Cassazione Civile, Ordinanza n. 33288/2023 del 29/11/2023

Esito

La controversia

La lite nasce dalla gestione e dal rilascio del complesso turistico "Tanka Village" in Villasimius, condotto in locazione per anni da una società alberghiera sulla base di una serie di contratti di locazione che le imponevano il pagamento di un canone parametrato ai ricavi e l’obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria. Alla cessazione del rapporto, le parti attrici hanno sostenuto che l’immobile fosse stato restituito in grave stato di degrado e hanno chiesto: a) il risarcimento dei costi necessari per ripristinare i difetti manutentivi; b) il risarcimento del mancato guadagno derivante dalla minore redditività del complesso, asseritamente conseguente all’inadempimento manutentivo del conduttore. Il giudice di primo grado ha rigettato le domande ritenendo non provato il danno e, per una delle attrici, anche il titolo al risarcimento. La Corte d’appello ha confermato il rigetto, valorizzando, per una parte della domanda, che lo stato manutentivo del bene era stato considerato nella determinazione del prezzo dell’atto di apporto/conferimento del complesso e, per l’altra, che non era stata raggiunta la prova della contrazione dei ricavi, né poteva supplirvi una CTU o una liquidazione equitativa. In Cassazione le ricorrenti hanno dedotto: violazione delle norme sull’interpretazione del contratto e sulla compravendita/conferimento; violazione degli artt. 1590 e 1218 c.c. sostenendo che l’atto di apporto avesse trasferito il diritto al risarcimento; omesso esame del valore del villaggio al momento dell’apporto; violazione degli artt. 1218 e 2697 c.c. per errata distribuzione dell’onere probatorio e mancato utilizzo delle presunzioni; omesso esame di dati esterni (tra cui un sito istituzionale) da cui desumere la crescita del turismo e il decremento degli ospiti del villaggio. La resistente ha proposto ricorso incidentale condizionato deducendo nullità del ricorso introduttivo e omessa pronuncia su giudicato/compromesso, ma tali questioni sono rimaste assorbite.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso principale, ritenendo che i motivi mirassero sostanzialmente a una nuova interpretazione degli atti negoziali e a una rivalutazione del fatto e delle prove, senza confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata. In particolare ha affermato che: i primi tre motivi si risolvevano in una contrapposizione alla lettura data dalla Corte d’appello all’atto di apporto; il quarto e il sesto motivo erano inammissibili perché sollecitavano un riesame del merito sotto la veste dell’omesso esame di fatti decisivi, peraltro in presenza di doppia conforme; il quinto motivo era inammissibile perché la doglianza sull’art. 2697 c.c. non riguardava un’erronea attribuzione dell’onere della prova, ma una contestazione della valutazione delle prove. La Corte ha inoltre ribadito che il risarcimento per deterioramento del bene locato presuppone la prova di un danno effettivo e patrimoniale, non essendo sufficiente la mera prova dell’inadempimento o del degrado, né potendo la CTU o la liquidazione equitativa sopperire alla mancanza di prova dell’an debeatur. Il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato assorbito. Le spese sono state poste a carico delle ricorrenti principali.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  indica il rito applicato al giudizio di primo grado in materia locatizia.

• art. 34 L. 392/1978

  richiamato come base della controversia sull’indennità di avviamento alla riconsegna dell’immobile locato.

• art. 1362 c.c.

  le censure sull’interpretazione del contratto sono inammissibili se non indicano specificamente i canoni ermeneutici violati e si limitano a proporre una diversa lettura dell’atto.

• artt. 1362 e ss. c.c.

  l’interpretazione negoziale del giudice di merito è censurabile in cassazione solo per violazione specifica dei canoni ermeneutici o per motivazione illogica, non per mera contrapposizione tra interpretazioni plausibili.

• art. 1470 c.c.

  richiamato dalle ricorrenti per sostenere la natura non compravendita dell’atto di apporto; la Corte non accoglie la lettura prospettata.

• art. 1590 c.c.

  l’obbligo di restituire la cosa locata nello stato dovuto non comporta automaticamente il diritto al risarcimento; occorre la prova di un effettivo danno patrimoniale.

