Cassazione Civile, Ordinanza n. 18390/2022 del 08/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso nel 2006, con versamento di un acconto di euro 20.000. La promissaria acquirente non aveva dato seguito al preliminare per mancato ottenimento del mutuo e aveva chiesto in giudizio la restituzione dell’acconto. La Corte d’Appello aveva accolto la domanda ritenendo che il preliminare si fosse sciolto per mutuo dissenso, desunto dal comportamento dei promittenti venditori, i quali non avevano mai sollecitato l’adempimento né richiesto ulteriori danni e avevano poi trasferito il bene a terzi. I ricorrenti per cassazione hanno dedotto: 1) violazione dell’art. 1385 c.c., sostenendo che la parte inadempiente non può invocare il recesso/risoluzione conseguente al proprio inadempimento, spettando tale diritto solo alla parte non inadempiente; 2) violazione dell’art. 345 c.p.c., per avere la Corte d’appello deciso su una domanda nuova (risoluzione per mutuo dissenso) asseritamente proposta per la prima volta in appello; 3) violazione dell’art. 1350 c.c., perché la risoluzione consensuale di un preliminare immobiliare richiede la forma scritta ad substantiam e non può desumersi soltanto da comportamenti concludenti o da elementi estranei come la successiva vendita a terzi. La controparte ha proposto ricorso incidentale condizionato contestando la valutazione di non indispensabilità della produzione in appello della nota di trascrizione della vendita a terzi.

La decisione

La Corte ha accolto il terzo motivo del ricorso principale, ritenendo errata la sentenza d’appello nella parte in cui aveva configurato lo scioglimento del preliminare per mutuo dissenso sulla base del comportamento delle parti, pur riconoscendo che per un preliminare immobiliare la risoluzione consensuale richiede la forma scritta. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo perché non coglieva la ratio decidendi della sentenza impugnata e ha dichiarato assorbito il secondo. Ha inoltre rigettato il ricorso incidentale condizionato, rilevando che, nel regime applicabile ratione temporis, la prova documentale nuova in appello doveva essere valutata in termini di indispensabilità, ma che una mera nota di trascrizione di una vendita a terzi non poteva supplire alla mancanza di un atto scritto di mutuo dissenso del preliminare. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Cagliari in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  Il recesso previsto dalla caparra confirmatoria non può essere esercitato dalla parte inadempiente; la doglianza è stata però dichiarata inammissibile perché non attaccava la ratio della decisione impugnata.

• art. 1350 c.c.

  La risoluzione consensuale di un preliminare avente ad oggetto diritti reali immobiliari richiede la forma scritta ad substantiam e non può essere validamente desunta dal solo comportamento concludente delle parti.

• art. 345 c.p.c.

  Nel regime previgente alla novella del 2012, la prova documentale nuova in appello è ammissibile se indispensabile; la sentenza richiama il criterio dell’idoneità del documento a eliminare ogni incertezza sulla ricostruzione fattuale.

• art. 1322 c.c.

  Il mutuo dissenso è espressione dell’autonomia contrattuale, ma per i contratti immobiliari deve rispettare la forma prescritta.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso incidentale sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  Richiamato quale norma che ha inserito la disciplina del raddoppio del contributo unificato.

Massime di principio

• La risoluzione consensuale di un contratto preliminare immobiliare richiede, a pena di nullità, la forma scritta ad substantiam: non è sufficiente una desistenza di fatto o un comportamento incompatibile con la prosecuzione del rapporto.
• Nel giudizio di legittimità, un motivo di ricorso è inammissibile quando non censura la ratio decidendi effettivamente posta a base della sentenza impugnata.
• Nel regime previgente dell’art. 345 c.p.c., il documento nuovo in appello è ammissibile solo se indispensabile, cioè se idoneo da solo a eliminare ogni incertezza sulla ricostruzione dei fatti rilevanti.
• La mera produzione di una nota di trascrizione di una successiva vendita a terzi non può sostituire l’atto scritto necessario per il mutuo dissenso di un preliminare immobiliare.
• L’accertamento dell’indispensabilità della prova nuova in appello costituisce questione processuale scrutinabile anche in cassazione.

Come è indicizzato