Cassazione Civile, Ordinanza n. 01561/2023 del 19/01/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla realizzazione, da parte di un condomino, di opere nel sottosuolo dell'edificio condominiale, con scavo e creazione di un locale interrato. Il condominio ha agito per ottenere la rimozione delle opere e il ripristino dello stato dei luoghi; il tribunale ha accolto tale domanda, rigettando invece quella risarcitoria per danni alle strutture. In appello la decisione è stata confermata. Nel ricorso per cassazione il condomino ha dedotto, con il primo motivo, che la porzione di sottosuolo ricavata avrebbe potuto essere destinata al godimento esclusivo della sua proprietà, con esclusione dell'applicazione dell'art. 1117 c.c.; ha inoltre sostenuto che vi sarebbe stato consenso tacito o comunque conoscenza e acquiescenza degli altri partecipanti, e che la costruzione sul suolo comune sarebbe divenuta di proprietà comune solo in mancanza di accordo contrario. Ha poi affermato che i lavori, come riferito anche dal consulente tecnico, non avrebbero causato danni allo stabile. Con il secondo motivo ha contestato il rigetto dell'eccezione di usucapione del locale interrato, sostenendo di aver esercitato il possesso pubblicamente e non clandestinamente, anche perché i lavori sarebbero stati oggetto di licenza edilizia regolarmente richiesta.

La decisione

La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ritenuto corretta e sufficiente la motivazione della sentenza d'appello, che aveva affermato: la presunzione di comproprietà del sottosuolo ex art. 1117 c.c. in assenza di titolo contrario; l'assenza di un regolamento negoziale o di un consenso idoneo a derogare al regime condominiale; l'incompatibilità dell'escavazione esclusiva del sottosuolo con l'uso della cosa comune ex art. 1102 c.c.; la mancanza dei presupposti dell'usucapione, per la natura non pubblica e sostanzialmente clandestina del possesso; e l'irrilevanza, ai fini della pubblicità del possesso, della licenza edilizia, tanto più perché il manufatto era stato in concreto realizzato abusivamente dopo la decadenza dei titoli autorizzativi ed era stato poi oggetto di ordinanza di demolizione. Ha inoltre rilevato la tardività della memoria depositata dal ricorrente. Sono state poste a carico del ricorrente le spese del giudizio di legittimità ed è stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  I beni elencati dalla norma, tra cui il suolo dell'edificio e il sottosuolo funzionale al sostegno dello stabile, sono attribuiti ex lege in proprietà comune ai condomini in assenza di titolo o volontà derogatoria contraria.

• art. 1102 c.c.

  Non è consentito al singolo partecipante appropriarsi in via esclusiva di una porzione del sottosuolo comune, perché ciò eccede l'uso più intenso della cosa comune e limita il pari godimento degli altri condomini.

• art. 380-bis c.p.c.

  La proposta del relatore può indicare l'inammissibilità del ricorso ed essere condivisa dal collegio.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di definizione sfavorevole dell'impugnazione, va dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel condominio, il suolo dell'edificio e il sottosuolo ad esso funzionalmente collegato sono normalmente comuni a tutti i partecipanti, salvo titolo contrario o valida volontà derogatoria.
• Il singolo condomino non può, senza il consenso degli altri partecipanti, eseguire scavi nel sottosuolo comune per ricavarne nuovi locali o ampliare spazi esistenti, perché ciò comporta un'appropriazione esclusiva della cosa comune.
• L'uso più intenso della cosa comune ex art. 1102 c.c. non copre interventi che trasformino una porzione comune in un bene di fatto riservato al singolo e che comprimano il godimento altrui.
• Ai fini dell'usucapione, il possesso deve essere pubblico e visibile a una generalità apprezzabile di soggetti; un vano accessibile solo dal bene del possessore, non visibile all'esterno e utilizzato clandestinamente non integra possesso utile.
• La sola esistenza di titoli edilizi non prova la pubblicità del possesso né sana, di per sé, un'occupazione del bene comune realizzata in difetto del consenso degli altri aventi diritto.

Come è indicizzato