Cassazione Civile, Ordinanza n. 25977/2025 del 23/09/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti avevano convenuto in giudizio la comunione di multiproprietà per contestare la gestione del residence e, in particolare, la comunicazione con cui era stata data per approvata l'approvazione del bilancio consuntivo 2022 e del preventivo 2023. In primo grado avevano chiesto di dichiarare nulla o inefficace la clausola n. 11 del regolamento di comunione che devolve a un collegio arbitrale rituale le controversie relative all'applicazione e interpretazione del regolamento, sostenendo che la causa dovesse essere decisa dal Tribunale ordinario. Il Tribunale aveva invece ritenuto valida la clausola compromissoria e dichiarato la domanda improponibile. Nel ricorso per cassazione i multiproprietari hanno dedotto: 1) omessa pronuncia e violazione della disciplina sulle clausole vessatorie, per non avere il Tribunale esaminato la nullità della clausola arbitrale ai sensi del codice del consumo; 2) violazione di legge, sostenendo la vessatorietà e nullità della clausola e la competenza del Tribunale; 3) violazione delle norme sul litisconsorzio necessario, lamentando la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti della società originaria costruttrice e/o di tutti i multiproprietari; 4) violazione delle norme sulla rappresentanza processuale dell'amministratore della multiproprietà, perché la costituzione della comunione sarebbe avvenuta senza idonea delibera assembleare. La comunione ha resistito, sostenendo anche l'erronea proposizione del regolamento di competenza.

La decisione

La Corte ha accolto il primo e il secondo motivo di ricorso, ritenendo che la clausola compromissoria inserita nel regolamento di comunione, richiamato nei contratti di compravendita delle unità in multiproprietà, fosse vessatoria e quindi nulla ex art. 33, lett. t), codice del consumo, perché imposta dal venditore professionista e incidente indirettamente sulle modalità di accesso alla tutela giurisdizionale dell'acquirente-consumatore. Ha invece rigettato il terzo motivo, escludendo che vi fosse litisconsorzio necessario nei confronti della società costruttrice o di tutti i multiproprietari, e ha dichiarato assorbito il quarto motivo. Ne è conseguita la cassazione della sentenza del Tribunale di Tempio Pausania con declaratoria della competenza del giudice ordinario, individuato nel medesimo Tribunale, e rinvio della causa per la riassunzione nei termini di legge. Le spese del giudizio di legittimità sono state rimesse al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 42 c.p.c.

  richiamato per il regolamento necessario di competenza proposto contro la sentenza che aveva declinato la cognizione del giudice ordinario in favore degli arbitri rituali

• art. 43 c.p.c.

  evocato dalla resistente per sostenere che, al più, sarebbe stato proponibile un regolamento facoltativo di competenza

• art. 33, comma 2, lett. t), d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206

  la clausola compromissoria inserita nel regolamento richiamato nel contratto è nulla se impone al consumatore una deroga alla competenza dell'autorità giudiziaria e determina uno squilibrio significativo dei diritti e obblighi derivanti dal rapporto di consumo

• art. 33, comma 1, d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206

  la clausola è vessatoria quando incide, anche indirettamente, sul sinallagma del contratto di consumo e limita in modo imposto dal professionista l'accesso alla tutela giurisdizionale

• art. 102 c.p.c.

  invocato dai ricorrenti per il litisconsorzio necessario; la Corte esclude che ricorressero i presupposti per l'integrazione del contraddittorio

• art. 171-ter c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti nel motivo sul litisconsorzio, senza che la Corte ne ravvisasse rilievo decisivo

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nei motivi per denunciare omessa pronuncia; la Corte esclude l'omissione sul punto della clausola compromissoria

• art. 23 c.p.c.

  citato dai ricorrenti e poi dalla Corte per la determinazione del foro competente nel luogo in cui è sito l'immobile/complesso

• art. 21 c.p.c.

  richiamato dalla Corte in relazione al foro del luogo dell'immobile per controversie riconducibili alla proprietà turnaria

• art. 1708, comma 2, c.c.

  richiamato nel quarto motivo per contestare i poteri dell'amministratore nella costituzione in giudizio

• art. 1131, comma 2, c.c.

  richiamato nel quarto motivo per contestare la rappresentanza processuale dell'amministratore

Massime di principio

• Nelle controversie relative a regolamenti di comunione o condominio predisposti dal costruttore e richiamati nei contratti di vendita a favore dell'acquirente-consumatore, la clausola compromissoria può essere scrutinata incidenter tantum ai fini della competenza, ma la sua validità va valutata alla luce della disciplina del codice del consumo se incide sull'assetto complessivo dell'operazione economica di vendita.
• Una clausola che devolve le controversie a un arbitrato rituale può essere vessatoria quando, pur collocata nel regolamento della comunione e non nel testo principale del contratto, limita in modo imposto dal professionista le modalità di accesso alla tutela giurisdizionale dell'acquirente rispetto ai diritti sul bene acquistato e sulle parti comuni.
• Ai fini dell'art. 33 cod. cons., non è decisivo che il regolamento sia richiamato per relationem nell'atto notarile: ciò che conta è verificare se la clausola sia stata oggetto di una trattativa seria, effettiva e individuale e se risulti specificamente negoziata.
• La validità della clausola compromissoria contenuta nel regolamento segue la sorte della sua inclusione nel rapporto di consumo originario: se non entra validamente nel contratto del primo acquirente, non può espandersi a pregiudicare i successivi aventi causa in misura maggiore rispetto al titolo originario.
• La questione della corretta instaurazione del contraddittorio per litisconsorzio necessario è preliminare rispetto alla verifica della competenza e può essere rilevata d'ufficio anche in sede di legittimità e nel regolamento di competenza; tuttavia il litisconsorzio va riconosciuto solo quando la decisione non possa utilmente essere resa senza la partecipazione di tutti i soggetti necessari.
• Quando la controversia riguarda l'impugnazione di atti o comunicazioni della comunione in materia di gestione e bilanci, la verifica della competenza deve precedere le questioni di merito sulla rappresentanza o sulla legittimazione processuale, che restano assorbite se viene individuato il giudice ordinario competente.

Come è indicizzato