Cassazione Civile, Ordinanza n. 18972/2026 del 10/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita del 22 gennaio 2005 avente ad oggetto un complesso immobiliare composto da più unità, che la promittente venditrice indicava come gravato da proprietà superficiaria. La promissaria acquirente versava euro 25.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, con saldo da pagarsi al definitivo entro il 31 dicembre 2005. La venditrice sosteneva di aver poi riscattato l'area di sedime e di aver intimato il recesso per mancata convocazione al rogito, chiedendo di trattenere la caparra, il rilascio dell'immobile e il risarcimento del danno da ritardo nella riconsegna. La promissaria acquirente, invece, deduceva che il definitivo non era stato concluso perché la concessione del suolo era scaduta da tempo e il fabbricato era divenuto di proprietà dell'ente pubblico per accessione; chiedeva in riconvenzionale la risoluzione del preliminare per grave inadempimento della controparte, la restituzione della caparra e il risarcimento dei danni, poi liquidati dal giudice di primo grado nel valore delle migliorie apportate in buona fede. Nel ricorso per cassazione la venditrice articolava tre motivi: 1) violazione delle norme sulla proprietà superficiaria, sull'accessione, sull'inadempimento e sulla vendita di cosa altrui, nonché omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che oggetto del preliminare fosse solo la proprietà superficiaria e che la compratrice sapesse di ciò, con conseguente irrilevanza della mancata titolarità piena e possibilità per la controparte solo di chiedere la riduzione del prezzo; contestava inoltre l'uso della scadenza della concessione e dell'accessione come ratio decidendi e deduceva, in via di eccezione, l'acquisto per usucapione e il consolidamento del diritto; 2) violazione delle norme sulle opere eseguite da terzi e sulla prova, sostenendo che la disciplina dell'art. 936 c.c. non fosse applicabile in presenza di rapporto contrattuale e che comunque la detenzione qualificata non consentisse l'applicazione degli artt. 1150 e 1152 c.c.; inoltre contestava la ritenuta non specifica impugnazione del quantum delle migliorie; 3) violazione delle norme sulla vendita di cosa altrui e sulla ripetizione dell'indebito, lamentando il mancato riconoscimento del diritto a un corrispettivo per l'uso anticipato dell'immobile e per i frutti, conseguenza che secondo la ricorrente sarebbe derivata fisiologicamente dalla risoluzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondate le censure sulla motivazione e sulla pretesa violazione del contraddittorio, osservando che la Corte d'appello aveva motivato in modo sufficiente e che i fatti relativi alla scadenza della concessione e all'acquisto dell'area da parte dell'ente erano già stati allegati dalla controparte fin dal primo grado. Ha escluso anche la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, poiché il giudice d'appello può confermare la decisione sulla base di una diversa ricostruzione giuridica dei fatti entro il petitum e la causa petendi. Nel merito, ha condiviso il rilievo che la promittente venditrice non fosse titolare del diritto promesso al momento del preliminare e alla scadenza del termine di adempimento, per essere spirata la concessione senza proroga o riscatto, sicché l'inadempimento le era imputabile. Ha inoltre ritenuto tardiva e comunque non scrutinabile la questione dell'usucapione, sollevata solo in appello e senza contraddittorio con il proprietario. Quanto alle migliorie, ha affermato che, una volta dichiarata la risoluzione del preliminare, il soggetto che ha realizzato le opere è da considerarsi terzo rispetto al bene e può trovare applicazione la disciplina dell'art. 936 c.c.; ha poi confermato che la quantificazione del danno da migliorie non era stata specificamente censurata in appello. Infine, ha negato il diritto della ricorrente a pretendere un'indennità per il ritardato rilascio o per il godimento del bene, poiché la risoluzione era stata imputata al suo inadempimento e il bene non era nella sua disponibilità originaria. La Corte ha condannato la ricorrente alle spese, a una somma ex art. 96 c.p.c. in favore della resistente, a un'ulteriore somma in favore della Cassa delle Ammende e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 934 c.c.

  La costruzione realizzata su suolo altrui, in assenza di proroga o diverso titolo, si acquista per accessione al proprietario del suolo; la scadenza della concessione ha determinato il venir meno del diritto del dante causa della venditrice.

• art. 952 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere l'esistenza di una proprietà superficiaria oggetto del preliminare, ma la Corte ha escluso che tale diritto fosse effettivamente nella titolarità della venditrice al momento rilevante.

• art. 1453 c.c.

