Cassazione Civile, Ordinanza n. 24981/2023 del 22/08/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'apertura, da parte della società conduttrice, di un'attività di bar-tavola calda-ristorazione in un locale ubicato nel condominio, nonostante un regolamento condominiale contrattuale contenesse un divieto espresso per tale destinazione d'uso. Il condominio e alcuni condomini agirono per ottenere l'inibitoria dell'attività; il tribunale accolse la domanda e respinse le riconvenzionali della conduttrice, che aveva chiesto la risoluzione del contratto di locazione e il risarcimento danni verso la locatrice. In appello la società sostenne l'inopponibilità della clausola regolamentare o, in subordine, la sua nullità, e chiese anche il risarcimento dei danni. In cassazione ha dedotto violazione e falsa applicazione di norme sull'interpretazione del contratto e sulla condizione meramente potestativa, sostenendo che l'accettazione del regolamento condominiale e della clausola limitativa sarebbe stata frutto di una coazione assimilabile a violenza economica, e quindi tale da rendere nulla la clausola come condizione meramente potestativa ex art. 1355 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che la censura introducesse una questione nuova, fondata su una diversa prospettazione in fatto mai dedotta nei precedenti gradi di merito, e comunque proposta da un soggetto privo di legittimazione a contestare un rapporto contrattuale di cui non era parte. La Corte ha inoltre richiamato il principio per cui la nullità del contratto può essere rilevata d'ufficio, ma non può essere accertata sulla base di una mera eccezione nuova proposta per la prima volta in cassazione e fondata su contestazioni in fatto non svolte prima. Conseguentemente, il ricorso è stato respinto in rito e la società ricorrente è stata condannata alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 700 c.p.c.

  domanda di provvedimenti cautelari urgenti ex art. 700 cod. proc. civ.

  richiamato come base del ricorso cautelare originario volto a inibire l'attività vietata

• artt. 1363, 1364, 1365, 1366, 1367, 1368, 1369, 1370, 1371 c.c.

  invocati dalla ricorrente per sostenere una diversa interpretazione del regolamento condominiale e della clausola di divieto

• artt. 1434, 1435, 1436, 1437, 1438 c.c.

  richiamati dalla ricorrente per sostenere che l'accettazione del regolamento sarebbe stata viziata da violenza

• art. 1355 c.c.

  invocato per qualificare come nulla, perché meramente potestativa, la condizione imposta dal regolamento condominiale

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  indicato quale vizio denunciato in cassazione per violazione e falsa applicazione di norme di diritto

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato per l'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità

Massime di principio

• In cassazione non sono proponibili questioni nuove fondate su una ricostruzione fattuale mai dedotta nei precedenti gradi di merito; chi le prospetta deve allegare e indicare specificamente dove le abbia già dedotte, nel rispetto del principio di autosufficienza del ricorso.
• La nullità di un contratto o di una clausola può essere rilevata d'ufficio, ma non può essere accertata sulla base di una semplice eccezione nuova, sollevata per la prima volta in ricorso per cassazione e sostenuta da fatti nuovi non vagliati nei gradi precedenti.
• Non può contestare direttamente un rapporto contrattuale, in sede di impugnazione, chi non sia parte di quel rapporto, salvo che il suo interesse e la sua legittimazione siano specificamente configurabili e già emersi nel giudizio di merito.
• La deduzione della nullità di una clausola come condizione meramente potestativa richiede una base fattuale allegata tempestivamente; non è sufficiente invocare in astratto formule di coercizione o di violenza senza averle prima introdotte nel thema decidendum.
• La verifica dell'ammissibilità del motivo di ricorso precede l'esame del merito: se la doglianza introduce un tema nuovo o non autosufficiente, il ricorso è dichiarato inammissibile senza scrutinare la fondatezza sostanziale della censura.

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