Cassazione Civile, Ordinanza n. 09766/2023 del 12/04/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un'operazione collegata: una società aveva acquistato un'azienda di ristorazione/pizzeria e contestualmente aveva preso in locazione il locale in cui esercitare l'attività. Dopo l'avvio dell'esercizio, emersero irregolarità urbanistiche e igienico-sanitarie dell'immobile; il Comune dispose la chiusura dell'esercizio e, secondo la società acquirente/conduttrice, ciò rese impossibile ottenere o mantenere le autorizzazioni necessarie. In primo grado fu dichiarata la risoluzione sia del contratto di cessione d'azienda sia del contratto di locazione, con condanna alla restituzione di somme e al risarcimento danni. In appello la decisione fu confermata solo in parte, ravvisandosi il collegamento negoziale tra i contratti e l'inidoneità originaria del locale, con conseguente inadempimento dei locatori e della cedente. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione dell'art. 1578 c.c., sostenendo che i vizi urbanistici non integrano di per sé inadempimento del locatore e che solo un'espressa assunzione dell'obbligo di garantire le autorizzazioni avrebbe potuto fondare la responsabilità; 2) violazione dell'art. 7 del contratto di cessione e omesso esame di fatto decisivo, assumendo che la clausola fosse solo una condizione risolutiva e non un obbligo della cedente, e che l'autorizzazione sanitaria fosse originariamente valida e trasferibile; 3) violazione dell'art. 1578 c.c. e dell'art. 12 del contratto di locazione, sostenendo che la clausola sul diniego delle autorizzazioni attribuiva solo una facoltà di recesso al conduttore e non un obbligo dei locatori. La Corte ha ritenuto il primo motivo inammissibile per difetto di specificità e mancato confronto con la motivazione, chiarendo comunque che l'abusività urbanistica non incide sulla validità del contratto di locazione ma può rilevare come inadempimento solo se abbia concretamente pregiudicato il conduttore; ha poi reputato inammissibili anche il secondo e il terzo motivo per difetto di autosufficienza, per mancata localizzazione del contratto e perché diretti a una rivalutazione del fatto e delle prove, oltre che perché non colpivano la ratio decidendi centrata sull'impossibilità di ottenere le autorizzazioni necessarie a causa delle irregolarità originarie dell'immobile. Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile, con condanna solidale dei ricorrenti alle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha confermato il nucleo della decisione di merito, secondo cui il locale concesso in locazione era originariamente inidoneo, sotto il profilo urbanistico e sanitario, all'esercizio dell'attività di ristorazione, e tale circostanza integrava un inadempimento rilevante sia nel rapporto di locazione sia nel collegato contratto di cessione d'azienda, perché impediva il conseguimento delle autorizzazioni amministrative necessarie. Le censure sono state dichiarate inammissibili per difetto di specificità, carenza di autosufficienza e impropria richiesta di rivalutazione del merito. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico solidale dei ricorrenti.

Norme richiamate

• art. 1578 c.c.

  La non conformità urbanistica dell'immobile non integra automaticamente un vizio della cosa locata in senso tecnico, né di per sé determina invalidità del contratto; può però rilevare come inadempimento del locatore se incide concretamente sulla possibilità del conduttore di godere del bene secondo la destinazione pattuita e di ottenere le autorizzazioni necessarie.

• art. 1575 c.c.

  Le obbligazioni del locatore vanno distinte dal tema dei vizi della cosa locata; il pregiudizio per il conduttore rileva sul piano dell'adempimento, non della validità del contratto.

• art. 1346 c.c.

  La liceità dell'oggetto riguarda la prestazione o il contenuto del negozio, non il bene in sé; l'abusività dell'immobile non rende di per sé illecito l'oggetto del contratto di locazione.

• art. 1343 c.c.

  La locazione di un immobile abusivo non è, di per sé, contraria all'ordine pubblico e quindi non comporta nullità per illiceità della causa.

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  Il ricorrente deve indicare specificamente e localizzare gli atti e i documenti su cui fonda i motivi; la loro mancata precisa individuazione rende il motivo inammissibile per difetto di autosufficienza.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La deduzione di violazione di legge non può essere usata per ottenere una nuova valutazione dei fatti o delle prove, se la censura mira in realtà a contestare l'apprezzamento del merito.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Dopo la riforma del 2012 il vizio è limitato all'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso; non è più consentita la critica alla sufficienza o alla logicità dell'argomentazione motivazionale.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio secondo il rito camerale previsto per il ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È richiamato nel dispositivo per gli effetti economici conseguenti al rigetto/inammissibilità del ricorso, in termini di contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• L'eventuale abusività edilizia o urbanistica dell'immobile locato non determina automaticamente nullità del contratto né integra, di per sé, un vizio della cosa locata ai sensi dell'art. 1578 c.c.; la rilevanza giuridica va verificata sul piano dell'adempimento, in concreto, in relazione al pregiudizio subito dal conduttore.
• Il locatore può essere ritenuto responsabile quando l'irregolarità dell'immobile incida effettivamente sulla possibilità di utilizzarlo secondo la destinazione contrattuale e di ottenere i titoli amministrativi necessari; in mancanza di un concreto pregiudizio, il solo carattere abusivo del bene non basta.
• Nei ricorsi per cassazione è indispensabile un confronto puntuale con la ratio decidendi della sentenza impugnata e con i passaggi motivazionali specificamente censurati; censure generiche o meramente assertive sono inammissibili.
• La deduzione di violazione di legge non può mascherare una richiesta di rivalutazione del merito: se la doglianza presuppone un diverso apprezzamento delle prove o dei fatti, il motivo è inammissibile.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. post-riforma presuppone l'omissione di un fatto storico, decisivo e discusso, non la contestazione della completezza o persuasività della motivazione.
• Ai fini dell'ammissibilità del ricorso è necessario rispettare l'onere di autosufficienza, indicando con precisione gli atti e i documenti rilevanti e la loro collocazione processuale.

Come è indicizzato