Cassazione Civile, Ordinanza n. 24793/2022 del 12/08/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dal compenso preteso da una società di intermediazione immobiliare per l'attività svolta in relazione alla vendita di un complesso immobiliare. La mediatrice sosteneva di avere seguito lunghe trattative culminate in un accordo di massima, in un preliminare e poi nel rogito definitivo, chiedendo la provvigione nella misura del 3% del valore dell'affare. La società acquirente si opponeva negando che fosse dovuta alcuna provvigione, deducendo che nel preliminare e nel definitivo le parti avevano dichiarato che non vi era stata mediazione, che in realtà la mediatrice avrebbe agito su mandato di una sola parte o comunque nell'interesse di soggetti diversi, e che mancavano i presupposti di terzietà e imparzialità tipici della mediazione. Nel ricorso per cassazione la società acquirente ha denunciato: 1) violazione degli artt. 1754 c.c. e 1704 c.c. e vizi motivazionali, lamentando che la Corte d'appello avesse accolto la domanda aderendo alla tesi della mediazione atipica unilaterale senza confrontarsi con l'orientamento contrario e senza considerare fatti decisivi, tra cui un contratto del 13/7/2001 con la terza interessata e una comparsa di intervento in altro giudizio; 2) violazione dell'art. 2697 c.c. in relazione all'art. 1754 c.c., sostenendo che non potesse bastare una mera acquiescenza all'attività della mediatrice, ma fosse necessario provare un'effettiva attività connotata da terzietà e imparzialità, nonché l'assenza di un mandato scritto e di un accordo sulla provvigione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la qualificazione giuridica operata dalla Corte d'appello: l'eventuale incarico conferito da una sola parte non esclude di per sé la mediazione, quando l'altra parte abbia accettato, anche tacitamente, l'attività del mediatore e l'affare sia stato concluso grazie a tale attività. Ha inoltre osservato che il giudice di merito aveva escluso in fatto l'esistenza di un mandato, accertamento non efficacemente censurato in sede di legittimità. Quanto ai documenti e alle allegazioni asseritamente trascurati, la Corte ha rilevato che la motivazione d'appello valorizzava già l'interesse della terza società alla conclusione dell'operazione e ciò bastava a escludere la lamentata mancanza di terzietà. La Corte ha quindi condannato la ricorrente alle spese del giudizio di cassazione e ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1754 c.c.

  La mediazione può sussistere anche in forma atipica o unilaterale; il diritto alla provvigione nasce se l'altra parte accetta l'attività del mediatore e l'affare si conclude grazie a essa, mentre resta incompatibile con un vero mandato.

• art. 1704 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la sussistenza di un mandato; la Corte lo menziona solo per escludere che, nel caso concreto, vi fosse un rapporto di mandato accertato in fatto.

• art. 2697 c.c.

  La Corte non accoglie la censura di violazione dell'onere della prova, ritenendo che l'accertamento di fatto sulla mediazione e sulla mancanza di mandato fosse già stato compiuto dal giudice di merito.

• art. 360 c.p.c.

  comma 1 n. 3; comma 1 n. 4; comma 1 n. 5

  I motivi sono stati veicolati come violazioni di legge e vizi motivazionali, ma la Corte ha ritenuto le censure infondate e, per il n. 5, comunque non idonee a superare il limite del sindacato di legittimità sul "minimo costituzionale" della motivazione.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente per prospettare un vizio di motivazione; la Corte ha escluso la denunciata anomalia motivazionale.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato nel testo in relazione alla memoria illustrativa e al precedente di legittimità invocato.

• art. 13 D.P.R. 115/2002

  Applicato per dare atto dell'obbligo della ricorrente di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• La mediazione può assumere una configurazione atipica o unilaterale: l'incarico conferito da una sola parte non esclude il diritto alla provvigione se l'altra parte accetta, anche tacitamente, l'attività del mediatore e l'affare si conclude per effetto di tale attività.
• La sussistenza di un vero mandato è incompatibile con la mediazione; tuttavia, una volta che il giudice di merito abbia escluso il mandato con accertamento di fatto, tale valutazione è sindacabile in cassazione solo nei limiti rigorosi del vizio motivazionale ammissibile.
• Per configurare il diritto alla provvigione non è necessario un accordo scritto tra le parti sulla remunerazione del mediatore, essendo sufficiente che l'affare si sia concluso grazie all'attività di intermediazione e che vi sia stato un nesso eziologico tra tale attività e l'esito negoziale.
• Il vizio di omesso esame di documenti o fatti decisivi non sussiste se la ratio decidendi della sentenza impugnata già valorizza elementi compatibili con la conclusione cui il ricorrente vorrebbe pervenire; in cassazione occorre colpire l'effettiva base decisoria e non una sua ricostruzione parziale.
• Dopo la riformulazione dell'art. 360, n. 5, c.p.c., il sindacato di legittimità sulla motivazione è ridotto al minimo costituzionale: non è deducibile il semplice difetto di sufficienza, ma solo l'anomalia motivazionale radicale, come motivazione apparente o mancante.

Come è indicizzato