Cassazione Civile, Ordinanza n. 25868/2025 del 22/09/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da avvisi di accertamento per imposta di registro con cui l'Ufficio ha contestato la decadenza dall'agevolazione "prima casa". In concreto, la contribuente aveva acquistato nel 2005 un immobile nel Comune di Bologna beneficiando dell'aliquota agevolata, poi ne aveva ottenuto la variazione catastale da abitazione (A/2) a ufficio/studio privato (A/10), e successivamente aveva acquistato un nuovo appartamento chiedendo nuovamente l'agevolazione. La CTR aveva ritenuto rilevante soprattutto la classificazione catastale del precedente immobile e aveva escluso la decadenza. L'Agenzia ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: (1) violazione della nota II-bis dell'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 131/1986, sostenendo che la nozione di "casa di abitazione" andasse letta in relazione alla fruizione del beneficio, che sarebbe utilizzabile una sola volta salvo vendita/donazione del bene agevolato; (2) violazione dell'art. 10, comma 1, L. 212/2000, deducendo che il mutamento di destinazione d'uso a ridosso del secondo acquisto sarebbe stato strumentale ad aggirare la ratio dell'agevolazione. La Corte ha esaminato congiuntamente i motivi e li ha ritenuti infondati, rilevando che, nel testo applicabile ratione temporis, per il beneficio assume rilievo la non titolarità di altra casa di abitazione nel Comune, da valutarsi secondo un criterio oggettivo di classificazione catastale; nel caso concreto, l'immobile preposseduto era stato effettivamente trasformato in A/10, sicché al momento del nuovo acquisto la contribuente non risultava titolare di altra abitazione nel Comune. La mera vicinanza temporale tra variazione catastale e nuovo acquisto non è stata ritenuta sufficiente a provare mala fede o abuso del diritto. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna dell'Agenzia al pagamento delle spese di lite.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha confermato la decisione della CTR che aveva escluso la decadenza dall'agevolazione prima casa, ritenendo che, nel caso concreto, il previo immobile non fosse più una "casa di abitazione" al momento del secondo acquisto, essendo stato legittimamente accatastato come A/10. La Corte ha inoltre escluso che il solo intervallo di tre giorni tra cambio di destinazione e nuovo acquisto bastasse a dimostrare un comportamento elusivo o abusivo. Conseguentemente, ha condannato la ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di cassazione e ha precisato che, trattandosi di amministrazione pubblica ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato, non si applica l'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1, Tariffa, parte I, nota II-bis, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  «Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento... devono ricorrere le seguenti condizioni: ... b) ... non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune ...; c) ... non essere titolare ... su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo»

  Nel testo vigente ratione temporis rileva, ai fini dell'agevolazione prima casa, la non titolarità di altra casa di abitazione nel Comune, da apprezzarsi in senso oggettivo anche in base alla classificazione catastale; la precedente giurisprudenza sull'idoneità soggettiva non è stata ritenuta decisiva per il caso esaminato.

• art. 10, comma 1, L. 27 luglio 2000, n. 212

  La Corte non ha accolto la tesi dell'Ufficio secondo cui il mutamento di destinazione d'uso a ridosso del secondo acquisto integrasse di per sé abuso del diritto; la sola contiguità temporale non basta a dimostrare mala fede o aggiramento della ratio fiscale.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il parametro processuale invocato per denunciare violazione e falsa applicazione di norme di diritto nei due motivi di ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte ha escluso l'applicazione dell'ulteriore contributo unificato, poiché la soccombente era amministrazione pubblica ammessa alla prenotazione a debito.

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Richiamato per il regime del contributo unificato e della prenotazione a debito in capo alle amministrazioni pubbliche difese dall'Avvocatura dello Stato.

Massime di principio

• Ai fini dell'agevolazione prima casa, nel testo applicabile ratione temporis, la verifica della presenza di altra abitazione nel medesimo Comune può essere condotta in termini oggettivi sulla base della classificazione catastale dell'immobile, quando la norma non richieda espressamente ulteriori valutazioni di concreta idoneità.
• La decadenza dall'agevolazione non può essere affermata solo perché il contribuente ha mutato la destinazione d'uso del precedente immobile poco prima del nuovo acquisto: occorre dimostrare che tale operazione sia concretamente strumentale ad aggirare la disciplina fiscale.
• La nozione di abuso del diritto non può essere desunta in via automatica da una sequenza temporale ravvicinata di atti leciti; serve un quadro fattuale che evidenzi l'assenza di ragioni economiche o personali apprezzabili diverse dal vantaggio fiscale.
• In materia tributaria, il soggetto che contesta la fruizione del beneficio deve allegare e provare i presupposti della decadenza o dell'elusione, non potendo fondarsi su mere presunzioni tratte dal solo dato temporale o catastale.

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