Cassazione Civile, Sentenza n. 18686/2024 del 09/07/2024

Esito

La controversia

Disputa sulla titolarità dei posti auto interrati di un fabbricato costruito dopo l'entrata in vigore della legge n. 765/1967 (art. 18). I ricorrenti avevano chiesto il riconoscimento del diritto reale di uso sui parcheggi (e, in via subordinata, il trasferimento della proprietà) in virtù dell'integrazione ex lege del vincolo di destinazione imposto dall'art. 18. Autofficina Aquilanti si era opposta sostenendo di essere titolare di un contratto di locazione precedente e di avere quindi diritto di prelazione ex art. 38 L. 392/1978 sull'intera area; la Corte d'appello aveva dato prevalenza al diritto di prelazione per un criterio temporale, ritenendo valido il contratto di locazione e l'esercizio della prelazione. In cassazione i ricorrenti hanno censurato, tra l'altro, la possibilità che un contratto privatistico o un diritto di prelazione prevalesse sul vincolo imperativo di destinazione previsto dall'art. 18, nonché la valutazione sulla sussistenza e continuità del contratto di locazione e sulla denuntiatio per l'esercizio della prelazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso (in particolare i motivi riferiti all'art. 18), ritenendo che l'art. 18 L. 765/1967 costituisca una norma imperativa che impone la destinazione delle superfici a parcheggio a servizio delle unità immobiliari e che, per effetto dell'integrazione ex lege delle clausole contrattuali, gli acquirenti delle unità immobiliari acquisiscono il diritto reale di uso sull'area destinata a parcheggio. Di conseguenza la porzione del contratto di locazione stipulato dall'ente proprietario con Autofficina Aquilanti relativa ai posti auto era nulla e non poteva generare un valido titolo di prelazione ex art. 38 L. 392/1978. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione perché decida conformemente ai principi espressi; nella motivazione la Corte ha inoltre richiamato la necessità di tener conto della natura pubblicistica e inderogabile del vincolo, nonché che il diritto d'uso è stabilito ex lege e si applica quando l'edificio è stato realizzato nel periodo di vigenza della norma.

Norme richiamate

• art. 18, legge 6 agosto 1967 n. 765

  "indisponibile diritto reale d'uso"; riserva di spazi per parcheggi "in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione"

  Norma imperativa che impone la destinazione pubblicistica di aree a parcheggio nelle nuove costruzioni e integra ex lege le clausole contrattuali contrarie, facendo nascere in capo agli acquirenti delle unità immobiliari un diritto reale di uso sull'area destinata a parcheggio

• art. 38, legge 27 luglio 1978 n. 392

  Prevede il diritto di prelazione per il conduttore su taluni immobili locati; tuttavia non può produrre effetti se il titolo (es. contratto di locazione) è, nella parte relativa ai parcheggi, incompatibile o nullo rispetto alla norma imperativa dell'art. 18 L. 765/1967

• art. 1418 cod. civ.

  Principio della nullità del negozio giuridico quando contrario a norma imperativa; applicato alla porzione del contratto di locazione che sottraeva l'area al vincolo pubblico

• art. 1419, comma 2, cod. civ.

  Integrazione ope legis delle clausole contrattuali prevendendo che la disposizione imperativa può integrare il contratto, ricostituendo il negozio nei limiti consentiti dalla norma imperativa e riconoscendo il diritto reale di uso a favore dei condomini/acquirenti

• art. 2932 cod. civ.

  Norma citata nella domanda principale come titolo per l'azione di trasferimento della proprietà; collegata alla richiesta alternativa di accertamento del diritto reale d'uso

• art. 41-sexies, legge 17 agosto 1942 n. 1150

  "un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione" (richiamato dalla sentenza)

  Richiama il parametro metrico della normativa urbanistica che, integrando l'art. 18, costituisce base dell'obbligo di riserva di spazi per parcheggio e della natura imperativa del vincolo

Massime di principio

• Se l'edificio è stato costruito sotto la vigenza dell'art. 18 L. 765/1967, le superfici destinate a parcheggio per le unità immobiliari godono di un vincolo imperativo che genera, per integrazione ex lege, un diritto reale di uso a favore degli acquirenti delle unità; tale diritto prevale su titoli privatistici contrari.
• Un contratto privatistico (es. locazione) stipulato dall'originario proprietario che sottragga i parcheggi al vincolo di destinazione imposto dall'art. 18 è, nella parte incompatibile, nullo ai sensi dell'art. 1418 c.c. e può essere integrato ex art. 1419 c.c. per riconoscere il diritto reale di uso ai condomini/acquirenti.
• Il diritto di prelazione del conduttore ex art. 38 L. 392/1978 non può prevalere se il titolo che lo fonda riguarda porzioni dell'immobile che sono soggette a vincolo imperativo di destinazione: la prelazione non cura né sanifica la nullità rispetto alla norma imperativa.
• La prevalenza fra diritti reali di natura imperativa e diritti derivanti da rapporti antecedenti va valutata non solo sul criterio temporale, ma tenendo conto della forza normativa dell'obbligo pubblico di destinazione; la semplice priorità temporale non è sufficiente a prevalere su un vincolo imperativo.
• In controversie analoghe è essenziale provare la data di costruzione dell'edificio (per verificare l'applicabilità dell'art. 18) e inserire in giudizio tutte le parti interessate (compresi i successori dell'ente venditore e la Pubblica Amministrazione) per ottenere una pronuncia efficace sul diritto reale di uso.
• Se si contesta il diritto di un terzo derivante da un contratto con la P.A., va verificata la forma e la validità del contratto (specialmente in presenza di norme che richiedono forma ad substantiam) e valutata la possibilità che la norma pubblicistica integri o annulli la volontà negoziale.