Cassazione Civile, Ordinanza n. 32902/2024 del 17/12/2024

Esito

La controversia

La società impugnava una sentenza della CTR Lombardia che aveva confermato, per l'anno d'imposta 2009, il parziale rigetto dell'azione contro un avviso di accertamento relativo a IRES e IRAP. La controversia riguardava la deducibilità integrale di interessi passivi per euro 285.900,00 su due mutui ipotecari accesi nel 2005, che la società sosteneva essere stati contratti per sostituire un precedente finanziamento su conto corrente utilizzato per costruire una residenza sanitaria assistenziale destinata alla locazione. Secondo la società, tali interessi rientravano nella deroga prevista dall'art. 1, comma 36, L. 244/2007, e quindi non erano soggetti ai limiti di deducibilità dell'art. 96 TUIR. La CTR aveva invece ritenuto, sulla base di un verbale del CdA, che i mutui fossero stati contratti per assicurare liquidità alla gestione della struttura e non per sostituire il precedente finanziamento della costruzione. Con il primo motivo la ricorrente denunciava violazione di legge nella negazione della deduzione integrale; con il secondo motivo lamentava omesso esame di fatti decisivi, tra cui la locazione dell'immobile, l'affidamento in gestione a terzi e il contenuto dei contratti di mutuo che richiamavano espressamente la costruzione della R.S.A.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso e ha dichiarato assorbito il secondo. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia affinché riesamini la questione verificando, anche attraverso l'esame dei contratti di mutuo fondiario prodotti, se i finanziamenti fossero effettivamente inerenti alla costruzione di immobili destinati alla locazione, con conseguente applicabilità della disciplina agevolativa di cui all'art. 1, comma 36, L. 244/2007. La Corte ha ritenuto che, per il periodo d'imposta 2009, prima della modifica introdotta dal d.lgs. 147/2015, la norma consentisse la integrale deduzione degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza ulteriori requisiti sulla prevalenza dell'attività immobiliare.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Viene invocato come vizio di violazione e falsa applicazione di legge per censurare la qualificazione giuridica operata dal giudice di merito.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Viene invocato per denunciare l'omesso esame di fatti decisivi discussi tra le parti, ma il motivo resta assorbito.

• art. 1, comma 36, L. 244/2007

  "ferma restando, fino all'applicazione delle suddette modifiche normative, la non rilevanza ai fini dell'articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi ... degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione"

  Prima della modifica del 2015, gli interessi passivi relativi a finanziamenti ipotecari su immobili destinati alla locazione erano integralmente deducibili e non soggetti ai limiti dell'art. 96 TUIR; non era richiesto che la società svolgesse in via effettiva e prevalente attività immobiliare.

• art. 96 T.U.I.R.

  È la norma generale sui limiti di deducibilità degli interessi passivi, dalla quale l'art. 1, comma 36, L. 244/2007 introduce una deroga per i finanziamenti ipotecari relativi a immobili destinati alla locazione.

• art. 4, comma 4, d.lgs. n. 147/2015

  Ha modificato l'art. 1, comma 36, L. 244/2007 introducendo requisiti ulteriori sulla prevalente attività immobiliare della società; tali requisiti non erano applicabili al periodo d'imposta 2009.

• art. 38 T.U. bancario

  Richiamato nel contratto di mutuo fondiario per descrivere il finanziamento medio termine concesso per il progetto di costruzione della residenza sanitaria assistenziale.

Massime di principio

• In tema di deducibilità degli interessi passivi, la disciplina speciale di favore per i finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione prevale, per il periodo anteriore alla modifica del 2015, sulla regola generale di cui all'art. 96 TUIR e consente la deduzione integrale senza ulteriori requisiti soggettivi sull'attività della società.
• Ai fini dell'applicazione dell'agevolazione, è decisivo verificare la concreta destinazione del finanziamento e la sua inerenza all'immobile destinato alla locazione; se il contratto di mutuo e la documentazione negoziale indicano che il finanziamento è stato concesso per la costruzione dell'immobile, la deducibilità non può essere esclusa sulla base di una lettura equivoca di delibere societarie.
• Quando il giudice di merito fonda la decisione su un documento societario ambiguo, deve esaminare anche i contratti di finanziamento e gli altri atti prodotti, perché la qualificazione giuridica del mutuo dipende dal complesso della documentazione e non da un solo atto isolato.
• La modifica normativa successiva non può essere applicata retroattivamente per restringere un regime agevolativo già vigente nel periodo d'imposta oggetto di accertamento.

Come è indicizzato