Cassazione Civile, Ordinanza n. 34700/2025 del 30/12/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione con cui l'Ufficio ha rettificato, ai fini dell'imposta di registro, il valore dichiarato di un'area edificabile compravenduta nel 2006, elevandolo da 1.325.000 euro a 7.507.000 euro. In sede di rinvio, la commissione tributaria regionale ha rideterminato il valore assumendo come parametro il valore medio OMI di 2.650 euro/mq, ricavato da altri giudizi relativi alla medesima compravendita, e poi ha operato una riduzione "equitativa" fino a 5.000.000 euro per la limitata edificabilità di una parte del terreno. Il contribuente ha impugnato tale decisione con quattro motivi; il principale, accolto dalla Cassazione, denunciava la violazione di numerose norme processuali e tributarie per avere il giudice tributario pronunciato un giudizio estimativo equitativo in materia tributaria, non consentito dalla legge, e per avere determinato il valore del bene con una decurtazione forfettaria e immotivata, anziché secondo i criteri legali di stima previsti dall'art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986.

La decisione

La Corte ha accolto il secondo motivo di ricorso, ritenendolo assorbente. Ha affermato che nei giudizi estimatori in materia di registro è precluso il ricorso all'equità sostitutiva e che il giudice deve fondare la stima su elementi di fatto e sui criteri normativi previsti dall'art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986. Poiché la commissione regionale aveva ridotto in via equitativa e forfettaria il valore del bene senza ancorare la diminuzione a specifiche risultanze probatorie, la sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. I restanti motivi sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme processuali asseritamente violate; non è la base decisiva della ratio decidendi

• art. 113 c.p.c.

  nel pronunciare sulla causa il giudice deve seguire le norme del diritto, salvo che la legge gli attribuisca il potere di decidere secondo equità

  l'equità è eccezione al principio di legalità della decisione e richiede una espressa previsione legislativa

• art. 114 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme processuali asseritamente violate; non è la base decisiva della ratio decidendi

• art. 115 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme processuali asseritamente violate; non è la base decisiva della ratio decidendi

• art. 116 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme processuali asseritamente violate; non è la base decisiva della ratio decidendi

• art. 132 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme processuali asseritamente violate; non è la base decisiva della ratio decidendi

• art. 394 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme processuali asseritamente violate; non è la base decisiva della ratio decidendi

• art. 1 d.lgs. n. 546/1992

  richiamato dal ricorrente tra le norme del processo tributario asseritamente violate

• art. 7 d.lgs. n. 546/1992

  richiamato dal ricorrente tra le norme del processo tributario asseritamente violate

• art. 36 d.lgs. n. 546/1992

  richiamato dal ricorrente tra le norme del processo tributario asseritamente violate

• art. 63 d.lgs. n. 546/1992

  richiamato dal ricorrente tra le norme del processo tributario asseritamente violate

• art. 25 Cost.

  richiamato dal ricorrente tra le norme costituzionali asseritamente violate

• art. 53 Cost.

  richiamato dal ricorrente tra le norme costituzionali asseritamente violate

• art. 101 Cost.

  richiamato dal ricorrente tra le norme costituzionali asseritamente violate

• art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986

  Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore ... avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie ... ovvero al reddito netto ... nonché ad ogni altro elemento di valutazione

  costituisce la regola legale del giudizio estimativo in materia di registro; la stima deve conformarsi ai criteri normativi e non può essere sostituita da una determinazione equitativa forfettaria

Massime di principio

• Nei giudizi estimatori tributari relativi alla rettifica del valore di beni immobili, il giudice non dispone di poteri di equità sostitutiva: deve applicare i criteri legali di stima e motivare la valutazione con riferimento agli elementi di fatto acquisiti in causa.
• L'equità può operare solo come criterio integrativo o correttivo di una fattispecie incompleta, non come sostituzione del giudizio di diritto imposto dalla legge; in assenza di una espressa previsione normativa, il ricorso all'equità è precluso.
• La rideterminazione del valore di un immobile ai fini impositivi non può avvenire mediante una decurtazione forfettaria e immotivata rispetto al parametro comparativo utilizzato; ogni scostamento deve essere ancorato a circostanze fattuali specifiche risultanti dagli atti.
• Nel giudizio di rinvio, il giudice deve attenersi al principio di diritto enunciato dalla Cassazione e rinnovare la stima secondo i criteri legali, restando assorbite le censure che dipendono dalla nuova valutazione estimativa.

Come è indicizzato