione al primo motivo) e ha disposto il rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione affinché riesamini l'intera vicenda tenendo esplicitamente conto e valutando liberamente la sentenza n. 1448/2015 del Tribunale di Tivoli. Ha inoltre demandato al giudice del rinvio la regolazione delle spese, compresa la fase di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, nn. 3 e 4 c.p.c.

  Articolo invocato come base di cassazione per violazione di norme di diritto e falsa applicazione della legge da parte della Corte d'appello; ha guidato l'esame dei motivi di impugnazione.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato in relazione all'efficacia dei giudicati esterni (ne bis in idem): la questione è l'efficacia vincolante di sentenze pronunciate in altri procedimenti; la Corte ha precisato che i giudicati esterni non vincolano automaticamente se parti o oggetto non coincidono, ma vanno valutati come elementi di prova.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato nei motivi relativi a trascrizione/efficacia delle pronunce e alla possibilità di estendere gli effetti del giudicato; utilizzato nella valutazione della rilevanza processuale di precedenti sentenze.

• artt. 1100 ss. c.c.

  Norme sul regime di comunione e gestione dei beni comuni: evocati rispetto alla contestazione che le aree fossero beni comuni del comprensorio e alla misura delle quote di comproprietà.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in relazione ai principi di diritto applicabili alla decisione e alla formazione del giudicato, nonché alla disciplina del contraddittorio e delle prove.

• art. 384 c.p.c.

  Richiamato per spiegare il potere della Cassazione di motivare la decisione con ragioni diverse da quelle invocate dalle parti, purché basate sui fatti accertati in sede di merito e senza nuove indagini di fatto.

• artt. 817, 818, 832, 948 c.c.

  Norme della materia della proprietà e della rivendicazione; usate nei motivi per contestare la titolarità e la legittimità del trasferimento dei beni.

• artt. 1117, 1118 c.c.

  Norme sul condominio e sui beni comuni, richiamate dalla ricorrente e dagli attori per definire la natura delle aree oggetto di contesa.

• artt. 105, 115 c.p.c.

  Richiamati in relazione alle regole processuali sul contraddittorio, l'intervento e l'ammissibilità delle domande/interventi nel corso del giudizio.

• art. 214 L.F. (legge fallimentare) e artt. 180 L.F.

  Richiamati in relazione agli effetti del concordato/fallimento e alla clausola di trasferimento contenuta nel concordato: centrali per valutare la validità del titolo a favore di Zida.

Massime di principio

• L'azione volta ad accertare la natura condominiale o la comunione di un bene può essere esperita anche senza chiamare tutti i condomini; il contraddittorio con tutti non è sempre necessario salvo che la controversia richieda una pronuncia con efficacia di giudicato che coinvolga i terzi.
• I giudicati esterni non producono automaticamente effetto vincolante in altri processi quando non vi sia coincidenza delle parti o identità di causa; tuttavia il giudice può e deve valutare liberamente il contenuto di pronunce esterne come elemento di prova e motivare l'uso o la mancata utilizzazione di tali sentenze.
• La Corte di Cassazione può fondare la cassazione su ragioni giuridiche diverse da quelle proposte dalle parti se tali ragioni sono compatibili con i fatti accertati in sede di merito e non richiedono nuove istruttorie; questo comporta che il giudice del rinvio dovrà affrontare esplicitamente le questioni indicate dalla Cassazione.
• La nullità di atti posti in essere da organi di una procedura concorsuale (es. liquidatore) può derivare dalla mancanza di autorizzazioni previste (es. del Giudice delegato o del Ministero) o dalla cessazione della carica dell'organo che ha sottoscritto gli atti; tali profili vanno valutati con riferimento alla normativa concorsuale e agli atti formali intervenuti.
• Se vi sono pronunce contrastanti su medesimi fatti o sulla stessa problematica, il giudice chiamato a decidere su un nuovo giudizio deve esaminare e motivare esplicitamente come considera le sentenze pregresse e le prove già acquisite, evitando omissioni che possano giustificare la cassazione e il rinvio per ulteriore istruttoria.