Cassazione Civile, Sentenza n. 27446/2025 del 14/10/2025

Esito

La controversia

Le Forlini impugnavano la sentenza d'appello che aveva qualificato come nuova costruzione (sopraelevazione di m.1,46) il recupero del sottotetto e aveva imposto l'arretramento a 10 m ex art.9 D.M. n.1444/1968, oltre ad aver escluso la servitù sulle bocche di lupo ritenendo che fossero state chiuse con il consenso delle Forlini. I Bettelli-Orizio chiedevano invece conferma della loro titolarità esclusiva del sottosuolo e difendevano le opere interrate da loro realizzate.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo e il quinto motivo di ricorso delle Forlini e ha cassato la sentenza della Corte d'Appello limitatamente a tali profili, rimandando per nuovo esame alla stessa Corte territoriale in diversa composizione. In particolare: (i) ha ritenuto errata l'applicazione dell'art.9 D.M. n.1444/1968 da parte della Corte d'Appello perché non è stata verificata l'effettiva "frontistanza" tra la parete finestrata del fabbricato Bettelli-Orizio e la porzione ampliata delle Forlini (la distanza di 10 m è misurata entro segmenti di pareti che si fronteggiano e non radialmente); ha inoltre ordinato al giudice di rinvio di valutare, d'ufficio, l'incidenza delle norme sopravvenute (art.5 L.55/2019 e modifiche al T.U. edilizia per la qualificazione dell'intervento) e la zonizzazione (zona C) ai fini dell'applicabilità della distanza; (ii) ha ritenuto illegittimo l'uso di presunzioni semplici per desumere la rinuncia (estinzione) della servitù delle bocche di lupo: la rinuncia a un diritto reale immobiliare deve risultare da atto scritto ai sensi dell'art.1350 c.c.; pertanto la Corte d'Appello non poteva ritenere estinta la servitù per presunzione. Gli altri motivi sono stati assorbiti. Sono state disposte le spese e previsto un eventuale contributo unificato aggiuntivo ai ricorrenti incidentali.

Norme richiamate

• D.M. 2 aprile 1968 n.1444 (art. 9, comma primo n. 2)

  "distanza di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti"

  La Cassazione richiama la giurisprudenza secondo cui la distanza di 10 m si applica solo tra porzioni di pareti che si fronteggiano (frontistanza): la misura è lineare e non radiale; occorre verificare il segmento di parete antistante che, con l'avanzamento ideale, incontrerebbe l'altra parete

• Codice civile, art. 1117 n.1

  La proprietà comune comprende il suolo su cui sorge l'edificio; la Cassazione conferma che, in mancanza di titolo contrario, il sottosuolo riferibile all'area di sedime può presumersi di proprietà comune tra i condomini

• Codice civile, art. 840

  La proprietà del suolo si estende al sottosuolo; combinata con art.1117 n.1 giustifica la presunzione di comunione del sottosuolo/fondazioni in ambito condominiale

• Codice civile, art. 1102

  Riferimento al diritto di pari uso dei condomini: le opere che impediscono l'esercizio di tale facoltà possono essere rimosse (principio richiamato nel dispositivo di merito)

• Codice civile, art. 1350 (n.4)

  La Cassazione afferma che l'estinzione di diritti reali prediali (es. rinuncia alla servitù) deve risultare da atto scritto; non è ammissibile desumere la rinuncia esclusivamente da presunzioni semplici

• Codice civile, art. 2729 (comma 2) e art. 2727

  Nei casi in cui la legge esclude la prova per testimoni (es. rinuncia a diritti reali che richiede forma scritta) non è ammesso ricorrere a presunzioni semplici; le presunzioni usate devono avere precisione, gravità e concordanza

• Codice civile, art. 2697

  Richiamato in tema di onere della prova: la Corte ha ritenuto correttamente ripartito l'onere probatorio in relazione alla presunzione di comunione del sottosuolo, non essendo i Bettelli-Orizio riusciti a provare la proprietà esclusiva

• L.R. Lombardia n.12/2005 (artt. 63 e 64)

  Il permesso rilasciato in forza di tali norme veniva valutato in ordine alla qualificazione dell'intervento (recupero/ristrutturazione vs nuova costruzione) e all'applicabilità delle distanze

• L. 14.6.2019 n.55 (art.5)

  Interpretazione autentica che ha circoscritto l'ambito di applicazione dell'art.9 D.M. n.1444/1968 alla sola zona territoriale omogenea C; la Corte ordina di verificare l'ubicazione degli edifici alla luce di tale intervento sopravvenuto

• Decreto-legge 16 luglio 2020 n.76, convertito con L. 11.9.2020 n.120 (modifiche al T.U. edilizia, art.3 lett. d)

  Modifiche sopravvenute sul concetto di 'recupero' e 'nuova costruzione' che il giudice di rinvio dovrà considerare per decidere se l'intervento rientri nelle fattispecie esonerate dalle distanze o meno

• Decreto Ministeriale 14.1.2008

  Normativa tecnica di sicurezza richiamata in merito alle condizioni per il recupero del sottotetto; la Corte d'Appello aveva ritenuto assorbita la questione in ragione dell'applicabilità dell'art.9 D.M.1444/1968

• Codice civile, art. 873

  Norma sulle distanze legali tra finiture e confini; la sua applicabilità può essere influenzata dalla qualificazione dell'intervento come ristrutturazione o nuova costruzione

• Codice civile, art. 1127

  Rinvocata con riferimento alla indennità per sopraelevazione; la Corte ha ritenuto la questione assorbita dall'accertamento sulla qualificazione dell'intervento e sull'applicabilità delle distanze

• D.P.R. 30 aprile 2002 n.115 (art.13 comma 1-quater)

  Previsione procedurale richiamata per l'eventuale imposizione di un ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti incidentali

Massime di principio

• La distanza di 10 metri prevista dall'art.9 D.M. n.1444/1968 si applica solo quando esista una vera "frontistanza": va verificato se esiste almeno un segmento di pareti delle due costruzioni tale che, con l'avanzamento ideale, le pareti si incontrino; la misura è lineare e non radiale.
• La rinuncia o estinzione di una servitù prediale richiede atto scritto ai sensi dell'art.1350 c.c.; non è possibile desumerla unicamente da presunzioni semplici o da comportamenti verbali.
• In mancanza di titolo contrario, il suolo e il sottosuolo riferibili all'area di sedime di un edificio condominiale possono presumersi in comunione tra condomini (art.1117 n.1 combinato con art.840 c.c.); chi afferma proprietà esclusiva sul sottosuolo ha l'onere di provarla.
• La qualificazione dell'intervento edilizio (ristrutturazione/recupero vs nuova costruzione) è decisiva per l'applicabilità delle distanze legali: cambiamenti normativi sopravvenuti (es. L.55/2019, modifiche T.U. edilizia 2020) devono essere considerati dal giudice anche d'ufficio se rilevanti.
• Non sono ammesse presunzioni semplici per fatti per i quali la legge esclude la prova per testimoni; le presunzioni utilizzate devono avere requisiti di precisione, gravità e concordanza.
• In casi di dubbio sulla frontistanza o sulla documentazione di consenso/atto scritto, il giudice di merito deve effettuare un accertamento probatorio preciso e motivato; eventuali errori di diritto o di valutazione di presunzioni rilevanti giustificano la cassazione con rinvio.