Cassazione Civile, Ordinanza n. 33134/2023 del 29/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da opere edilizie realizzate su fondi contigui siti in Roma: un gruppo di proprietari aveva chiesto di accertare che un terrapieno e opere in cemento armato posti sul fondo vicino violassero le distanze legali e di ottenerne la riduzione in pristino; aveva inoltre chiesto di accertare una servitù di veduta, prospetto e luce in favore del proprio immobile per usucapione. Il Tribunale aveva accolto le domande e la Corte d’appello aveva confermato, ritenendo le opere soggette alle distanze legali e richiamando sia il piano particolareggiato sia l’art. 873 c.c.; aveva anche ritenuto usucapita una servitù di veduta grazie al possesso ultraventennale della ringhiera del balcone. In cassazione i ricorrenti principali e incidentali hanno censurato: 1) la violazione dell’art. 873 c.c. per mancata considerazione del dislivello naturale del terreno e del fatto che, su fondo in pendio, rileverebbe solo la parte emergente dal piano di campagna originario; 2) la violazione dell’art. 873 c.c., delle norme urbanistiche locali e del principio iura novit curia per non avere la Corte d’appello individuato la specifica norma del piano regolatore o del piano particolareggiato realmente applicabile e per avere applicato una distanza dal confine non prevista; 3) la violazione dell’art. 873 c.c. e dell’art. 2700 c.c. per l’erronea valutazione delle distanze tra le costruzioni in presenza di due fabbricati non paralleli e con distanza variabile; 4) la violazione degli artt. 1158, 1061, 2697, 907, 905 c.c. e 100 c.p.c. per avere riconosciuto l’usucapione di una servitù di veduta che, secondo i ricorrenti, non poteva dirsi maturata su una veduta già regolata come mera limitazione legale di distanza.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità. Ha ritenuto non adeguata la motivazione della Corte territoriale sul regime delle distanze, perché aveva confuso e posto in alternativa la disciplina codicistica e quella urbanistica locale, senza indicare in modo chiaro quale norma integrativa dell’art. 873 c.c. fosse applicabile e senza rendere controllabile il percorso logico-giuridico. Ha inoltre ritenuto fondato il motivo relativo alla servitù di veduta, affermando che la disciplina dell’art. 907 c.c. opera per tutte le vedute, ma che l’usucapione della servitù presuppone l’esistenza, per il tempo richiesto, di aperture a distanza inferiore a quella di legge idonee a consentire inspectio e prospectio nel fondo vicino.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  La norma codicistica sulle distanze tra costruzioni opera, ma può essere integrata o cedere alla disciplina urbanistica locale quando questa prescriva distacchi dal confine; il giudice deve indicare chiaramente quale disciplina concreta regola il caso.

• art. 872 c.c.

  Le norme regolamentari e urbanistiche locali integrano i precetti codicistici e possono fondare la condanna alla riduzione in pristino.

• art. 907 c.c.

  La disciplina sulle distanze per le vedute si applica a tutte le vedute, anche se eventualmente acquistate per usucapione; la sua operatività presuppone però l’esistenza della servitù di veduta.

• art. 905 c.c.

  Costituisce il parametro per verificare se le aperture siano state mantenute a distanza inferiore a quella prescritta per maturare l’usucapione della servitù di veduta.

• art. 1158 c.c.

  L’usucapione della servitù richiede il possesso continuato per il tempo di legge.

• art. 1061 c.c.

  Richiamato per i presupposti dell’usucapione delle servitù apparenti.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in tema di riparto dell’onere probatorio sui presupposti dell’usucapione e della violazione delle distanze.

• art. 2700 c.c.

  Richiamato dalle parti con riferimento all’efficacia probatoria dell’atto pubblico e alle risultanze tecniche sulla distanza dei manufatti.

• art. 100 c.p.c.

  Richiamato dalle parti a proposito dell’interesse ad agire in relazione alla domanda sulla servitù.

• art. 113 c.p.c.

  Invocato per il principio iura novit curia, nel senso che il giudice deve individuare d’ufficio le norme applicabili.

• artt. 375, comma 2, 4-quater, e 380 bis.1 c.p.c.

  Norme processuali richiamate per la trattazione in camera di consiglio nel rito applicabile ratione temporis.

• art. 35 del d.lgs. n. 149 del 2022

  Richiamato per l’applicabilità temporale del rito camerale.

Massime di principio

• Quando una domanda riguarda la violazione delle distanze legali, il giudice deve individuare e motivare in modo chiaro se la disciplina applicabile sia quella codicistica o quella urbanistica locale integrativa, perché una motivazione che le ponga genericamente in alternativa non consente il controllo di legittimità.
• Le norme di piano regolatore, di piano particolareggiato e dei regolamenti edilizi integrano gli artt. 872 e 873 c.c.; se esse prescrivono distacchi dal confine, la relativa disciplina prevale su quella codicistica per il profilo regolato e il giudice deve applicare la norma locale specifica.
• La nozione di costruzione ai fini delle distanze va verificata in concreto: in presenza di dislivello naturale, un muro di contenimento può non essere integralmente soggetto alla disciplina delle distanze nella parte che svolge funzione di sostegno del terreno, mentre la parte eccedente il piano del fondo può assumere autonoma rilevanza edilizia.
• L’usucapione di una servitù di veduta richiede la prova di aperture apparenti mantenute per il tempo utile e idonee a consentire inspectio e prospectio nel fondo vicino; non basta la mera esistenza di un balcone o di una situazione di fatto che si risolva in una semplice limitazione legale di distanza.
• La disciplina dell’art. 907 c.c. sulle distanze per le vedute opera per tutte le vedute, ma il suo presupposto è l’effettiva esistenza della servitù di veduta, acquistata a titolo originario o negoziale, o per usucapione in presenza dei relativi requisiti.

Come è indicizzato