Cassazione Civile, Sentenza n. 18681/2024 del 09/07/2024

Esito

La controversia

Disputa relativa all'esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di compravendita immobiliare (9.11.2013). Il ricorrente (Giandossi) chiedeva l'accertamento dell'inadempimento della promittente venditrice e l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., nonché il risarcimento del danno. Le controparti contestavano e proponevano domande riconvenzionali per inadempimento e trattenimento degli acconti; era chiamato terzo il mediatore Bertolotti per una clausola sul mutuo (estinzione o accollo). In primo grado il Tribunale dichiarò risolto il preliminare per mancato versamento della caparra (€10.000) e respinse la domanda di esecuzione specifica. La Corte d'Appello ritenne che il mancato versamento della caparra non giustificasse la risoluzione ma confermò il rigetto della esecuzione specifica ritenendo mancante nel preliminare la documentazione urbanistica/catastale necessaria. Giandossi ricorse per cassazione deducendo, tra l'altro, che la dichiarazione sostitutiva di notorietà prodotta in appello (art. 40 L.47/1985) poteva essere valutata e che il preliminare conteneva idonea identificazione dell'immobile e le clausole sul mutuo erano sufficientemente determinabili.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso (violazione di norme relative alla possibilità di produrre la dichiarazione sostitutiva di atto notorio e alla determinabilità dell'oggetto del preliminare) e ha dichiarato assorbito il terzo motivo. Ha ritenuto errata la decisione della Corte d'Appello che aveva escluso la possibilità di valutare la dichiarazione sostitutiva prodotta in appello e aveva giudicato il preliminare carente per l'emissione di una sentenza costitutiva. La sentenza impugnata è stata cassata limitatamente alle censure accolte e la causa rinviata alla Corte d'Appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. Il giudice di rinvio dovrà riesaminare la domanda ex art. 2932 c.c. nel merito, valutando la documentazione prodotta e la determinabilità degli obblighi (anche in relazione al mutuo).

Norme richiamate

• D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46

  Richiamata in relazione alla necessità di dichiarazioni di conformità urbanistica/edilizia; la sentenza evidenzia che tali dichiarazioni sono condizione dell'azione e possono essere prodotte fino alla decisione

• Legge 28/02/1985 n. 47, art. 40

  art. 40 L. 47/1985 (dichiarazione sostitutiva di atto notorio)

  La dichiarazione sostitutiva attestante l'inizio delle opere può essere prodotta in ogni stato e grado del giudizio fino alla decisione; è condizione dell'azione non presupposto, quindi non soggetta a preclusioni processuali

• Legge n. 52 del 1985, art. 29

  Richiamata tra le norme urbanistiche rilevanti per la conformità edilizia/urbanistica; la mancanza di documentazione prevista può però essere sanata prima della decisione

• Codice Civile, art. 2932

  Regola l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto; la sentenza ribadisce che la pronuncia costitutiva deve riprodurre esattamente l'assetto negoziale e può essere emessa se il preliminare contiene gli elementi necessari o se le condizioni dell'azione (es. dichiarazioni) sono soddisfatte prima della decisione

• Codice Civile, artt. 1321, 1322, 1346

  artt. 1321, 1322, 1346 c.c.

  Riferiti alla formazione e libertà delle pattuizioni contrattuali e al contenuto del contratto; la Corte sottolinea l'autonomia negoziale delle parti nel definire obblighi (es. estinzione o accollo del mutuo) e che la mancanza di dettagli non invalida automaticamente la determinabilità dell'oggetto

• Codice di Procedura Civile, art. 702-bis

  Norma procedurale del rito camerale per controversie aventi ad oggetto diritti reali immobiliari; il ricorso originario era proposto con tale rito

• Codice di Procedura Civile, art. 115

  Richiamato tra le norme dedotte in motivo di cassazione; attiene ai poteri istruttori del giudice e valutazione delle prove/documenti

• Codice di Procedura Civile, art. 112

  Evidenziato nella censura sulla motivazione; la Corte ha ritenuto la censura assorbita dalla decisione sulle questioni di merito

• Codice di Procedura Civile, art. 360

  Fondamento delle doglianze per cassazione (vizi di motivazione, violazione di norme): la Corte ha accolto i motivi attinenti alla giusta valutazione della documentazione e alla determinabilità del contratto

Massime di principio

• In tema di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. la declarazione sostitutiva di atto notorio (art. 40 L.47/1985) richiesta per la conformità urbanistica è una condizione dell'azione e può essere prodotta fino al momento della decisione; il giudice d'appello non può escluderne a priori la valutazione se prodotta prima della sentenza.
• La sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. deve riprodurre l'assetto negoziale concordato nel preliminare senza introdurre modifiche; tuttavia, se il preliminare identifica in modo adeguato l'immobile (dati catastali, confini), la mancanza di dichiarazioni di conformità non impedisce automaticamente l'adozione della pronuncia purché tali dichiarazioni siano fornite prima della decisione.
• Se il preliminare descrive l'immobile con dati catastali e identificativi sufficienti, il giudice può procedere alla valutazione della domanda di esecuzione specifica senza necessità di integrare l'oggetto tramite fonti esterne; le integrazioni documentali sono ammesse solo per colmare condizioni dell'azione.
• La genericità di una clausola sul mutuo (accollo o estinzione) non esclude automaticamente la determinabilità dell'oggetto contrattuale: per l'estinzione anticipata è spesso sufficiente indicare il capitale residuo; per l'accollo, invece, possono essere rilevanti le condizioni contrattuali con la banca e l'eventuale consenso del mutuante.
• Il mancato pagamento di una caparra non sempre giustifica la risoluzione automatica del preliminare: il giudice valuta la gravità dell'inadempimento e l'eventuale natura della caparra (confirmatoria o penitenziale) prima di pronunciare la risoluzione.
• Le parti possono e devono produrre i documenti necessari (dichiarazioni di conformità, estratti del mutuo, piani di ammortamento) in ogni stato del giudizio fino alla decisione, perché molti di questi elementi sono condizioni dell'azione e non fatti impeditivi insormontabili.
• La chiamata in causa del mediatore o terzi per errori nella formulazione delle clausole può prospettare responsabilità separate; il giudice dovrà approfondire la genericità della clausola e l'eventuale ruolo del mediatore nella predisposizione del testo contrattuale.