  Invocato dalla ricorrente in relazione all'inadempimento, ma la Corte ha confermato la risoluzione per grave inadempimento della promittente venditrice.

• art. 1478 c.c.

  Richiamato in tema di vendita di cosa altrui; la Corte ha ritenuto comunque inadempiente la venditrice per mancata titolarità del diritto promesso entro il termine di adempimento.

• art. 1479 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente, ma ritenuto non decisivo ai fini dell'esito, essendo mancata la prova della titolarità del diritto promesso.

• art. 101 c.p.c.

  La censura di violazione del contraddittorio è stata respinta perché i fatti posti a base della decisione erano già stati allegati dalla controparte fin dal primo grado.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice d'appello può confermare la decisione con argomentazioni diverse da quelle del primo giudice, purché resti fermo il petitum e la causa petendi.

• art. 132 c.p.c.

  La motivazione è sufficiente quando consente di comprendere il percorso logico-giuridico seguito; non ricorre nullità se la motivazione non è mancante o meramente apparente.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato con l'art. 132 c.p.c. per il vizio di motivazione, ma escluso perché la sentenza d'appello era adeguatamente motivata.

• art. 111 Cost.

  Il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato al minimo costituzionale, superato nel caso concreto.

• art. 936 c.c.

  Può applicarsi anche dopo la risoluzione di un precedente rapporto contrattuale, poiché la risoluzione fa venire meno retroattivamente il titolo tra le parti, rendendo l'autore delle opere equiparabile a un terzo.

• art. 1150 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per escluderne l'applicazione, ma la Corte ha ritenuto corretto il riferimento al criterio di rimborso delle migliorie in favore di chi ha eseguito opere su bene altrui dopo la caducazione del rapporto.

• art. 1152 c.c.

  La Corte ha escluso che la mancata qualificazione del soggetto come possessore impedisse il riconoscimento del valore delle migliorie, ritenendo decisivo il venir meno del rapporto contrattuale.

• art. 115 c.p.c.

  La doglianza sulla non contestazione è stata ritenuta infondata e, comunque, la questione del quantum doveva essere oggetto di specifica impugnazione.

• art. 342 c.p.c.

  La quantificazione del danno riconosciuto in primo grado richiede una specifica censura in appello; in difetto, il quantum non è rimodulabile.

• art. 366 c.p.c.

  I motivi di ricorso devono essere specifici e autosufficienti, indicando e localizzando le censure e i passaggi rilevanti; la mancanza di tale specificità comporta inammissibilità.

• art. 1458 c.c.

  La risoluzione del contratto ha effetto retroattivo tra le parti, facendo venire meno il titolo in base al quale erano state eseguite le prestazioni e le migliorie.

• art. 2033 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di ripetizione dell'indebito, ma la Corte ha ritenuto non pertinente la pretesa all'indennità per uso e godimento in capo a chi non era titolare del bene al momento della promessa.

• art. 96 c.p.c.

  Poiché il ricorso è stato deciso in conformità alla proposta ex art. 380-bis c.p.c., la Corte ha condannato la ricorrente al pagamento di somme aggiuntive per responsabilità aggravata e a favore della Cassa delle Ammende.

• art. 380-bis c.p.c.

  In caso di definizione del ricorso conforme alla proposta di manifesta infondatezza, possono essere applicate le conseguenze previste dall'art. 96 c.p.c.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il vizio di motivazione è configurabile solo entro il minimo costituzionale: è denunciabile soltanto quando la motivazione sia mancante, meramente apparente, irrazionalmente contraddittoria o incomprensibile.
• La violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato non ricorre se il giudice decide entro i limiti del petitum e della causa petendi, pur fondando la decisione su una ricostruzione dei fatti o su una qualificazione giuridica diversa da quella prospettata dalle parti.
• Chi promette in vendita un diritto reale di cui non è titolare al momento del contratto e alla scadenza del termine di adempimento risponde per inadempimento, anche se successivamente acquisisce il bene nelle more del giudizio.
• La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti e rende trattabile come 'terzo' rispetto al bene chi abbia eseguito opere o migliorie in forza di un rapporto contrattuale poi caducato.
• Il diritto al rimborso o al valore delle migliorie deve essere specificamente contestato e, se liquidato in primo grado, la relativa quantificazione va impugnata in modo puntuale; altrimenti il quantum resta fermo.
• In sede di legittimità i motivi devono essere specifici e autosufficienti: la censura che non si confronta con una autonoma ratio decidendi della sentenza impugnata è inammissibile.

Come è indicizzato