Cassazione Civile, Sentenza n. 22510/2026 del 30/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una catena di trasferimenti immobiliari: in un primo momento una socia accomandataria aveva alienato alcuni beni a un altro soggetto; successivamente, nel 2001, gli stessi beni erano stati venduti alla ricorrente. Nel 2002 il fallimento della società alienante, con estensione alla socia, aveva promosso giudizio per ottenere l'annullamento della compravendita del 1996 tra la socia e il primo acquirente, deducendo la malafede del terzo avente causa e l'opponibilità dell'annullamento anche nei confronti del successivo acquirente. La Corte d'appello ha accolto tale domanda, ritenendo provata la malafede della ricorrente sulla base di presunzioni gravi, precise e concordanti, valorizzando il rapporto di affinità tra le parti, la contiguità territoriale e conoscenza dell'ambiente locale, la sproporzione del prezzo, la vicinanza temporale rispetto al fallimento, la permanenza del possesso in capo all'alienante originario e la genericità della quietanza di pagamento. La ricorrente ha impugnato in cassazione con quattro motivi: 1) violazione dell'art. 2697 c.c., sostenendo che la Corte d'appello avrebbe dato per provata la sua conoscenza dello stato dell'alienante e la mala fede senza adeguata prova; 2) violazione dell'art. 115 c.p.c., per avere il giudice d'appello fondato la decisione su fatti non introdotti dalle parti e su una sorta di conoscenza presunta generalizzata; 3) violazione dell'art. 1159 c.c. e omesso esame di un fatto decisivo, per non aver applicato l'usucapione decennale dell'acquirente a non domino; 4) violazione dell'art. 102 c.p.c. in relazione agli artt. 1418 e 428 c.c., sostenendo che avrebbe dovuto essere parte necessaria nel giudizio di annullamento del 2002 e che la sentenza di annullamento non le sarebbe opponibile. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati tutti i motivi: ha qualificato il ragionamento della Corte territoriale come valutazione di merito basata su presunzioni, non sindacabile in sede di legittimità se sorretta da motivazione e corretti criteri giuridici; ha affermato che l'art. 1159 c.c. tutela solo chi acquisti in buona fede da non proprietario con titolo idoneo e trascritto; ha escluso la necessità del litisconsorzio della ricorrente nel giudizio di annullamento, osservando che l'art. 1445 c.c. rende l'annullamento efficace verso gli acquirenti in malafede e che la tutela del terzo estraneo può semmai passare dall'opposizione di terzo, non dalla pretesa di nullità del giudizio per omessa evocazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza d'appello che aveva dichiarato opponibile alla ricorrente l'annullamento della precedente compravendita e, per conseguenza, aveva travolto il suo acquisto. La Corte ha inoltre dato atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002. Nessuna statuizione sulle spese è stata adottata, poiché gli intimati non hanno svolto difese.

Norme richiamate

• art. 1445 c.c.

  L'annullamento del contratto è efficace verso gli acquirenti in mala fede; la mancata partecipazione al giudizio di annullamento non impedisce l'opponibilità dell'effetto demolitorio al terzo in malafede.

• art. 2697 c.c.

  La doglianza sulla ripartizione dell'onere della prova è stata respinta perché la Corte territoriale ha fondato il convincimento su un ragionamento presuntivo di merito, sorretto da indizi ritenuti gravi, precisi e concordanti.

• art. 115 c.p.c.

  Non risulta violato il principio di disponibilità delle prove quando il giudice valorizzi elementi indiziari emergenti dagli atti e li apprezzi nel loro complesso secondo il prudente apprezzamento di merito.

• art. 1159 c.c.

  L'usucapione decennale dell'acquirente a non domino presuppone la buona fede dell'acquirente, un titolo idoneo a trasferire la proprietà e la trascrizione del titolo; se la mala fede è accertata, il beneficio non è invocabile.

• art. 102 c.p.c.

  La ricorrente non era litisconsorte necessaria nel giudizio di annullamento; l'efficacia verso di lei discende dalla legge, non dalla partecipazione al processo.

• art. 1418 c.c.

  Richiamato solo dalla ricorrente nel motivo relativo al contraddittorio; la Corte non ne ha tratto un autonomo principio decisorio.

• art. 428 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel motivo relativo al contraddittorio; non costituisce ratio decidendi autonoma nella decisione di legittimità.

• art. 2652, n. 6 c.c.

  La trascrizione della domanda di annullamento e della sentenza incide sulla tutela dei terzi, ma la protezione del terzo opera nei limiti previsti dalla norma e comunque non esclude l'efficacia dell'art. 1445 c.c. verso l'acquirente in mala fede.

• art. 404, comma 2, c.p.c.

  È lo strumento di tutela per il terzo estraneo che subisca gli effetti riflessi del giudicato senza essere stato parte del giudizio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Accertata la soccombenza in cassazione, è dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• La mala fede dell'acquirente successivo può essere provata anche per presunzioni, mediante una pluralità di indizi gravi, precisi e concordanti valutati nel loro complesso; tale apprezzamento, se motivato e conforme a corretti criteri giuridici, è sottratto al sindacato di legittimità.
• L'acquirente in mala fede non può opporre l'usucapione abbreviata di cui all'art. 1159 c.c., perché l'istituto tutela soltanto chi abbia acquistato in buona fede da non proprietario con titolo idoneo e trascritto.
• L'efficacia dell'annullamento del contratto si estende al terzo acquirente in mala fede per effetto diretto della legge; la mancata evocazione di tale terzo nel giudizio di annullamento non elimina l'opponibilità della pronuncia, salva la diversa tutela eventualmente esperibile tramite opposizione di terzo.
• In sede di legittimità non è consentito sostituire la propria valutazione a quella del giudice di merito sulla sussistenza della buona o mala fede del terzo acquirente, quando il giudizio sia fondato su una motivazione logica e su indizi complessivamente convergenti.

Come è indicizzato