Cassazione Civile, Ordinanza n. 30642/2021 del 28/10/2021

Esito

La controversia

La società proprietaria di un terreno sito nel comprensorio di Tor Marancia ha impugnato un avviso di accertamento con cui Roma Capitale le contestava una maggiore ICI per l'anno 2009. Il terreno era gravato da vincolo di inedificabilità assoluta, ma era inserito in un meccanismo di perequazione/compensazione urbanistica previsto dagli strumenti urbanistici comunali e regionali, in base al quale al proprietario del fondo di origine viene attribuito un diritto edificatorio compensativo da esercitarsi su un'area di atterraggio individuata dall'amministrazione o già in possesso del proprietario. La contribuente ha dedotto che il tributo non fosse dovuto perché, nonostante la previsione del diritto edificatorio compensativo, il terreno non era edificabile ai fini ICI e l'area di atterraggio non era ancora stata assegnata. La CTR aveva invece ritenuto imponibile il terreno in ragione della mera potenzialità edificatoria derivante dal sistema compensativo. Nel ricorso per cassazione la società ha denunciato violazione e falsa applicazione delle norme sull'ICI, della disciplina urbanistica e dell'art. 53 Cost., sostenendo che il fondo, una volta assoggettato a vincolo di inedificabilità assoluta e inserito nella procedura compensativa, non potesse essere tassato come area edificabile sulla base di una mera potenzialità non ancora concretamente attribuita su un'area di atterraggio.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato l'unico motivo di ricorso, aderendo all'orientamento delle Sezioni Unite secondo cui un terreno già edificabile e poi assoggettato a vincolo di inedificabilità assoluta, se inserito in un programma di attribuzione di diritti edificatori compensativi, non è imponibile ai fini ICI come area edificabile quando il diritto edificatorio compensativo non sia ancora concretamente allocato su un'area di atterraggio. La Corte ha osservato che il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerisce al terreno di origine, non costituisce una qualità intrinseca del bene ed è trasferibile separatamente dal fondo. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha accolto il ricorso originario della contribuente. Le spese dell'intero giudizio sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato per la definizione del ricorso in camera di consiglio non partecipata.

• art. 384, comma 1, c.p.c.

  Applicato per la decisione nel merito, in assenza di ulteriori accertamenti in fatto, con accoglimento del ricorso originario.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Dedotta come norma processuale di riferimento per la censura di violazione e falsa applicazione di legge.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, artt. 1, 2, 3, 5

  Letti nel senso che il presupposto dell'ICI richiede un sostrato reale del tributo, riferito a fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli, non ravvisabile nel diritto edificatorio compensativo ancora in fase di attribuzione.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, conv. in L. 4 agosto 2006, n. 248

  Richiamato tra le norme asseritamente violate, in relazione alla disciplina delle aree fabbricabili.

• art. 2643, n. 2-bis, c.c.

  Richiamato per affermare la trasferibilità autonoma dei diritti edificatori tra privati, a conferma della loro non inerenza al terreno di origine.

• art. 53 Cost.

  Richiamato quale parametro di capacità contributiva in relazione alla imponibilità del terreno.

Massime di principio

• Ai fini dell'ICI, il presupposto impositivo richiede un collegamento reale e attuale tra il bene e la capacità edificatoria o reddituale che ne fonda la tassazione; non è sufficiente una mera potenzialità economica ancora non concretamente riferita al bene.
• Un terreno assoggettato a vincolo di inedificabilità assoluta, inserito in un sistema di perequazione/compensazione urbanistica, non è imponibile come area edificabile quando il relativo diritto edificatorio compensativo non sia ancora stato assegnato su un'area di atterraggio.
• Il diritto edificatorio compensativo ha natura autonoma e circolabile, ma non costituisce una qualità intrinseca del fondo di origine né un diritto reale inerente al terreno; perciò non può essere automaticamente trasfuso nel valore imponibile del suolo vincolato.
• Quando la questione di diritto è già risolta da un consolidato arresto delle Sezioni Unite e non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Cassazione può cassare la decisione impugnata e decidere nel merito ai sensi dell'art. 384 c.p.c.

Come è indicizzato