Cassazione Civile, Ordinanza n. 23840/2022 del 01/08/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare del 28 novembre 2008. La promissaria acquirente ha chiesto la condanna della promittente venditrice al pagamento del doppio della caparra e al risarcimento del danno ulteriore, assumendo che la venditrice fosse inadempiente perché aveva dichiarato la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile senza dimostrare il perfezionamento della domanda di sanatoria già presentata; ciò avrebbe impedito l'accesso al finanziamento bancario necessario per stipulare il definitivo. La Corte d'appello ha escluso l'inadempimento della venditrice, rilevando che nel preliminare l'immobile era trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, che la pendenza della domanda di sanatoria non impediva il trasferimento e che gli eventuali oneri della sanatoria erano a carico della venditrice. Inoltre, la clausola sul saldo prezzo indicava il ricorso al mutuo come mera eventualità rimessa alla decisione dell'acquirente. Con il ricorso per cassazione sono stati dedotti tre motivi: 1) violazione degli artt. 1453 e 1455 c.c. per avere la Corte escluso la rilevanza della non commerciabilità dell'immobile al momento del rogito; 2) violazione dell'art. 40 della L. n. 47/1985 per avere ritenuto irrilevante la mancata definizione della sanatoria ai fini della commerciabilità; 3) omesso esame di un fatto decisivo, lamentando che non fosse stata ammessa la prova sulle ragioni del mancato mutuo e sulla riconducibilità del fatto alla venditrice. La Suprema Corte ha reputato inammissibili i primi due motivi perché la motivazione d'appello era conforme al consolidato orientamento sulla commerciabilità dei beni con domanda di sanatoria pendente e perché, nel caso concreto, la clausola contrattuale non attribuiva alla venditrice la causa del mancato finanziamento. È stato ritenuto inammissibile anche il terzo motivo per difetto di specificità e perché la questione istruttoria non risultava specificamente devoluta in appello; inoltre, la valutazione delle prove è riservata al giudice di merito.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  Invocato per sostenere l'inadempimento della controparte nel preliminare, ma la censura è stata dichiarata inammissibile perché contrastava con l'accertamento in fatto e con il contenuto del contratto esaminato dalla Corte territoriale.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato per contestare la non scarsa importanza dell'inadempimento; la Corte ha ritenuto inammissibili le doglianze perché il giudice di merito aveva escluso l'inadempimento della venditrice sulla base delle clausole contrattuali.

• art. 40 della Legge n. 47 del 1985

  La Corte ha ribadito che, ai fini della commerciabilità dell'immobile, è sufficiente indicare nell'atto gli estremi della licenza edilizia o della domanda di sanatoria corredata dalla prova del pagamento degli oneri; la pendenza della domanda non esclude automaticamente il trasferimento, salvo i casi di modifiche di sagoma e volume.

• art. 380-bis cod. proc. civ.

  Richiamato nel procedimento camerale per la definizione del ricorso in base alla proposta del relatore.

• art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002

  Applicato per dare atto dell'obbligo, in caso di inammissibilità del ricorso, di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di legittimità, la censura che investe la valutazione del merito sulla commerciabilità di un immobile o sull'inadempimento contrattuale è inammissibile se mira soltanto a sostituire una diversa lettura dei fatti a quella compiuta dal giudice di merito, quando quest'ultimo abbia motivato in modo coerente sulle clausole del preliminare.
• In tema di compravendita immobiliare, la pendenza di una domanda di sanatoria non esclude di per sé la commerciabilità del bene, purché nell'atto siano indicati gli estremi della concessione/licenza o della domanda di sanatoria con prova del pagamento degli oneri dovuti; l'esclusione automatica opera solo in presenza delle specifiche alterazioni indicate dalla giurisprudenza richiamata.
• Se il contratto preliminare prevede che l'immobile sia trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e attribuisce alla promittente venditrice gli oneri collegati alla sanatoria, non può imputarsi alla venditrice il mancato ottenimento del mutuo quando il finanziamento sia previsto come mera eventualità rimessa alla scelta della promissaria acquirente.
• La deduzione di omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile se non indica specificamente il contenuto delle istanze istruttorie asseritamente non ammesse e se la questione non risulta ritualmente devoluta in appello.
• La valutazione delle prove, la scelta delle fonti ritenute attendibili e la selezione degli elementi istruttori più idonei a fondare la decisione appartengono al giudice di merito e non possono essere sovvertite in cassazione se la motivazione rende intelligibile il percorso argomentativo.

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