Cassazione Civile, Ordinanza n. 34869/2025 del 30/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione abitativa verbale, registrato nel 1998, relativo a un immobile di proprietà del locatore. Il conduttore aveva chiesto: la restituzione della differenza tra i canoni effettivamente pagati e quelli che assumeva dovuti in misura inferiore; il rimborso della spesa per la sostituzione della caldaia; l'esecuzione di opere per eliminare infiltrazioni di umidità; la riduzione del canone per la ridotta fruibilità di un box pertinenziale e, in appello, anche il trattamento delle tubazioni del bagno. Il Tribunale aveva ritenuto nullo il contratto perché non registrato e aveva condannato il locatore alla restituzione integrale dei canoni e al rimborso della caldaia. La Corte d'appello, invece, ha escluso la nullità del contratto, ha negato il rimborso della caldaia perché le opere non erano state autorizzate e non era provata l'urgenza, ha confermato la debenza degli aggiornamenti ISTAT del canone sul presupposto che per ottenerli fosse necessaria la richiesta annuale del locatore, e ha accolto in parte l'appello incidentale del conduttore estendendo il periodo per il quale erano dovute le differenze di canone. Il locatore ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) violazione delle norme sulla disciplina transitoria delle locazioni, sostenendo che il rapporto, per effetto del rinnovo tacito, fosse soggetto alla l. n. 431/1998 e non più alla l. n. 392/1978, con conseguente non necessità della richiesta scritta per l'aggiornamento ISTAT; 2) e 3) violazione dell'art. 24 l. n. 392/1978, sostenendo che la mancanza della richiesta scritta fosse surrogata dallo spontaneo pagamento dei maggiori canoni e che la Corte d'appello avesse omesso di considerare tale pagamento; 4) censura sulle spese di lite, ritenendo che, per l'esito complessivo della causa, le spese avrebbero dovuto essere compensate integralmente. La parte conduttrice ha resistito e ha proposto ricorso incidentale lamentando l'omesso esame di un fatto decisivo e la violazione degli obblighi del locatore, per non avere la Corte d'appello ordinato la collocazione sottotraccia delle tubature del bagno né rideterminato il canone fino all'esecuzione dell'opera.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Ha ritenuto infondato il primo motivo del locatore, affermando che per i contratti stipulati prima della l. n. 431/1998 continua ad applicarsi, per gli aspetti diversi dalla durata, la disciplina previgente in virtù della norma transitoria dell'art. 14 l. n. 431/1998; di conseguenza resta applicabile l'art. 24 l. n. 392/1978, che richiede la richiesta scritta del locatore per l'aggiornamento ISTAT del canone. Ha respinto anche i motivi secondo e terzo, osservando che l'irripetibilità dei maggiori importi presuppone comunque una specifica richiesta del locatore, sia pure orale, e che nel caso concreto i giudici di merito avevano accertato che tale richiesta non era stata neppure allegata. Ha rigettato il quarto motivo sulle spese, ritenendo discrezionale, e quindi non sindacabile in cassazione, la valutazione della soccombenza reciproca e la quantificazione della compensazione parziale. Quanto al ricorso incidentale, lo ha dichiarato inammissibile perché mirava a una rivalutazione del fatto e delle prove e non indicava adeguatamente il luogo processuale delle deduzioni; inoltre la Corte d'appello aveva fondato il rigetto della domanda sulla mancata prova dell'inadempimento del locatore, sicché non era configurabile la denunciata violazione dell'art. 115 c.p.c. La Corte ha compensato le spese del giudizio di legittimità per reciproca soccombenza.

Norme richiamate

• art. 2, comma 6, l. n. 431/1998

  "i contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo"

  Il richiamo al comma 1 limita il subentro della nuova disciplina, per i contratti anteriori, al solo profilo della durata; per gli altri aspetti continua ad applicarsi la disciplina previgente in forza della norma transitoria.

• art. 14, comma 5, l. n. 431/1998

  "ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data"

  La disposizione transitoria conserva l'applicazione della disciplina previgente ai contratti in corso, salvo quanto espressamente derogato.

• art. 24 l. n. 392/1978

  "l'aggiornamento del canone decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata"

  Per ottenere l'aggiornamento ISTAT del canone è necessaria la richiesta del locatore; in mancanza, l'aggiornamento non è dovuto secondo la disciplina applicabile al rapporto.

• art. 11, comma 2, d.l. n. 333/1992

  Richiamato dal ricorrente come norma di disciplina delle locazioni e degli aggiornamenti del canone; la Corte non ne ha fatto applicazione decisiva, valorizzando invece la disciplina transitoria della l. n. 431/1998.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  Non consente di ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio o una diversa lettura delle risultanze di fatto; il motivo è inammissibile se mira solo a contrapporre una ricostruzione alternativa.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti o prove disposte d'ufficio fuori dai poteri riconosciutigli; non basta contestare la valutazione delle prove acquisite.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  La misura della compensazione delle spese in presenza di soccombenza reciproca rientra nel potere discrezionale del giudice di merito ed è insindacabile in cassazione, salvo vizi specifici.

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  Chi deduce in cassazione fatti o documenti decisivi deve indicare specificamente il 'luogo processuale' in cui li ha dedotti nei gradi di merito; in difetto il motivo è inammissibile.

• artt. 1575 e 1576 c.c.

  Richiamati dal ricorrente incidentale a fondamento della pretesa di esecuzione delle opere e degli obblighi del locatore, ma la Corte ha ritenuto che mancasse la prova dell'inadempimento.

• art. 1460 c.c.

  Invocato nel ricorso incidentale in relazione all'inadempimento del locatore, ma non è stato ritenuto decisivo perché la Corte ha escluso in fatto la prova dell'inadempimento.

Massime di principio

• Per i contratti di locazione stipulati prima della l. n. 431/1998, il rinnovo tacito non comporta automaticamente l'applicazione integrale della nuova disciplina: la norma transitoria mantiene, per gli aspetti non espressamente ricondotti al nuovo regime, l'applicazione della disciplina previgente per l'intera durata del rapporto.
• L'aggiornamento ISTAT del canone, quando disciplinato dall'art. 24 l. n. 392/1978, richiede una richiesta del locatore; lo spontaneo pagamento da parte del conduttore può rendere irripetibili le somme solo se risulta una specifica richiesta, anche orale, del locatore, non bastando una mera inferenza dal pagamento stesso.
• Il motivo di ricorso per cassazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione dei fatti o delle prove, ma solo per censurare l'omesso esame di un fatto storico decisivo nei limiti consentiti dalla norma.
• La violazione dell'art. 115 c.p.c. è configurabile solo quando il giudice abbia utilizzato prove non introdotte dalle parti o acquisite fuori dai poteri officiosi; non è deducibile per contestare il diverso apprezzamento delle risultanze istruttorie.
• La determinazione della misura della compensazione delle spese in caso di soccombenza reciproca appartiene alla discrezionalità del giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se sorretta da motivazione non illogica.

Come è indicizzato