Cassazione Civile, Sentenza n. 40841/2021 del 20/12/2021

Esito

La controversia

Controversia su una porzione di corte comune adibita a parcheggio. Sfregola aveva citato Nora e la Chiarazzo S.r.l. chiedendo in via principale l'accertamento della nullità/inefficacia degli atti di variazione catastale e della compravendita del 17/01/2007 con cui Nora aveva acquistato una porzione della corte (sostenendo che si trattava di bene comune), e in subordine il riconoscimento di un diritto reale d'uso; chiedeva inoltre il rilascio, la cessazione delle turbative e il risarcimento del danno. Il Tribunale accolse solo la domanda relativa alla cessazione delle molestie sull'uso del posto auto di Sfregola; la Corte d'Appello, invece, accoglieva l'appello di Sfregola, dichiarando l'inefficacia dell'alienazione del 2007 nei confronti dell'attore e riconoscendo la natura condominiale della porzione contestata. Nora impugnò in Cassazione con quattro motivi (tra cui vizio di valutazione delle prove, interpretazione della riserva di proprietà fatta dalla costruttrice, usucapione, e gravame sulle spese). Chiarazzo S.r.l. svolse ricorso incidentale con motivi analoghi.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato sia il ricorso principale proposto da Nora che il ricorso incidentale della Chiarazzo S.r.l. Ha confermato la valutazione di merito della Corte d'Appello secondo cui la porzione di corte è da considerarsi parte comune (art. 1117 c.c.) e che la venditrice non aveva titolo efficace per attribuire a Nora una proprietà esclusiva nella parte contestata. La Suprema Corte ha ritenuto inammissibili o infondati i motivi che chiedevano la riconsiderazione del giudizio di fatto e delle prove (valutazione riservata al giudice di merito) e ha confermato il rigetto della domanda riconvenzionale di usucapione proposta da Nora. Quanto alle spese, al giudizio di legittimità le spese tra ricorrente principale e ricorrente incidentale sono compensate; la parte ricorrente principale (Nora) è invece condannata a rifondere le spese del giudizio di cassazione in favore di Sfregola, con liquidazione indicata in sentenza. Inoltre è data atto della sussistenza dei presupposti per l'eventuale versamento ulteriore del contributo unificato ai sensi dell'art.13, comma 1-quater, DPR 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  Presunzione di condominialità degli spazi comuni dell'edificio; la Corte ha ritenuto che tale presunzione non è stata superata dai titoli prodotti, anche alla luce dell'accertamento dello stato di fatto (uso e conformazione della corte).

• D.M. Interno del 1.2.1985

  Richiamato dalla ricorrente per argomentare sulla destinazione/identificazione dei posti auto: non è risultato decisivo alla luce della valutazione complessiva dei titoli e dello stato di fatto operata dal giudice di merito.

• Circolare D.M. Interno dell'11.8.1995

  Citate come supporto tecnico/interpretativo in tema di classificazione catastale/uso degli spazi; la Corte non ha ritenuto che mutassero l'esito della valutazione di merito.

• art. 115 c.p.c.

  Principio in materia di onere della prova e valutazione delle prove; usato per contestare valutazioni del giudice di merito, ma la Corte ha ribadito che non si può sostituire la propria valutazione a quella del giudice di merito quando questa non è manifestamente illogica o implausibile.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato in relazione ai vizi di motivazione e alla omessa pronuncia su punto decisivo; la Corte ha ritenuto la motivazione della Corte d'Appello adeguata e ha escluso la sussistenza del vizio denunciato.

• art. 2697 c.c.

  Regola sull'onere della prova evocata dalla ricorrente per contestare la valutazione probatoria; la Cassazione ha confermato che la valutazione del giudice di merito sul soddisfacimento dell'onere probatorio non è sindacabile in sede di legittimità salvo vizio di diritto.

• art. 2728 c.c.

