Cassazione Civile, Ordinanza n. 13618/2026 del 11/05/2026

Esito

La controversia

La proprietaria di un’unità immobiliare in condominio ha impugnato la delibera assembleare del 29 aprile 2017 con cui l’assemblea aveva autorizzato la locazione, per cinque mesi nel periodo estivo, di una porzione del marciapiede condominiale posta davanti a un locale al piano terra adibito a ristorante. In primo grado la delibera era stata annullata per ritenuta mancanza della maggioranza prevista dall’art. 1117-ter c.c.; in appello, invece, la decisione era stata riformata, ritenendosi che l’uso autorizzato non integrasse un mutamento di destinazione d’uso del bene comune e che non fosse provato un impedimento al pari uso da parte dei condomini. Con il ricorso per cassazione la soccombente ha dedotto tre profili: (1) violazione degli artt. 1102, 1120 e 1575 n. 3 c.c. per avere la Corte d’appello escluso che l’occupazione del marciapiede con tavoli e sedie, per cinque mesi l’anno, alterasse il diritto di uso del bene comune e ne mutasse la destinazione; (2) violazione degli artt. 1118, 1119 e 1120 c.c. e dell’art. 112 c.p.c. per non avere la Corte valutato la stabile occupazione dell’area, la sua delimitazione con fioriere e ringhiere e l’asserito impedimento all’uso come fonte di aria, luce e spazio di libero gioco; (3) violazione degli artt. 832 e 1120 c.c., dell’art. 42 Cost. e dell’art. 17 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, sostenendo che un radicale mutamento di destinazione e l’attribuzione di un uso esclusivo produttivo di reddito richiedessero l’unanimità e comportassero una indebita appropriazione del bene comune.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati tutti e tre i motivi, confermando la decisione della Corte d’appello che aveva escluso la necessità della maggioranza prevista per le innovazioni o per il mutamento di destinazione d’uso ex art. 1117-ter c.c. La Corte ha affermato che l’art. 1102 c.c. riguarda l’uso da parte del singolo partecipante e non la delibera assembleare; che l’innovazione ex art. 1120 c.c. richiede una modificazione materiale idonea ad alterare l’entità sostanziale della cosa comune, cosa non ravvisata nella specie; e che la locazione temporanea di una porzione del marciapiede, con mantenimento di un corridoio di passaggio e con limitazioni inserite nel contratto, integra un uso indiretto legittimamente deliberabile a maggioranza quando non risulti precluso l’uso diretto promiscuo o turnario del bene. Ha inoltre precisato che gli artt. 42 Cost. e 17 della Carta UE esprimono principi generali sulla proprietà, ma non disciplinano direttamente i rapporti tra privati né derogano alle norme codicistiche su comunione e condominio. La ricorrente è stata condannata alle spese e, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, è stato dato atto dell’obbligo di versare l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  riguarda la modificazione/uso della cosa comune da parte del singolo partecipante e non la delibera assembleare che autorizzi un utilizzo del bene comune.

• art. 1120 c.c.

  l’innovazione presuppone una modificazione materiale che alteri l’entità sostanziale della cosa comune; non ogni mutamento o diversa fruizione integra innovazione.

• art. 1575 n. 3 c.c.

  richiamato dalla ricorrente a sostegno dell’idea di ampia disponibilità del bene locato, ma non ritenuto violato nel caso concreto.

• art. 1118 c.c.

  invocato per sostenere l’alterazione del diritto del singolo condomino, ma senza rilievo decisivo nella fattispecie.

• art. 1119 c.c.

  invocato per sostenere la lesione della indivisibilità/consistenza del bene comune, ma non ritenuto violato.

• art. 1117-ter c.c.

  la mutazione della destinazione d’uso delle parti comuni è possibile nei limiti e alle condizioni previste da questa norma; nel caso concreto la Corte ha escluso che vi fosse un vero cambio di destinazione d’uso.

• art. 112 c.p.c.

  la censura di omessa pronuncia è stata disattesa perché la decisione di merito aveva comunque valutato i profili decisivi dedotti.

• art. 832 c.c.

  definisce il contenuto generale del diritto di proprietà, ma va coordinato con la disciplina di comunione e condominio.

• art. 42 Cost.

  esprime principi generali sulla proprietà privata, non immediatamente applicabili nei rapporti tra privati per sovvertire la disciplina codicistica.

• art. 17 Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea

  invocato quale parametro sulla proprietà, ma ritenuto non direttamente volto a regolare i rapporti privatistici del condominio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  fondamento dell’obbligo di versare l’ulteriore importo pari al contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato quale parametro del contributo unificato dovuto per il ricorso.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio e per il termine di deposito dell’ordinanza.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  norma sul motivo di ricorso per cassazione per violazione di legge, utilizzata per incardinare tutte le censure.

Massime di principio

• L’occupazione temporanea e limitata di una parte di bene comune può essere autorizzata dall’assemblea come uso indiretto del bene, quando non ne risulti sottratta la possibilità di un uso diretto promiscuo o turnario da parte degli altri partecipanti.
• Non ogni diversa modalità di fruizione di una parte comune integra innovazione: ai fini dell’art. 1120 c.c. occorre una modificazione materiale idonea ad alterare l’entità sostanziale della cosa comune.
• La disciplina dell’uso del bene comune va distinta dalla facoltà del singolo condomino ex art. 1102 c.c.: una delibera assembleare sull’utilizzo della parte comune non si giudica come mera modifica individuale della cosa comune.
• La mutazione della destinazione d’uso delle parti comuni richiede di verificare in concreto se l’assetto deliberato comporti un reale cambio funzionale del bene; in mancanza di tale mutamento, non è necessaria la maggioranza rafforzata prevista per il cambio di destinazione.
• Le norme costituzionali e sovranazionali sulla proprietà privata esprimono principi generali, ma non elidono la disciplina codicistica che regola i rapporti tra condomini e l’amministrazione delle parti comuni.
• In cassazione, la censura di violazione di legge non può essere usata per rimettere in discussione l’apprezzamento di fatto compiuto dal giudice di merito quando la decisione abbia motivato in modo coerente sulla limitata estensione e durata dell’uso autorizzato.

Come è indicizzato