Sentenza del 18/06/2020 n. 11822 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L’Agenzia aveva notificato il 24/06/2009 un avviso di rettifica e liquidazione relativo all’atto di compravendita del 29/07/2008, chiedendo maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale per complessivi 15.575,15 euro. Il valore degli immobili era stato rideterminato facendo riferimento esclusivamente alle quotazioni OMI. La società sosteneva che tale riferimento non bastasse a motivare la rettifica e contestava che fossero state considerate le caratteristiche effettive dei beni e una perizia redatta tre anni prima, in occasione del precedente acquisto. In Cassazione ha dedotto, da un lato, la violazione delle norme sull’onere della prova e sulla determinazione del valore e, dall’altro, l’omesso esame delle caratteristiche degli immobili e della perizia.

La decisione

La Cassazione ha accolto congiuntamente i due motivi, cassato la sentenza della CTR n. 3053/01/14, depositata il 13/05/2014, che aveva confermato il rigetto del ricorso della società, e ha deciso nel merito accogliendo il ricorso introduttivo della contribuente. Ha stabilito che le sole quotazioni OMI non sono sufficienti a fondare la rettifica del valore ai fini dell’imposta di registro: occorrono ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti e una motivazione congrua. Le spese dei giudizi di merito sono state compensate; l’Agenzia, soccombente in Cassazione, è stata condannata a rimborsare 3.000 euro per compensi, oltre spese forfetarie e accessori di legge.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, commi 2 e 2-bis

  L'obbligo della motivazione dell'avviso di accertamento di maggior valore se da un lato mira a delimitare l'ambito delle ragioni adducibili dall'Ufficio nell'eventuale fase contenziosa e, quindi, a consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa così da porlo in condizione di prestare acquiescenza o di dare avvio ad apposito ricorso giurisdizionale, dall'altro, deve fondarsi su presunzioni gravi precise e concordanti.

  La rettifica deve esporre in modo comprensibile i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della valutazione, così da consentire al contribuente di difendersi; inoltre, la valutazione deve essere sostenuta da presunzioni gravi, precise e concordanti. Il solo richiamo alle quotazioni OMI non soddisfa tali requisiti.

• D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, art. 39, come modificato dalla legge 7 luglio 2009, n. 88, art. 24, comma 5

  In tema di accertamento dei redditi di impresa, in seguito alla sostituzione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 600 del 1973, articolo 39 ad opera della L. n. 88 del 2009, articolo 24, comma 5, che, con effetto retroattivo, stante la sua finalità di adeguamento al diritto dell'Unione Europea, ha eliminato la presunzione legale relativa (introdotta dal Decreto Legge n. 223 del 2006, articolo 35, comma 3, conv., con modif., dalla L. n. 248 del 2006) di corrispondenza del corrispettivo della cessione di beni immobili al valore normale degli stessi (così ripristinando il precedente quadro normativo in base al quale, in generale, l'esistenza di attività non dichiarate può essere desunta "anche sulla base di presunzioni semplici, purché siano gravi, precise e concordanti"). L'accertamento di un maggior reddito derivante dalla predetta cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti.

  Il criterio affermato per gli accertamenti dei redditi d’impresa esclude che lo scostamento rispetto al valore normale ricavato dalle quotazioni OMI, da solo, dimostri un maggior valore. Sono necessari ulteriori indizi gravi, precisi e concordanti; la Corte applica questo principio anche all’imposta di registro.

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 51

  Il riferimento alle stime effettuato sulla base dei valori OMI, per aree edificabili del medesimo comune, non è, quindi, idoneo e sufficiente a rettificare il valore dell'immobile tenuto conto che il valore dello stesso può variare in funzione di molteplici parametri quali l'ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico, nonché lo stato delle opere di urbanizzazione.

  Per determinare il valore venale non basta un dato generale riferito alla zona: la valutazione deve considerare le caratteristiche concrete del bene e i parametri che possono incidere sul suo valore. Il provvedimento richiama l’art. 51 del D.P.R. n. 131/1986, relativo alla determinazione del valore, non il D.P.R. n. 633/1972.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 3 e 5

  La ricorrente ha proposto censure per violazione o falsa applicazione di legge e per omesso esame di un fatto decisivo. La Corte ha accolto congiuntamente i motivi, ritenendo fondate le contestazioni sulla insufficiente motivazione basata esclusivamente sulle quotazioni OMI e sulla mancata considerazione delle caratteristiche e degli elementi di valore addotti dalla contribuente.

• Codice civile, art. 2697

  La disposizione è stata invocata dalla contribuente con riferimento all’onere della prova. La decisione afferma che l’Ufficio non può fondare la rettifica sui soli valori OMI e deve fornire ulteriori elementi indiziari idonei a sostenere il maggior valore.

Massime di principio

• In una rettifica del valore immobiliare ai fini dell’imposta di registro, le quotazioni OMI possono fungere da riferimento, ma non sono da sole prova sufficiente del valore venale del singolo immobile.
• L’Amministrazione deve motivare concretamente l’accertamento e supportarlo con ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti, riferiti alle caratteristiche del bene e non soltanto a valori medi o di zona.
• Ubicazione, superficie, destinazione urbanistica, urbanizzazione, stato e peculiarità dell’immobile possono incidere sul valore e devono essere valutati quando sono specificamente dedotti e documentati.
• Il contribuente può contestare la stima dell’Ufficio producendo elementi concreti, come perizie o dati relativi a precedenti compravendite; la loro rilevanza va valutata rispetto al bene e al periodo oggetto di accertamento.