  Riferimento a norme sulla trascrizione e opponibilità verso i terzi; evocato nella discussione sui titoli di proprietà, senza però modificare l'esito della decisione di merito.

• art. 2729 c.c.

  Riferimento alle regole di pubblicità immobiliare e sue conseguenze; utilizzato nella valutazione dei titoli, ma non ritenuto risolutivo dalla Corte.

• art. 1158 c.c.

  Citato in via gradata in relazione a questioni di usucapione; la Corte ha ritenuto che l'usucapione eccepita dalla ricorrente non fosse provata.

• art. 92 c.p.c.

  Norma sulle spese processuali; la Corte ha ritenuto legittima la valutazione del giudice di merito nella gestione delle spese, che resta in larga parte insindacabile salvo illogicità.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato in relazione al tema dell'ultrapetizione; la Corte ha spiegato che la decisione sulla inefficacia nei confronti dell'attore è coerente con l'azione proposta e non costituisce pronuncia su domanda non proposta.

• art. 1363 c.c.

  Citate nella critica all'interpretazione degli atti di vendita; la Corte ha ritenuto la ricostruzione di merito non implausibile e quindi non sindacabile in Cassazione.

• art. 1367 c.c.

  Riferimento ai criteri interpretativi dei contratti; la Corte ha ritenuto che l'interpretazione data dal giudice di merito fosse plausibile e non viziata.

• art. 115 c.p.c. (citato anche per altri motivi)

  Richiamato anche nei motivi sull'apprezzamento delle prove; la Corte ha ribadito che il sindacato in Cassazione non può tradursi in una rivalutazione del fatto.

• art. 116 c.p.c.

  Citando principi processuali legati alla decisione di merito; impiegato nelle censure sulla valutazione probatoria e motivazionale.

• art. 13, comma 1-quater, DPR n. 115/2002

  Norma sul contributo unificato: la Corte ha dato atto che sussistono i presupposti per l'eventuale versamento ulteriore del contributo dovuto per la proposizione dell'impugnazione.

Massime di principio

• La presunzione di condominialità degli spazi indicati dall'art. 1117 c.c. può essere superata da un titolo specifico ma, se il titolo non è chiaro o lo stato di fatto indica destinazione comune, il giudice di merito può ritenere la natura condominiale: tale valutazione di fatto è difficilmente sindacabile in Cassazione.
• Quando la parte invoca una riserva di proprietà della costruttrice, occorre che la riserva riguardi in modo specifico la porzione contesa; una riserva generica sull'intero piano non basta se lo stato di fatto e gli atti di vendita coevi indicano destinazione a uso comune o incompatibilità tecnica con un posto in più.
• La differenza tra azione di nullità (effetti erga omnes) e richiesta di inefficacia rispetto all'attore non impedisce al giudice di valutare la domanda nella concreta formulazione e pronunciare sull'effetto formale-opponibile all'attore; la decisione non configura ultrapetizione se coerente con la causa petendi.
• Le doglianze che mirano a ottenere una diversa valutazione del materiale probatorio devono dimostrare il vizio di diritto o l'illogicità della motivazione del giudice di merito; la semplice proposta di un'interpretazione alternativa non è sufficiente in sede di legittimità.
• La domanda riconvenzionale di usucapione richiede prova adeguata del possesso esclusivo e continuativo: se formulata come mera eccezione o non provata, il giudice può rigettarla e non è necessario integrare il contraddittorio con tutti i condomini.
• La distribuzione delle spese di lite resta, in primo grado e in appello, rimessa alla valutazione del giudice di merito; in Cassazione è possibile sindacarla solo se viziata da illogicità o contraddittorietà.
• Per vendite di porzioni di aree comuni è cruciale produrre titoli chiari e, se possibile, una rappresentazione planimetrica o una previsione di servitù che consenta di dimostrare che la vendita non lede diritti di terzi; l'assenza di un diritto di passaggio per i titolari originari è elemento sintomatico che ciò non fosse previsto.