Cassazione Civile, Ordinanza n. 33122/2023 del 29/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'acquisto, da parte di alcuni soggetti, di un appartamento in uno stabile di Messina, con la pretesa che ad esso spettasse anche la quota di un vano cantinato adibito a parcheggio, ai sensi della disciplina sulle aree di parcheggio nei fabbricati. Gli acquirenti sostenevano di essere stati impediti nel godimento esclusivo dell'area e chiedevano la condanna dei venditori al rilascio della quota di immobile destinata a parcheggio, alla consegna delle chiavi e del telecomando, oltre al risarcimento del danno. I convenuti opponevano che tale area non fosse stata trasferita con l'atto di compravendita, che non rientrasse tra le parti comuni, che fosse stata separatamente accatastata e locata a terzi, e che gli attori avessero acquistato il solo appartamento. Il Tribunale rigettava la rivendica e dichiarava inammissibile la domanda di accertamento del diritto d'uso; la Corte d'appello confermava il rigetto della proprietà e l'inammissibilità del diritto d'uso, ma accoglieva la domanda risarcitoria per il mancato godimento del parcheggio. Gli eredi della parte venditrice proponevano ricorso principale deducendo: violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e del principio della domanda, perché il danno era stato riconosciuto sulla base di una diversa causa petendi rispetto a quella dedotta; violazione delle norme sul diritto d'uso e sulla prescrizione, nonché vizi motivazionali e omessa pronuncia, anche in relazione alla quantificazione del danno e alla compensatio lucri cum damno. Gli acquirenti proponevano ricorso incidentale, lamentando che la Corte d'appello non si fosse pronunciata sulle domande di riconoscimento del diritto d'uso, di rilascio della quota di parcheggio e sulla decorrenza del risarcimento, assumendo inoltre l'erroneità della prescrizione opposta d'ufficio. La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso incidentale per tardività, ha ritenuto fondato il primo motivo del ricorso principale e assorbito il secondo, rilevando che, una volta esclusa la comproprietà del vano cantinato e dichiarata inammissibile la domanda di diritto d'uso, la Corte territoriale non poteva riconoscere apoditticamente il risarcimento del danno per mancato godimento del parcheggio senza chiarire il titolo giuridico della pretesa. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello in diversa composizione.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso incidentale per tardività; ha accolto il primo motivo del ricorso principale, assorbendo il secondo; ha cassato la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Messina, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. La cassazione ha ritenuto che la motivazione della sentenza di merito fosse apparente e affetta da contrasto irriducibile, perché aveva negato la proprietà dell'area e dichiarato tardiva la domanda sul diritto d'uso, ma aveva comunque riconosciuto il risarcimento del danno per mancato godimento del parcheggio senza esplicitare la base giuridica di tale condanna.

Norme richiamate

• art. 18, legge 6 agosto 1967, n. 765

  la norma introduce un vincolo di destinazione pubblicistica delle aree parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione; il diritto degli acquirenti può essere soddisfatto anche mediante un diritto reale d'uso, senza necessità di trasferire la proprietà dell'area

• art. 41-sexies, legge 17 agosto 1942, n. 1150

  richiamato per il criterio quantitativo degli spazi da destinare a parcheggio

• art. 26, legge 28 febbraio 1985, n. 47

  ha portata interpretativa e non innovativa rispetto all'art. 18 della legge n. 765 del 1967

• art. 1117 c.c.

  opera solo quando manchi una espressa riserva di proprietà o qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento; in tal caso le aree parcheggio possono essere considerate parti comuni

• art. 1130, n. 4, c.c.

  l'amministratore è legittimato agli atti conservativi e alle azioni per il ripristino e il risarcimento dei danni relativi alle parti comuni

• art. 112 c.p.c.

  impone la corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la condanna al risarcimento non può fondarsi su una diversa causa petendi non dedotta o comunque dichiarata inammissibile

• art. 99 c.p.c.

  richiamato a fondamento del principio della domanda

• art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  richiamato come parametro dei motivi di ricorso; il vizio motivazionale è configurabile solo nei casi di motivazione apparente, mancante o irriducibilmente contraddittoria

• art. 1026 c.c.

  richiamato in relazione alla disciplina del diritto d'uso

• art. 2934 c.c.

  richiamato in relazione alla prescrizione del diritto

• art. 2938 c.c.

  la prescrizione non può essere rilevata d'ufficio

• art. 1102 c.c.

  richiamato dai ricorrenti incidentali in relazione al pari godimento tra condomini

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  viene dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato

• art. 330 c.p.c.

  richiamato in tema di notificazione del ricorso per cassazione

• art. 369 c.p.c.

  richiamato in tema di termine per il deposito del controricorso con ricorso incidentale

• art. 370 c.p.c.

  richiamato in tema di termine per il deposito del controricorso con ricorso incidentale

• art. 16-sexies d.l. n. 179/2012

  richiamato sulla validità della notificazione al difensore via PEC presso il domicilio digitale

• art. 6-bis d.lgs. n. 82/2005

  richiamato per l'obbligo del difensore di comunicare il domicilio digitale e per la consultazione dei pubblici elenchi

• d.l. n. 90/2014

  richiamato quale norma modificativa dell'art. 16-sexies d.l. n. 179/2012

• L. n. 53/1994

  richiamata come base della notificazione via posta elettronica certificata

• d.m. 21 febbraio 2011, n. 44

  richiamato per i registri ReGIndE e l'organizzazione delle notifiche telematiche

Massime di principio

• La disciplina delle aree destinate a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione impone un vincolo legale di destinazione a favore degli occupanti delle unità immobiliari, ma non obbliga di per sé il proprietario originario a trasferirne la proprietà: il soddisfacimento della normativa può avvenire anche mediante il riconoscimento di un diritto reale d'uso.
• Se nei singoli atti di trasferimento manca una espressa riserva di proprietà sulle aree parcheggio, esse possono essere considerate parti comuni dell'edificio; se invece la riserva di proprietà è espressa, resta comunque fermo il vincolo di destinazione e il correlato diritto d'uso degli aventi diritto.
• È viziata da motivazione apparente la sentenza che, dopo avere escluso il titolo proprietario e dichiarato inammissibile la domanda sul diritto d'uso, liquidi comunque un risarcimento per il mancato godimento del parcheggio senza spiegare quale sia la base giuridica del danno riconosciuto.
• Il giudice di merito non può riconoscere una tutela risarcitoria fondata su una causa petendi diversa da quella dedotta, soprattutto quando la pretesa principale e quella subordinata siano state entrambe respinte o dichiarate inammissibili.
• Il vizio di motivazione deducibile in cassazione, nel regime dell'art. 360, n. 5, c.p.c., ricorre solo in presenza di una reale anomalia motivazionale, come motivazione apparente o contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, e non per semplice insufficienza argomentativa.
• La prescrizione non può essere rilevata d'ufficio quando la legge ne subordina l'operatività all'eccezione di parte.

Come è indicizzato