• art. 1592 c.c.

  richiamato nella scrittura privata per l’indennità/premio relativo alle opere eseguite dal conduttore.

• art. 1593 c.c.

  richiamato nella scrittura privata per l’indennità/premio relativo alle opere eseguite dal conduttore.

• art. 1599 c.c.

  invocato dalle ricorrenti per sostenere la successione nel contratto di locazione a seguito del trasferimento del bene.

• art. 1602 c.c.

  richiamato dalla Corte d’appello per affermare la successione dell’acquirente/subentrante nei diritti e obblighi del locatore nei rapporti in corso.

• art. 1218 c.c.

  l’inadempimento contrattuale è fonte di responsabilità solo se vi sia prova del danno conseguenza; la mera violazione dell’obbligo non basta.

• art. 2697 c.c.

  la violazione dell’art. 2697 c.c. è deducibile solo se il giudice abbia attribuito l’onere della prova alla parte sbagliata; non quando si contesti soltanto l’esito della valutazione probatoria.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  il vizio di violazione di legge non può essere usato per ottenere una rivisitazione del fatto o della qualificazione negoziale già compiuta dal giudice di merito.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  non consente di trasformare in cassazione una richiesta di nuova valutazione delle prove; è inammissibile quando il fatto risulti comunque esaminato o si invochi solo una diversa lettura del materiale istruttorio.

• art. 366, comma 1, n. 4 c.p.c.

  il motivo deve essere specifico e autosufficiente; la mera contrapposizione di tesi o un "non motivo" è inammissibile.

• art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c.

  è necessario indicare specificamente gli atti e i fatti su cui il motivo si fonda.

• art. 348-ter c.p.c.

  in presenza di doppia conforme è preclusa la deduzione del vizio di cui all’art. 360, n. 5 c.p.c. nei limiti indicati dalla norma.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione camerale del ricorso.

• art. 112 c.p.c.

  invocato nel ricorso incidentale per omessa pronuncia.

• art. 414 c.p.c.

  invocato nel ricorso incidentale in relazione ai requisiti del ricorso introduttivo nel rito del lavoro/locatizio ex art. 447-bis.

• art. 8, comma 1-bis, L. 351/2001

  richiamato dalle ricorrenti per sostenere che i conferimenti in società o in altri enti non sarebbero cessioni di beni.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la censura sull’interpretazione di un contratto o di un atto negoziale è inammissibile se si limita a proporre una lettura alternativa del testo, senza indicare specificamente quali canoni ermeneutici siano stati violati e in quale punto la motivazione del giudice di merito se ne sia discostata.
• Quando il giudice di merito abbia fornito una motivazione fondata su plurimi indici testuali e sistematici dell’atto, il ricorrente non può limitarsi a isolare singole clausole per opporvi una diversa qualificazione dell’operazione.
• La responsabilità del conduttore per il deterioramento del bene locato non comporta automaticamente il diritto del locatore al risarcimento: è necessaria la prova di un danno patrimoniale effettivo, quale la diminuzione del valore del bene o un costo di ripristino concretamente sopportato o sopportabile.
• L’inadempimento contrattuale è fonte di responsabilità risarcitoria solo se dalla violazione derivi un danno conseguenza; la mera prova dell’inadempimento o del degrado del bene non basta.
• La consulenza tecnica d’ufficio non può essere utilizzata per supplire alla mancanza di allegazione e prova dei fatti costitutivi del danno, né per compiere indagini esplorative alla ricerca di elementi non provati.
• La liquidazione equitativa presuppone che l’esistenza del danno sia già certa nell’an; non può essere impiegata per creare i presupposti stessi del diritto al risarcimento.
• Il motivo ex art. 2697 c.c. è ammissibile solo se denuncia un’erronea distribuzione dell’onere probatorio tra le parti; se contesta solo la valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito, è inammissibile come censura sulla regola di giudizio.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio o per riproporre fatti e argomenti già esaminati dal giudice di merito.

Come è indicizzato